서울 중랑구지역의 재래시장상권인 상봉동 동부시장은 중랑교 종합쇼핑상가로 더 유명한 곳이다.
이곳은 시장현대화사업과 젊은이들을 위한 로데오거리가 조성되기 전에도 중랑구를 비롯한 서울동북부와 구리시 등에서 장을 보러 올 정도로 유명한 재래시장이었는데 2004년 동부골목시장과 중랑교종합상가의 환경개선사업의 일환으로 추진된 건물리모델링과 테마거리조성이 성공을 거두고 동시에 10대와 20대여성들의 유입이 크게 늘어나기 시작하면서 청량리와 구리시의 사이에 위치한 의류/판매상권으로 널리 알려지기에 이르게 되었다.
동부시장은 청량리에서 구리방향으로 이어지는 ‘망우로’를 통해 중랑천을 끼고 있는 동부간선도로를 가로지르는 중랑교를 넘어서 새서울극장을 지나 상봉동로터리 바로 직전 오른쪽에 위치해 있다.
중랑구의 중심부를 정확히 가로지르는 망우로는 서울동북부의 핵심도로망이며 서울과 구리를 연결하는 역할을 하는데 동부시장으로 유입되는 사람들 대부분이 이 망우로를 이용하는 것으로 파악된다.
최근 개통된 중앙선(청량리-구리-남양주)으로 인해 비율이 감소하기는 했지만 중랑구 외에도 구리나 남양주 등지에서 유입되는 사람들이 많으며 버스중앙차선이 생김으로 대중교통을 통한 접근이 원활해지면서 시장상권이지만 판매상권에 더 가까운 지금의 모습으로 변모된 것이다.
또한 기존의 지하철7호선 상봉역과는 800m가량 떨어져 있어서 역세권의 범위에 넣기가 힘든 측면이 있었지만 용산-덕소를 연결하는 중앙선 중랑역이 동부시장과 마주보고 위치하게 되어 상권활성화에 기여하고 있다.
이처럼 동부시장은 외부에서의 진입이 수월한 재래시장이기에 주변 상봉동, 중화동, 면목동, 망우동, 신내동을 비롯해 인구밀집도가 높으면서 서민층이 주로 거주하는 것으로 유명한 중랑구전체와 그밖의 지역에서 찾아오는 상권으로 봐도 무방할 것이다.
일반재래시장과는 다르게 동부시장에서는 유난히 10대와 20대여성의 모습이 많이 보인다. 초역세권도 아니고 경희대상권처럼 인근에 대학교가 있는 것도 아닌 재래시장상권에 이렇게 젊은 사람들이 모이는 이유를 두고 이곳 사람들이 기본적으로 중랑구에 젊은이들이 쇼핑을 하거나 즐길만한 공간이 없기 때문으로 풀이된다.
이러한 현상의 이면에는 동부시장 이면의 먹자골목에 음식점과 술을 파는 곳이 많기 때문에 젊은층이 늦은 시간까지 머무는 모습도 볼 수 있고 중랑구에서는 드물게 새서울극장이라는 영화를 볼 수 있는 장소와 함께 망우동주변으로 중고등학교가 밀집해 있는 점등을 통해 중랑구 지역의 중고교생들이 동부시장을 약속장소나 하교시간대에 모이는 장소로 이용하고 있는 현실이 작용하는 것으로 파악된다.
동부시장의 메인입지라 할 수 있는 시장초입부(맵지도상 A지역)는 이 상권에서 가장 유동인구가 많고 특히 주부들 외에도 10대~20대가 주로 움직이는 곳이다.
입점해 있는 브랜드를 보더라도 KTF, 더페이스샾, Yes, 크로커다일, 베스킨라빈스, 스프리스 등 유명브랜드위주로 구성되어 있다. 점포시세는 1층 15평매장을 기준으로 권리금 1억8천~2억6천, 보증금1억1천~2억, 임대료380만원~520만원 수준이다.
시세분석에서 알 수 있듯이 서울시내의 주요상권못지않은 권리금이나 임대료시세에 형성되어 있어서 초보창업자들이 쉽게 매장을 구하기는 힘들겠지만 그만큼 입지조건에 있어서 유리한 면이 있기 때문이라고 봐야 할 것이다.
다만 05년 하반기부터 이근처의 유동인구나 매출이 다소 떨어진 이유에 대해서는 현재 정확한 이유에 대해 파악중에 있으며 06년 4월 당사연구원이 현장을 답사했을 때에도 낮부터 저녁시간까지 이곳의 유동인구가 좀처럼 형성되지 못하고 전반적으로 활기를 띄지 못하는 모습이었는데 아직까지 매물이 급격히 증가하거나 권리금시세가 크게 떨어지는 징후가 발견되지는 않는 것으로 봤을때 이런 현상이 일시적인 것인지 그렇지 않은지에 대해서는 좀더 관찰이 필요한 부분이다.
망우로 대로변(맵지도상B지역)은 동부시장입구를 끼고 있는 의류상권으로 육교밑에 있는 ‘아식스’매장에서 중랑교방향으로 ‘우리은행’까지 이어지는 이곳은 작년까지만 해도 A지역의 강세에 다소 밀리는 모습이었지만 최근 버스전용중앙차선이 만들어지면서 우리은행 앞쪽에 횡단보도가 생겨 다시 분위기가 살아나고 있는 상황이다.
시세는 1층 15평매장을 기준으로 권리금1억7천~2억5천, 보증금7천~1억8천, 임대료180~270 수준이다. 업종은 의류가 주를 이루는 가운데 쥬얼리, 잡화, 화장품 등이 섞여 있는 형국이다. A지역과 마찬가지로 권리금이 다소 높게 형성되어 있는 것은 의류업종에 대한 확실한 수요층을 갖고 있기 때문이라고 봐야 할 것이다.
시장초입에서 한 블럭을 더 들어가면 본격적으로 재래시장분위기가 묻어나오기 시작하는데 맵지도상 C지역에 해당하는 이곳은 역시 주부들을 대상으로 한 필수생활업종 및 식음료 등이 강세를 보인다.
이곳은 04년에 시장현대화사업을 실시하면서 건물과 기타시설을 깔끔하게 정비한 상태이며 여성 및 아동의류전문매장도 적지않게 자리잡고 있다. 시장안으로 들어갈수록 재래시장의 느낌은 더 강해지는데 두 번째 블록을 지나면서부터는 거리중앙에 노점상들이 자리잡고 물건을 팔고 있어서 인도가 좁아지는 형태를 보인다.
음식품, 농수축산물, 그릇, 침구, 떡, 철물/조명 등 재래시장에서 흔히 볼 수 있는 품목들이 판매되고 있는 이곳의 점포임차시세는 1층 10평매장을 기준으로 권리금 7천~1억1천, 보증금 2천~3천5백, 임대료 130~180 수준이다.
상권의 분위기가 좋기 때문에 매물을 찾기가 쉽지 않고 그나마도 금방 소화가 되기 때문에 창업예정자라면 매물확보에 중점을 두는 것이 바람직할 것이다.
동부시장입구에서 맞은편에 보이는 대로변(맵지도상 D지역)은 매장수는 많지 않지만 휠라, 휴플레이스, 프로스펙스, 아디다스 등이 자리잡고 있으면서 게임장, 약국, 중개업소 등이 혼재된 곳이다. 시세는 1층 10평매장을 기준으로 권리금 8천~1억8천, 보증금 5천~1억, 임대료 170~250 정도이며 이곳의 경우는 몇 개의 매장이 매물로 나와 있기는 하지만 찾는 사람이 쉽게 나타나지 않아서 거래가 빈번하게 발생하지는 않는 상황이다.
그리고 지도상에 나와 있지는 않지만 로데오거리에서 좌우로 빠지는 이면골목에는 음식점들이 들어서 있는데 동부시장상권의 먹자골목이라고 할 수 있는 이곳은 낮시간대에는 사람이 거의 다니지 않을 정도로 조용하지만 저녁이 되면서 주류를 겸한 식사를 하려는 사람들이 적지 않게 유입되는 모습을 보인다.
이와 같이 동부시장상권은 개별 섹터마다 각기 다른 색깔과 특징을 가지고 있다. 창업예정자 본인이 희망하는 업종과 투자금액이 이 상권의 어느 입지와 일치점이 있는지를 판단할 수 있는 시각이 결국 창업의 포인트가 될 것으로 보이며 이곳의 전반적인 분위기가 다소 과도기의 모습을 보이고 있다는 평가도 나오는 것을 감안하여 섣불리 높은 권리금을 지불하고 들어가는 것은 일단 자제할 것을 권하고 싶다. 하지만 동부시장상권은 서울시내의 수많은 재래시장이 현대화사업을 시도했지만 큰 효과를 보지 못하고 있는 것과 비교했을때 재래시장현대화에 성공한 상권이라는 점에 의미를 둘만하다는 점에는 의문의 여지가 없을 것이다.
