일일 백만명에 육박하는 유동인구, 3개의 초대형멀티쇼핑몰과 오픈예정에 있는 7개의 쇼핑몰, 3개의 노선이 교차하는 환승지하철역세권, 청계천을 끼고 들어서 있는 동대문종합시장, 평화시장, 흥인시장, 운동장외부에 위치한 스포츠매장들, 그리고 지하상가... 대한민국 패션의 메카이며 최고의 쇼핑상권으로 성장한 동대문운동장역 지상상권은 이와 같은 다양한 모습을 갖추고 있다.
당사 100대상권코너가 1층상가 위주의 로드상권을 중심으로 다뤄지다 보니 동대문과 같이 도매시장과 쇼핑몰이 주를 이루는 곳을 하나의 상권으로 게재할 것인지에 대해 적지 않은 논의가 있었으나 명동과 같은 특화된 패션상권의 하나로 이곳을 포함시키는 것도 창업을 앞둔 독자들의 상권을 보는 시각을 넓혀주는 일이라 판단되어 쉽지않은 분석작업이지만 흔쾌히 수행할 수 있었다.
90년대 후반, ‘밀리오레’와 ‘두산타워’가 문을 열기 전까지 이곳은 단지 동대문시장상권으로 알려져 있을 뿐이었다. 전쟁이후 피난민들과 실향민들이 청계천과 흥인지문(동대문) 인근 노점에서 장사를 하다가 한차례 화재로 노점들이 소실된 이후 62년에 의류도매 위주의 평화시장이 현대식건물로 지어지고 70년에는 의류원단, 부자재, 혼수용품 등을 취급하는 동대문종합시장이 들어서게 되면서 청계천주변상가와 함께 활성화되기에 이른다.
이후에도 흥인/덕운시장, 동대문신발상가, 신평화시장, 청평화시장 등이 가세하면서 확장을 거듭했지만 전반적으로 회현동일대에 위치한 남대문시장상권을 능가하는 힘을 갖추지는 못한 상태였다고 볼 수 있다.
이러한 분위기에 반전을 가져오게 된 시발점은 90년대, 동대문시장 동남쪽에 ‘아트플라자’라는 도매상가와 ‘디자이너클럽’이 문을 열었는데 기존의 도매상가와는 달리 지방상인들을 유치하는 전략에 성공하면서 상권의 내용에 변화를 가져오게 되었다.
동대문에 처음으로 현대식 대형패션쇼핑몰이 들어선 것은 1996년이다. 당시 평화시장 뒤편 국립의료원 부근에 ‘거평프레야’(현 패션밸리청대문)가 최초의 정부지정도매센터라는 타이틀을 걸고 3,500여 개의 점포와 함께 오픈하게 되었는데 본사의 도산과 경영악화로 어려움을 겪고 있었다. 그러나 98년 외환위기 속에 오픈한 ‘밀리오레’의 대성공은 가히 놀라움 그 자체라 할만 했다.
기존 유통구조를 단순화시켜서 최신유행의 상품을 저렴한 가격에 공급하는 패션쇼핑몰의 등장은 명동에 길들여진 10대~20대 여성과 주부들의 고객성향에 대변혁을 일으켰다 해도 과언이 아니었다. 다음 해에 오픈한 ‘두산타워’ 역시 마찬가지였다.
당시 하루 내방객만 10만명에 달했던 이 쇼핑몰들은 최신식 건물과 인테리어, 쇼핑/엔터테인먼트/식음료를 동시에 해결할 수 있는 컨셉을 비롯해 편의시설, 주차시설까지 완비하였으며 연예인홍보, TV광고, 각종행사로 젊은이들을 끌어모으는 데 성공했다.
동시에 쇼핑몰 주변에 위치한 가두점포들과 노점들까지 활성화되면서 대형상권이 형성되었고 지방사람들과 외국인관광객들의 명소로 떠오르게 되면서 일일 수십만명이 몰려드는 핵심상권으로 굳건히 자리매김하게 된 것이다. 보다 최근에는 인터넷온라인쇼핑몰 등으로 인해 동대문쇼핑몰의 열기가 다소 식기는 했지만 청계천 복원바람을 등에 업고 전반적인 분위기가 다시 활기를 띄고 있어 주목된다.
동대문운동장역 상권의 섹터를 잡는 것은 쉽지 않은 일이다. 일단 레이다경제연구소에서는 을지로6가의 평화시장,두타,밀리오레,에이피엠,굿모닝시티와 이면에 위치한 청대문, 대로변과 이면의 1층로드상권(A지역), 그리고 동대문야구장과 동대문운동장(풍물시장) 외벽1층에 위치한 스포츠전문매장들(B지역)을 메인입지로 판단하였다. 이밖에도 흥인/덕운시장과 지하상가, 동대문종합시장일대, 팀204/뉴존/디자이너크럽일대 정도를 이 상권의 직접적인 입지분석대상으로 잡았으며 1호선 동대문역 대로변상권과 문구골목을 비롯한 그밖의 지역은 일단 제외하였다.
동대문은 서울시내에서 대중교통을 통한 접근이 가장 원활한 상권중 하나이다. 지하철 2호선,4호선,5호선이 경유하는 동대문운동장역과 1호선과 4호선이 경유하는 동대문역이 상권의 남쪽과 북쪽에 위치해 있으며 일일 승하차인원만 10만명이 넘는다.
또한 서울 전지역과 성남 등 수도권으로 운행하는 수십 개의 버스노선이 있는데 이와 같은 편리한 대중교통은 강남역이나 명동이 갖지 못하는 동대문상권의 장점이라 할 수 있을 것이다.
먼저 A지역으로 표시된 을지로6가 상권은 두 가지 색깔을 가지고 있다. 대로변에 위치한 세 개의 대형쇼핑몰, 그리고 쇼핑몰 주변의 1층로드상권이다. 비슷한 시기에 들어선 두산타워와 밀리오레는 여전히 동대문상권의 랜드마크로서 폭발적인 유동인구를 만들어내고 있는데, 평일보다 주말에 더 많은 사람이 몰려든다.
예비창업자들의 입장에서 이와 같은 쇼핑몰들은 비교적 적은 점포투자비용으로 시장에 진입할 수 있는 기회의 문이 될 수 있겠으나 유의해야 할 점들도 있다. 그 중 한가지는 점포의 과다공급이다. 동대문의 기존 대형쇼핑몰의 개별점포수를 합치면 약 1만여 개 정도가 될 것으로 추산된다. 그러나 06년에서 07년 사이에 오픈예정이 잡혀 있는 7개의 신규쇼핑몰에서 공급되는 점포수가 약 1만개에 육박할 것으로 예상되면서 그렇지 않아도 대형유통시설과 인터넷시장의 활성화로 위기의식을 느끼고 있던 동대문 쇼핑몰들은 일제히 우려의 시선을 보내고 있는 실정이다.
그나마 입지조건이 가장 좋은 두산타워나 밀리오레의 1층 메인점포들은 보증금3~4천, 임대료350~500 수준에 권리금까지 형성되어 있지만 그밖의 후면입지나 상층부로 갈수록 전반적인 임대료시세는 이미 하강국면에 접어든 상태인 것으로 알려지고 있다.
따라서 이곳에서의 창업을 희망하는 사람이라면 이러한 시장상황의 변화와 아울러 본인의 영업아이템과 경영능력을 다시 한번 점검하고 해당 상가의 시행주체가 믿을만한지도 반드시 확인해 봐야 할 것이다.
밀리오레와 'APM' 주변에 형성된 로드상권은 엄청난 유동인구를 발판삼아 꾸준한 성장을 거듭하고 있다. APM상가를 중심으로 대로변에 위치한 열 개가 채 안되는 매장들과 밀리오레건물 왼쪽편을 끼고 ‘청대문’으로 진입하는 이면골목 좌측에 위치한 매장들은 그중에서도 최상급지에 속하는데, 보통 1층점포를 기준으로 권리금만 7억~10억선, 많게는 15억이상을 요구하는 곳도 있다. 분식, 화장품 등이 주업종에 속하는 이 매장들은 월매출이 1억~1억5천 혹은 그 이상의 수준 정도까지 나오는 경우가 대부분인데 반해 임대료수준이 700~1,800 정도로 매출규모에 비해서는 그리 높지 않은 편이기 때문에 서울시내에서 가장 비싼 권리금시세의 형성이 가능할 수 있는 것으로 분석되고 있다.
하지만 이러한 점포시세 때문에 초보창업자들이나 개인점주들은 점차 찾아보기 힘들어지고 프랜차이즈 본사 직영매장들이 그자리를 차지해 들어가고 있다는 점은 왠지 씁쓸한 대목이 아닐 수 없다.
‘계림길’ 등 이면에 위치한 매장들은 대부분 음식점으로 운영되고 있는데 평일낮시간에 방문해도 매장 3분의2 이상이 채워져 있을 정도로 장사가 잘 되는 수준이다.
최근 리모델링을 마치고 본격적인 영업에 들어간 청대문(구 프레야타운) 1층 전면부에 유명브랜드인 ABC마트와 나이키가 입점해 있는 것도 흥미롭다.
청계천을 끼고 두산타워 우측에 자리잡고 있는 ‘평화시장’은 여성복전문 도매시장이면서 모자나 스카프, 양말, 아동복, 란제리 등을 주로 판매하는데, 건물전면부(청계천방향)1층에 소규모서점이 줄지어 들어서 있는 것도 특징중 하나이다. 청계고가도로가 철거되면서 이곳의 유동인구도 증가하였으며 소비 역시 활발해진 것으로 관찰되고 있다. 청계천을 사이에 두고 맞은편에 위치한 ‘동대문종합시장’은 의류원단류, 의류부자재, 혼수용품을 주로 취급하며, 전국을 상권으로 여긴다고 말할 정도로 명실상부한 국내최대의 도/소매시장이다. 한편 동대문운동장역 14번출구 앞에는 2007년 12월 준공예정인 ‘굿모닝시티’쇼핑몰 신축공사가 한창 진행중이다.
B지역으로 표시된 동대문운동장 외부의 스포츠전문매장들은 업종만 다를 뿐 임차시세나 매출규모는 위에서 언급한 A지역의 1층점포들과 거의 비슷하다. 몇 년전까지만 해도 개인브랜드나 2군업체 위주의 상권이었던 이곳 역시 지금은 나이키, 아디다스, 휠라, 스프리스, 컨버스, 퓨마 등 굴지의 1군 스포츠매장들로 변모되고 있다.
그러나 현장을 답사해 보면 의외로 젊은 소비자들보다는 40~50대가 유동인구의 상당수를 차지하고 있음을 느끼게 되는데 이는 경기장 주변에 시장과 노점이 유난히 많기 때문일 것이며 종합운동장이 풍물시장으로 바뀐 이후 중장년층이 더 많이 찾고 있는 것으로 판단된다.
오히려 이곳의 스포츠의류매장들은 동대문을 자주 찾는 외국인들의 덕을 톡톡히 보고 있다. 외국인들은 보통 한 번 매장을 들릴 때 현금으로 대량구매를 하는 성향이 강하며, 관광객들 역시 100만원 이상의 제품을 구입하는 경우가 많다고 한다. 그런 가운데 동대문야구장과 마주보고 있는 9번출구앞에는 복합테마쇼핑몰인 ‘라모도’가 공사를 마치고 오픈준비에 여념이 없는 상태이다.
흥인문로 대로변을 사이에 두고 두산타워와 마주보고 있는 ‘흥인시장’과 ‘덕운상가’는 주로 주부들을 대상으로 패션의류, 아동복, 스포츠용품, 피혁제품 등을 판매한다.
최근에 정부가 재래시장활성화대책으로 추진중인 흥인/덕운시장 재건축건이 보상비문제 등으로 인해 난항을 겪으면서 상인들 사이에 ‘수호대책위원회’까지 결성되어 장외투쟁중인데, 이는 양쪽의 이해관계도 있겠지만 기본적으로 장사가 잘 되고 있는데 기인한 것이라고 보는 견해가 많다.
아무튼 이곳이 현대식 상가로 탈바꿈되고 나면 동대문의 다른 재래시장들도 변화의 압력을 받게 될 가능성을 배제할 수 없을 것이다. 흥인시장 앞에 있는 지하도를 통해 내려가면 반대편 두산타워지하와 연결되는데 그 사이에 빼곡히 들어찬 점포들이 보인다. 지상횡단보도를 이용하기 어려운 점 때문에 지하상가로 유입되는 인구가 상당한데 의류, 잡화를 비롯해 저가화장품브랜드까지 자리잡고 있다.
한편 ‘나래길’이라 불리는 동대문운동장 이면에는 ‘디자이너클럽’, ‘팀204’, ‘뉴존’ 인근에서 청계천방향에 들어서 있는 ‘광희시장’, ‘아트프라자’, ‘제일평화시장’, ‘신평화시장’, ‘동평화시장’까지의 전형적인 도매시장상권이 형성되어 있다.
특히 아트프라자나 디자이너클럽으로 대표되는 이곳에는 패션매니아층이 많기로 유명한데 야간에 더 활기를 띄며, 20~30대 여성점주들도 흔히 눈에 띈다. 밀리오레 등 소매시설을 둘러본 뒤 비슷한 제품을 이곳에 와서 구매하는 젊은이가 많은 것도 특징이다. 아울러 팀204의 화려한 네온사인은 동대문에서도 명물로 꼽힌다고 한다.
이처럼 쇼핑상권의 모든 것을 갖추고 있는 동대문운동장역 일대는 결론적으로 초보창업자들이 진입하기에는 분명히 위험부담이 있는 상권이라고 볼 수밖에 없을 것이다. 쇼핑몰이든 재래시장이든 대부분의 점포가 개인브랜드로 운영이 되기 때문에 자신만의 창조적인 아이템과 노하우, 그리고 가격경쟁력을 갖고 있지 못하면 고생한 만큼의 결실을 만들기가 결코 쉽지 않기 때문이다. 안정적인 매출이 나오는 1층 로드의 경우에도 웬만한 사람들은 상상하기 힘든 수준의 권리금이 투자되어야 하는 부분으로 인해 결국 시장진입이 희망사항에 그치는 경우가 대부분이다.
그런 가운데 우후죽순처럼 생겨나고 있는 대형쇼핑몰의 가세는 결국 동대문상권의 집객력을 높이는 긍정적 효과보다는 점포의 과다공급에 의한 슬럼화의 부정적 효과로 나타날 것이라는 예측에 더 무게가 실리는 상황이다.
물론 이 부분을 섣불리 속단할 수는 없으며 1~2년 후에 결과부분으로 나타나겠지만 현재로서는 청계천복원 등으로 탄력을 받고 있던 상권의 분위기에 부담을 안겨주는 요소임은 분명해 보인다.
