대표상권 시리즈 46
학원가와 탄탄한 배후세대 대치동상권
- 강남의 대표적 학원가와 탄탄한 배후세대를 둔 대치동상권 -
* 본상권 분석내용은 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 자료로서 무단사용시 책임을 묻습니다
● 상권범위
*해당지역의 배후소비세대는 영역바깥지역에 풍부하게 포진되어 있습니다.
● 인구현황
● 주요시설
● 집객시설
● 업종추이
● 학교
 해당지역은 상업 밀집 지역으로 상권 영역바깥지역에내 학교 시설이 있습니다.
● 유동인구
● 업종상권 지도
[대치동 상권설명]

대치동은 조선시대 이곳에 있던 자연부락 7,8개 마을 중 큰 고개 밑에 있는 가장 큰 한티 (한터)마을을 한자명으로 大峙 라 한데서 비롯되었으며 비가 조금만 내려도 탄천과 양재천이 범람하여 농사가 제대로 되지 않았던 지역이나 70년대 강남개발이 시작되어 90년대 이후 부촌으로의 변모가 가속화되었다.

대치동은 면적 3.53㎢, 인구 9만 여명으로 탄천을 경계로 송파구 잠실동과 접하고 도곡동, 양재천과 접하고 있으며 동서로 남부순환도로가 이어져 대중교통이 발달해있고 지하철 3호선 대치역이 있고 주변 테헤란로, 선릉로 변에는 오피스가 업무용 시설과 집객시설들이 밀집해있다.

강남 고급아파트지역으로 서울 최고 가격대를 형성하고 중산층 이상의 고급부촌 지역으로 입지를 굳히고 있는 강남 대치동 상권은 지하철 3호선 도곡역, 대치역 주변의 아파트단지들로 인해 학원상권과 대로변 단지 내 상가성장이 가속화되고 있다. 대부분 주거형태는 90%이상이 아파트단지로 일일 3만2천여명의 유동인구와 주말에는 2만여명의 유동인구가 있는 아파트 주거지역으로 작지 않은 상권을 형성한곳이다.



대치역 주변은 청실아파트(1,378세대), 국제아파트(200세대), 미도아파트(1,204세대), 선경아파트(1,034세대), 우성아파트(1140세대) 대 단지들이 대치역 상권의 직접적인 수요층을 이루고 있다.

대치역 주변 대로변 상가는 풍부한 아파트 단지 수요층들로 인해 기본적인 매출이 보장되는 편이며, 생활편익업종에서도 다소 고급화와 세련된 업종이 주종을 이룬다고 할 수 있으나 고밀도 집객상권에서 처럼 막대한 유동인구를 상대로 하는 업종과의 컨셉은 다소 거리가 있다고 할 수 있다.



대치동상권의 가장 큰 특징은 높은 교육열로 인해 대치역, 도곡역 주변에 수백여개이 학원이 성업 중인 부분이라 할 수 있다. 대치동 상권의 학원가로 인해 저녁 늧은 시간에 대로변에 많은 차들이 주차의 긴 행렬을 이루면서 베이커리점과 편의점, 약국과 같은 업종이 야간 타임에 활기를 띄기도한다.

 

대치동에는 3개의 대형 대입학원이 성업 중이고 예전의 중대형 학원에서 중소형의 논술학원, 영어학원 등의 전문화하는 경향으로 가고 있다. 정부의 공교육 방침여파와 서울 각 지역의 학원상권의 성장으로 대치동 학원가의 일부 매매시세는 예전에 비해 반 이상 내려간 학원도 있으나 강남 사교육의 열기로 아직까지도 높은 권리금을 유지하고 있는 학원들이 많다.

대치동 상권은 대치역 사거리를 중심으로 크게 대치역 1,2번 출구에서 도곡역 방향으로 가는 대로변과 7,8번 출구에서 도곡역 방향으로 가는 대로변 상권으로 나누어볼 수 있다.

A구역에는 4-5층규모의 근린상가 건물들로 상권이 이루어져 있으며 5년 이상된 건물들과 리모델링과 신축상가 건물들의 주요업종 구성은 1층에는 가전제품판매점과 부동산, 금융시설들과 식음료 업종들로 구성이 되어있고 2-5층은 주로 중대형 학원들과 한의원, 병원들이 입점을 하고 있다.

대치역 주변으로는 1층기준 평균 매장규모가 10평정도이며 대치역에서 도곡역이 가까이 있는 상가는 신 상가로 평균 15평정도로 상대적으로 점포 규모가 큰편이다.

1층 10평기준 보증금 5천-1억, 월세 250-350만원, 권리금 1억-1억3천만원정도의 시세가 형성되어 있으며 지은지 몇 년되지 않은 상가는 월세와 보증금이 구상가보다 약간 높으며 일부 15평대의 신 상가는 보증금 1억에 월세 600만원 정도의 시세가 나가는 상가도 있다.

다른 여타 상권에 비해 구상가와 신상가의 시세차이가 크게 나지 않는 것은 수요에 비해 공급이 부족한 현상으로 인해 매매 가격에 대한 차이가 크지 않은 특지을 보이고 있다.

이 구역에 있는 상가들은 대부분 주차시설을 가지고 있고 길 건편의 상가보다 규모가 크고 이용객의 숫자 또한 많이 있어 이러한 시설에 맞는 학원과 병원, 음식점, 은행 등의 업종들이 대형 점포로 입점해 있다.

 
 

A구역 1층에는 베이커리, 아이스크림, 분식, 부동산, 은행들이 많이 있으며 특히 부동산이 한집건너 한집이 있을 정도로 압도적으로 많은 수를 차지하고 있다. 부동산 점포는 평균 10평 전후의 점포로 권리금은 6천-8천정도의 권리금 시세를 가지고 있고 있다.

대치역 상권에는 배후지역 인구수에 비해 상가 공급이 딸리는 상황으로 매물은 잘나오지 않아 대치역에 있는 대부분의 공인중개사 사무소에서는 아파트 매매와 전월세 거래가 대부분을 이루고 있다.

A구역에서의 또 하나의 특색은 2층에 은행이 입점해있는 모습을 볼 수 있는데 건물주 입장에서 몇 년 전까지만 해도 1층에 은행이 입점해 있으면 건물의 자산가치가 올라갔지만 현재는 은행보다는 보증금과 월세가 높은 서비스 판매업종이 들어와 금융권폐점이후에도 사람들의 내방이 많은 점포 입주를 선호하는 편이며 이런 층별 컨셉구성은 상가 공급이 부족한 지역이나 가격이 고가에 형성되어 있는 지역의 특징으로 굳어져가고 있는 추세라고 할 수 있다.

B구역에는 선경아파트와 우성아파트 단지를 끼고 있는 몇 개의 상가로 이루어져 있으며 특히 선경상가는 선경아파트 단지 내 상가로 대로변에 위치해 있고 2,3층에는 소형 생계형 피아노, 미술, 운동학원들이 빼곡히 입점을 하고 있고 1층에는 커피전문점, 패스트푸드점, 떡집, 부동산, 베이커리, 의류점등의 점포가 있다.

 

B구역은 길 건너편 라인쪽으로는 상가앞에 주차장 시설이 되어있는 상가가 없어 차를 주차해야하는 중대형 외식업종은 거의 없는 상태로 도보로 손쉽게 인근에서 접근할 수 있는 점포들로 구성이 되어있다. 그러나 상가가 신축 된지 몇 년이 되지 않아 보증금과 월세 가 높은 상가들이 많다.

1층 10평기준 보증금 7천-1억, 월세 250-400만원, 권리금 1억 전후 시세를 형성하고 있다.

B구역에는 패스트푸드점과, 커피전문점에는 점심시간대에 매장에 오는 손님층들은 타 상권과 다르게 아파트에 거주하는 주부들과 중고생들의 고객층이 주로 내방을 하고 있다. 객단가는 경제수준이 큰 고급아파트단지 이미지에도 불구하고 평균 오천원대의 객단가를 유지한 점포들이 적지 않다

  

대치역 상권에는 학원가, 병원, 금융업등과 외식업 등이 전반적으로 크게 잘되는 상가 보다는 전반적으로 안정적인 기본 고정매출을 올리는 상황이다.

대치역의 3,4번 출구와 5번 출구에는 일반적 개인 창업주의 접근을 허락할 만한 상권입지여력이 크지 않고 하이마트, 현대 홈타운 모델하우스 등의 대형건물이 있고 대로변 좌우 측 에는 한티공원, 대곡초등학교가 자리를 잡고 있다.

1979년 입주한 은마아파트는 4424가구의 14층 규모로 강남 재건축 단지의 중심으로 알려져 있는 아파트다. 대치동은 우리나라 부동산 시장에서 가격상승의 진원지 로 불리우고 있을 만큼 그 인지도가 매우 높고 재건축의 바람과 학군과 강남사교육의 1번지로 불리기 때문에 수요가 몰렸던 아파트 단지다.

대치동 상권에서 한때 31평 아파트가 8억원까지 가기도 했으나 현재 5억원대의 시세로 머물러 있는 은마아파트는 주차공간이 좁고 시설이 낡아 주민들이 불편이 많으며 현재 정부와 서울시간의 용적률 합의를 보았으나 재건축을 추진이 용이하지 만은 않은 현실이다.

대치역 3번 출구에서 길 건너 은마아파트 사거리 쪽에 방면에는 한보라는 광고 글자가 보이는 대형 상가가 은마상가다. 은마아파트 단지 내 상가인 은마상가는 500여개 점포 로 이루어진 대형상가로 5-10평전후의 점포들이 많이 있다.

 

은마상가 고객연령층은 20대부터 70대까지 다양하며 은마아파트 단지 뿐만 아니라 주변 아파트 단지에서도 내방하는 고객들도 적지 않다. 은마상가 중 일부인 정태수 전 한보그룹 회장 소유의 은마아파트 상가 23개 점포는 외국계 부동산 관리업체에 364억 9701만 1000원 에 “w 컨설팅업체”에 일괄 낙찰되어 상가 주변사람들의 관심을 끌었었다. 은마상가는 향후 재건축 용적률 합의가 원만하게 이루어지면 새로운 모습으로 변신 되어 대치동의 대형 상가가 될 것으로 전망된다.

은마아파트 주변으로는 대곡초등 숙명 여중ㆍ고 휘문중ㆍ고 등 학교가 있으며 수벽여개의 중소형 학원이 성업 중이다. 이로인해 학교와 학원들로 인해 대치역 상권에 많은 영향을 주고 있다.

학원상권으로 인해 득을 보는 업종은 문구와 분식, 편의점이 있으며 이러한 업종들은 상권의 소비수준에 맞게 고급재료와 좋은 서비스로 탄탄한 입지를 굳히고 있다.

대치역 상권은 대치역을 중심으로 대로변 유동을 보면 오전부터 저녁까지 유동인구는 대치역 출구 쪽 라인에 오후 에는 시간당 200명에서-250여명정도의 통행량이 있다. 오후 유동층은 아파트 단지내 주부, 노인, 중고등학생, 직장인들 이다. 여성의 비율이 압도적으로 많으며 직장인들의 유동은 많지 않으며 점심시간대에 식사손님들이 대부분이며 아파트 단지를 끼고 있어 다른 지역에 비해 노년층들의 유동을 많이 볼 수 있고 오전과 오후시간대에는 대치역 주변에 거주하고 있는 노년층에서부터 청소년층까지 폭넓은 유동층이 있다.

대치동 상권의 상권내 소비력은 주거인구의 소득수준에 비해 막연한 기대치 만큼 그다지 크지 않다. 소비가 큰 부분들은 백화점이나 대형마트 등에서 구입을 하고 근거리에서 필요한 잡화들이나 간식, 간단히 먹을수 있는 식사종류 위주를 대치동 상권 내에서 소비를 하고 있다.

 

상당수 아파트 거주자들은 청담동, 삼성동등의 고급 대형 음식점들이 있는 곳에서 외식을 하고 있고 쇼핑 및 생활 가전제품 등은 한티역, 압구정, 청담, 상성동 등지에 있는 백화점과 대형 쇼핑센타로 빠져나가고 있다. 그러나 강남 일부 아파트 단지와 주상복합 상가에 고급 레스토랑 등의 오픈으로 멀리가지 않고 단지내 상가에서 외식을 하는 사람들이 많아지는 추세여서 대치동 상권도 대형 고급 음식점들이 들어설 것으로 보여 진다.

양천구 목동을 보면 대단위 아파트 단지들의 주거 배후지로 인해 외식업등과 유흥 상업시설이 발달해 있으나 이에 반해 대치동의 상권은 목동에 비해 경제수준이 높으나 외식업 등을 비롯하여 큰 상권형성은 되어있지 않다. 대치동 상권에는 학원가와 병원, 금융업 등이 큰 평수로 입점을 하고 있고 식음료와 서비스업은 작은 평수대의 1층 생계형 점포가 많다. 대형 1군 브랜드 업체들은 대형 패밀리 레스토랑과 패스트푸드, 아이스크림점, 커피전문점을 빼고는 거의 업고 화장품, 호프전문점, 의류점, 외식업 등의 인지도 있는 브랜드도 거의 없다.

 

대치상권에는 개인 독립점포 형태로 운영되는 매장이 대부분이며 대치동 상권에서 많지 않은 점포는 바디 샾, 퓨전요리점과 선술집 등이 있다. 내수경기가 좋지 않을 때에는 대부분의 상가가 대체적으로 중저가 가격으로 대량판매 선호하나 대치동 상권은 중저가의 대량판매보다 고가의 소량판매를 적절히 활용하여 업종과 아이템에 따라 적절한 운영 전략을 하는 것이 유리할 것으로 보인다.

강남구 대치동의 30평대초반 아파트의 평균 시세는 9억에서-11억 선으로 서울의 다른 구보다 시세가 높은 편이다. 이 지역은 공원시설과 편의시설이 아파트 단지 근거리에 있기 때문에 생활이 편리하고 버스와 지하철의 교통시설이 아파트 단지와 도보로 멀지 않아 생활하는데 불편함이 적고 근거리 교통으로 상업업무시설과 유흥, 의료, 쇼핑, 문화시설이 있어 서비스 편리함과 쾌적함이 있어 인구 유입으로 인한 상권의 점전적인 활성화가 이루어 질것으로 보인다.

대치동 상권에 고급아파트 의 부유층들이 유입으로 상권발전에 긍정적인 요인이지만 남부순환노와 도곡동 길의 도로문제로 인해 교통정체의 문제 가 생기지 않고 은마아파트 를 비롯하여 여러 아파트들의 재건축 문제가 풀리고 대형 규모의 단지 내 상가가 상가경쟁력이 있게 되어 다른 상권으로 빠져나갔던 수요층들의 일부를 흡수면 상권은 크게 성장 할 것으로 기대된다.

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