최근 경의선, 인천공항철도개통과 신규쇼핑몰 분양 등으로 주목을 받고 있는 홍대입구역상권은 신촌, 이대와 함께 서울시내 서북부를 대표하는 대학상권이라 할 수 있다.
홍대역상권은 80년대 홍익대학교가 미술대학으로 특성화되고 지하철2호선이 양화로를 지나가게 되면서 본격적으로 성장하기 시작했으며 97년 당산철교가 임시철거된 시점을 전후하여 유입인구가 줄어들면서 전반적으로 약간의 어려움을 겪기는 했지만 99년 당산철교가 재개통되고 주변에 금융기관들을 비롯해 대형오피스텔과 업무시설들이 들어서면서 기존의 홍대정문앞 상권은 예전보다 더 활기를 띄는 모습을 보이고 있다.
특히 지난2001년 무허가건물이 즐비했던 새물결1길에 걷고싶은거리가 조성되고 일방도로, 중앙로터리, 가로수, 무대공연장 등이 설치되면서 현재는 서울시내에서 외부유입인구가 가장 많은 상권으로 탈바꿈한 상태이다.
홍대상권은 동쪽으로는 신촌, 서쪽으로는 상암월드컵경기장, 북서쪽으로는 연희동, 남쪽으로는 양화대교를 통해 당산동과 연결되며, 지하철2호선이 합정역을 지나 홍대-신촌-이대방향으로 이어진다. 교통흐름이 상습 체증으로 인해그리 좋은 편은 아니지만 경의선, 인천공항철도가 완공되면 그런 점들이 상당부분 개선될 것으로 보여진다.
테크노바, 라이브클럽 등으로 익히 알려진 이곳은 1년내내 젊은이들의 발길이 끊이지 않는 곳으로 유명하다.
그중에서도 가장 유동인구가 많고 활기가 있는 곳은 6번출구앞 ‘카페파스쿠찌’매장에서 새물결1길과 만나는 ‘스킨푸드’매장이 있는 사거리까지와 우회전하여 스타벅스매장까지의 ‘걷고싶은거리’(맵지도상 B)일 것이다.
대형음식점들과 패스트푸드, 커피숍 등이 주를 이루는 가운데 매장규모가 작은 자리들은 악세사리, 속옷, 화장품, 이동통신 등의 업종이 많은 것으로 파악된다.
‘홍대입구주점’, ‘예촌’, ‘휴스턴비비큐’, ‘낙지촌’, ‘푸카푸카’ 등 홍대상권을 대표하는 음식점이나 주점이나 커피숍들이 굳건히 제자리를 지키고 있는 가운데 ‘GS왓슨스’, ‘스킨푸드’, ‘휴플레이스’ 등의 저가화장품브랜드들이 최근 상권진입에 성공한 점이 가장 눈길을 끌고 있다.
각각의 매장들이 대부분 높은 매출을 올리고 있는 것으로 알려진 가운데 이곳에서 공개적인 매물을 찾기란 여타 상권처럼 쉽지 않은 부분이다. 인근의 중개업소들도 역시 다량의 매물을 확보하지는 못하고 몇몇 점포들만 매물장에 보유하고 있는 상황이다.
당사보유 매물과 시장조사에 의한 자료로 이곳의 시세를 파악해 보면 1층 40평매장을 기준으로 권리금2억~5억, 보증금1억~3억, 임대료300~800 선에 형성되어 있다. 상권내 업소들을 탐방으로 분석한 결과 이곳의 10평안팎의 작은 매장들도 월1,500만원 이상의 매출을 올리고 있는 것으로 파악되며 장사가 잘되는 만큼 권리금도 비싸고 쉽사리 자리를 얻기도 힘들다.
10평대의 매장들도 각각 권리금이 2억~2억5천을 호가한다고 하니 이곳의 시세는 그야말로 거의 부르는 게 값이라는 표현이 어울릴 것 같다.
이곳을 눈여겨두고 있는 투자자나 창업예정자라면 서두르지 말고 프랜차이즈본사 등과 의논하여 차근차근 매장을 알아보는 것이 현명할 것이다.
서교로의 시작점인 현대증권과 ‘피자헛’ 사이의 도로양쪽은 홍대상권의 얼굴이라고 할 수 있는 곳이다. 여기에서 홍대정문까지(맵지도상A지역)는 굴지의 1군외식브랜드와 함께 소규모의 보세의류, 악세사리전문점이 들어서있다.
홍대정문방향으로 올라가면서 국민은행전까지는 스타벅스, 리치몬드과자점, 미다래 등 유명한 매장들이 있고, 국민은행에서 대로변을 끼고 올라가는 곳에는 ‘푸르지오’1층 단지내상가가 위치해 있다.
건너편의 경우는 ‘피자헛’에서 ‘아디다스’매장까지는 주로 보세의류가 많고, 위쪽으로는 ‘투썸플레이스’를 비롯한 1군브랜드들이 자리잡고 있다. 역시 매물은 거의 확보되지 않고 있고 푸르지오1층 등을 기준으로 굳이 시세를 알아보면 1층 15평매장을 기준으로 권리금은 5천~3억, 보증금5천~1억5천, 임대료170~500 수준으로 매장의 입지에 따라 차이가 큰 것으로 확인되었다.
푸르지오 단지내상가의 대로변 점포개수가 15개(2층15개)인데다 골목안에도 5개의 점포가 있어서 홍대상권의 구조적인 상가공급확대는 일정부분 늘었으며 현재는 계절적인 영향 등과 맞물려 홍대정문앞길은 다소 휑한 느낌이 들지만 이는 일시적인 현상으로 풀이된다.
국민은행과 신축상가를 끼고 골목길안으로 들어가면 반대편 걷고싶은거리까지 이어지는 좁은 골목(맵지도상 C지역)이 나오는데, 주업종은 보세의류, 화장품, 분식 등 전형적인 대학가뒷골목의 정취가 느껴지는 곳이다. 이곳도 유동인구는 많지만 구체적으로 분석해 보면 김밥천국, 용우동, 현죽 등의 프랜차이즈매장들이 전부 문을 닫았다는 부분을 발견하게 되는데 이는 역시 아무리 상권이 좋더라도 이면골목이나 빠지는 자리에서 창업을 하는 것이 그리 바람직하지 못하다는 점을 다시한번 일깨워주고 있다.
이곳의 임차시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금4천~1억3천, 보증금3천~1억, 임대료110~250선에 형성되어 있다.
이 외에도 홍대역4번출구에서 동교동삼거리방향으로 이어지는 보세의류상권과 홍대정문에서 극동방송방향으로 내려가는 ‘피카소거리’, 미술학원이 모여있는 신촌방향의 ‘와우산길’ 등이 상권의 넓은 범위안에 들어가지만 홍대정문앞상권과 비교했을 때 그 영향력은 미약한 수준인 것으로 판단된다.
홍대상권은 일반적인 대학상권들과는 달리 단순한 박리다매형 업종만으로는 성공하기 힘들다는 평가를 받는다.
오히려 다른 점포와 차별화된 업종과 영업전략과 인테리어가 매출과 직결되는 고급상권으로 분류되는 경우가 많다.
그리고 판매업종과 요식업종으로 비교했을 때에는 전반적으로 요식업종이 업종분포상으로도 우위에 있고 매출자체도 더 잘 나오는 것으로 분석되는데, 이는 상권을 직접 눈으로 관찰한 사람들이 공통적으로 갖게 되는 생각일 것이다.
과거 문화와 예술로 대표되었던 이곳도 그런 면에서 이제는 여타 대학가들처럼 단순히 먹고 마시고 노는 분위기의 유흥상권으로 변모되는 모습이 확연히 나타나고 있는 것이다.
창업희망자라면 이런 점을 염두에 두면서 신중하게 업종을 선택하고 특히 매장의 입지조건을 차분히 검토해 볼 것을 권하고 싶다.
어떤 투자이든지 본인이 원하는 투자수익을 위해 다소간의 위험부담을 감소하는 것이 순리이겠지만 지나치게 단편적인 정보와 예측만을 갖고 섣부른 결정을 내려서는 안된다는 점을 반드시 기억해야 할 것이다.
