수원역 상권설명
1호선지하철역과 애경백화점을 축으로 매산로1가 일대에 형성된 수원역 상권은 안양1번가와 함께 수도권남부의 핵심상권으로 꼽힌다.
수원역상권을 넓게 보면 매산로판매상권, 향교길먹자골목, 세무서상권, 역전시장상권, 지하상가까지를 포함시킬 수 있으나, 대체적으로 남쪽 새수원예식장, 동쪽으로 우리은행, 북쪽역전광장끄트머리, 서쪽수원역사정도를 상권반경으로 보는 경우가 많다.
수도권전철이 천안까지 연장운행되면서 기존의 서울방향으로 출퇴근하던 인구에다 오산,평택으로 출퇴근하는 사람들이 더해지면서 전철이용객이 연장운행이전보다 20%가량 증가했는데, 이에 따라 수원역사내에 위치한 애경백화점,GS마켓등도 매출신장세를 회복하는 추세이며, 종착역에서 정차역으로 바뀌면서 유동인구가 감소할 것이라는 우려와는 달리 역사와 역광장, 매산로일대의 직장인 및 학생들의 유동인구는 10%이상 증가한 것으로 파악되었다.
수원역의 특징 중 하나는 인근대학들의 통학버스정류장이 밀집해 있다는 점이다. 수원대, 아주대, 수원여대, 경기대,서울농대, 협성대, 장안대, 한신대 등 다수의 수원 및 수원외곽지역 대학생들이 수원역에서 통학버스나 전철을 이용해 통학을 한다. 그 통학버스정류장이 수원역상권 각지에 분산되어 있어 20대유동인구가 아침, 저녁시간대에 거리곳곳을 활보하고 다닌다.
과거 남문(팔달문)상권이 세 개의 대형영화관과 로데오거리를 앞세워 전성기를 구가했으나, 수원역사에 입점한 CGV와 영통키넥스로 분산되면서 지금은 10대위주의 상권으로 전락한 것과는 달리 수원역상권은 역사내에 백화점, 영화관, 할인마트, 대형레스토랑, 패스트푸드점 등이 집결해 있고 매산로의 의류/패션상권과 향교길먹자상권이 건재해 있어 10대에서 30,40대까지 폭넓은 소비계층을 흡수하는 수원지역 최고의 상권으로 자리잡게 되었다.
아울러 역전시장과 애경백화점, GS마켓이 근거리내에 있어서 상당수 주부들의 집객력도 무시할 수 없는 부분으로 분석되고 있다.
수원역상권의 얼굴인 매산로판매상권(맵지도상A지역)은 매산로1가 대로변을 끼고 세무서방향으로 200m 정도 이어지는데, 의류/패션쥬얼리/잡화/은행/패스트푸드/헤어샾 등이 1층에 주로 포진해 있다. 그리고 역사와 수평으로 마주보는 광장앞대로변도 파리바게뜨, 크라운베이커리 등 1군브랜드들이 입점해 있는 상급지에 속한다.
최근에 이 곳에서 두드러지게 눈에띄는 현상중 하나는 기존의 의류브랜드매장들과 1군외식프랜차이즈(맥도날드,파리바게뜨,던킨도너츠) 매장들이 철수하고 그 자리에 헤어샾, 보세의류매장이 들어서고 있는 것이다. 서울시내 주요상권에서 흔히 볼 수 있는 이런 현상들을 수원 등의 수도권에서도 관찰할 수 있는데, 주된 요인으로는 해당점포의 과도한 임대료인상, 백화점/대형할인점/쇼핑몰 등의 난립, 상가공급과잉에 따른 매출부진 등을 들 수 있을 것이다.
실제로 05년12월12일 현재 매산로1가 씨티은행 옆에 위치한 ‘맥도날드’매장과 맞은편 요지에 위치한 ‘파리바게뜨’매장이 철수하여 매장이 비어 있는 모습을 볼 수 있다. 맥도날드매장의 경우 보증금2억에 월임대료1천4백의 임대조건에 당사매물상가팀에 접수가 되었는데, 이는 서울시내의 웬만한 패스트푸드매장의 임대조건을 넘어서는 금액이다.
롯데리아, 맥도날드, 버거킹 등 1군패스트푸드브랜드들이 매출부진으로 상당수매장을 철수할 예정이라는 사실은 이제 일반인들에게도 많이 알려져 있다.
실제로 서울시내의 롯데리아매장중 가맹점포 수십개가 매물로 나와 있으며 순수직영으로만 운영되는 맥도날드와 버거킹의 경우도 임대료를 감당하기 힘든 매장들을 계약기간만료와 함께 철수시킬 예정에 있다.
베이커리매장의 경우도 상황은 크게 다르지 않다. 3대브랜드간의 치열한 경쟁속에 무차별적으로 가맹점을 개설해 주는 경우가 많다보니 정작 가맹점주들은 상권보장을 받지 못하거나 제살깎아먹기식 영업을 해야 하는 현실에 직면하는 경우가 많다.
역전지하상가출구 앞에 있는 파리바게뜨매장과 단지 매장 하나를 사이에 두고 ‘크라운베이커리’매장이 들어서 있어서 서로에게 불편함을 주는 상황도 그렇고 수원역상권에 두 개의 매장을 갖고 있었던 파리바게뜨의 경우 최근 하나가 철수해야 했던 것도 이런 맥락에서 볼 수 있는데, 1군브랜드를 원하는 창업희망자의 경우 스스로 상권분석이나 매출구조분석을 하지 않고 본사의 말만 믿고 투자를 하는 경우가 대부분이어서 앞으로도 한동안 이같은 현상은 되풀이될 것으로 예상이 된다.
반면 이들을 대신해 매산로1가에는 ‘클루’,‘휴플레이스’ 등의 최신브랜드와 박승철헤어스튜디오, 박준미장 등이 1층에 입점해서 상당한 매출을 올리고 있다. 또한 개인이 운영하는 의류점들도 수개월사이에 몇 개가 오픈을 했는데 품질과 가격경쟁력만 확보가 된다면 기존의 브랜드샾에 못지않은 매출을 올릴 수 있다는 것이 점주들의 공통된 의견이다.
또한 수원역상권에서 가장 좋은 자리로 평가받는 LG텔레콤, 인디안, 휴플레이스, 로이드, 베스킨라빈스 등의 매장들이 주변상권의 변화에도 아랑곳하지 않고 꾸준히 여러해 동안 높은 매출을 올리고 있다는 점은 중심상권에서 장사를 시작할 때 입지를 정확히 분석하는 것이 얼마나 중요한지를 다시한번 일깨워준다. 같은 대로변이라 하더라도 역광장과 가깝고 횡단보도를 끼고 있는 이 매장들은 육교근처의 매장들이나 세무서방향으로 치우친 매장들에 비해 훨씬 안정적인 영업을 하고 있다.
수원역상권의 또다른 자랑거리인 향교길먹자골목은 ‘더페이스샾’매장과 ‘파리바게뜨’매장사이의 넓은 골목안쪽으로 길게 뻗어 있다. 호프,삼겹살등 흔한 품목들이 주로 눈에 띄는 가운데 감자탕, 꼼장어, 해산물요리 등의 음식점들도 비교적 넓은 면적의 점포를 쓰면서 영업활동을 하고 있다. 야간유동인구에 있어서만큼은 매산로길보다 월등히 많은 것으로 파악되는 이곳 먹자골목은 대부분 장사가 잘 되고 있는 가운데 점포매물은 거의 나오지 않는다.
그만큼 유동인구가 많고 소비가 활발히 이루어지고 있다는 것인데 그나마 확보된 매물을 바탕으로 시세를 분석해 보면 1층 25평 매장을 기준으로 권리금1억5천~3억5천, 보증금5천~1억5천, 임대료150~450 정도이다. 우체국주변과 시네마타운골목까지 음식점과 모텔, 여관 등이 혼재해 있고 늦은 시간까지 20대들의 유동이 활발한 것으로 관찰되고 있다.
현재 수원역은 경부선, 지하철1호선, 천안선전철이 운행중이지만, 2008년 개통되는 분당선과 수인선 그리고 2014년 개통하는 신분당선까지 6개노선이 이곳을 경유하게 되면 역사주변상권은 더욱더 활기를 띌 것으로 전망된다. 또한 로데오거리의 차량통행을 없애고 인라인전용도로를 개설하는 등의 개발계획이 발표되면서 인근 건물이나 미개발토지의 매매가도 상승하고 있는 것으로 분석된다.
다만 거듭 강조하는 부분이지만, 창업을 희망하는 사람이라면 상권의 단면만을 보지 말고 전반적인 시장의 흐름을 읽을 줄 알아야 한다. 앞서 언급했듯이 굴지의 유명브랜드라고 해서 다 성공할 것이라는 기대는 금물이다. 아무리 아이템이 확실해도 이미 동일업종이 난립해 있지는 않은지, 경쟁력이 확보된다 해도 어느 정도의 수익구조를 발생시킬 수 있을 것인지를 냉정하게 검토해야 할 것이다. 구‘BYC’매장에 들어간 ‘명인만두’라는 만두전문점이 있다. 1군브랜드는 아니지만 퇴근길에 사람들이 버스정류장으로 향하는 길목 코너자리를 잡아서 장사를 하고 있는데 근처의 판매업종들이 부러워할 정도로 손님이 많이 찾는 모습이었다. 이와 같이 유명프랜차이즈를 고집하는 것도 좋지만 상권에 알맞은 틈새시장과 업종변화를 꾀하는 실속있는 변화흐름을 찾는 안목이 필요한 대목이다.
과거와는 달리 이제는 로드상권에도 항상 변수가 존재한다. 특히 백화점이나 대형할인점, 쇼핑몰 등이 이미 웬만한 입지에는 다 들어서 있으며 이미 치열한 영역다툼에 접어든 상태이다.
따라서 자신이 염두에 두고 있는 상권이 그와 같은 대형유통시설들과 조화를 이룰 수 있는 상권인지를 과거시점에서의 분석과 미래가치의 예상을 통해 판단해야만 한다.
수원역상권의 경우 백화점, 할인마트 등과 기존의 로드샾이 시너지효과를 발휘해 상생의 길을 찾아가고 있는 것으로 보인다. 이 곳을 창업희망지역으로 택했다면 개별상가의 입지를 분석하고 임대료와 권리금시세를 예의주시하면서 오픈시기를 잡아가는 것이 바람직할 것이다
-상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 레이다경제연구소-
