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세무비타민 - 고액상가투자와 자금출처조

- 부득이하게 가족명의의 투자시 자금출처조사에 대한 검토가 있어야 한다. -

8.31대책 및 3.30대책 등으로 부동산 시장에서 주택을 벗어난 고액의 상가투자가 급증하고 있는 상황입니다.

최근 고액의 상가투자로 자금출처조사(증여세조사)의 대상에 선정되는 소유주 분들 실무에서 많이 접하고 있습니다. 이번강좌는 고액상가투자 사례를 들어 “고액상가투자와 자금출처조사”내용을 설명 드리고자 합니다.

나억울 사장은 최근 사회초년생인 아들 명의로 상가(5억원)을 분양받고, 강남의 빌딩(15억)을 매입하여 부인명의로 부동산 등기하고 임대사업자 등록도 하였습니다.

수개월 후 관할세무서에서 나억울 사장 아들, 부인 모두 자금출처조사(증여세)조사 통보를 받고 나억울 사장은 담당세무사 사무소를 찾아가 아래의 설명을 들었습니다.

1. 자금출처 조사와 그 기준

“자금출처조사란 재산을 취득하거나 부채를 상환하는 경우 그 사람의 직업,나이,그동안의 소득세 납부실적 등을 고려하여 스스로 재산을 취득하거나 부채를 상환하였다고 보기 어려운 경우 세무서에서 그 소요자금의 출처를 조사하고 그 출처를 입증하지 못하는 경우 그 자금을 다른 사람으로부터 증여 받은 것으로 보아 증여세를 부과하는 세무조사의 일종 입니다.
자금출처조사대상기준은 다음과 같습니다.(취득일 상환일전 10년 합산금액)

구분		취득재산		채무상환	총액한도
구분		주택	기타자산	채무상환	총액한도
세대주	30세 이상인 자	2억원	5천만원	5천만원	2억5천만원
세대주	40세이상인 자	4억원	1억만원	5천만원	5억원
비세대주	30세 이상인 자	1억원	5천만원	5천만원	1억5천만원
비세대주	40세 이상인 자	2억원	1억원	5천만원	3억원
30세 미만인 자		5천만원	3천만원	3천만원	8천만원

나억울 사장님의 아들은 30세 미만인 자로 기타자산 3천만원이상인 5억원의 재산 취득으로, 부인은 비 세대주 40세 이상인 자로 기타자산 1억원이상인 15억원의 재산 취득으로 조사대상에 선정되었습니다.”

2. 자금출처의 입증

자금출처 입증범위 및 입증방법은 다음과 같습니다.

취득자금 등 금액기준	입증범위	입증소득둥	비고
10억미만	취득금액 등의 80%이상	신고된 소득, 차용한부채, 전세금, 보증금	입증범위 이상 입증시 증여세 미 추징
10억이상	미입증금액 2억미만	신고된 소득, 차용한부채, 전세금, 보증금	입증범위 이상 입증시 증여세 미 추징

나억울 사장의 아들은 취득재산의 80%인 4억원 이상의 자금출처를 소명하셔야 하며 부인은 15억중 13억원 이상의 금액을 소명하셔야 증여세를 추징 받지 않습니다. 자금출처 소명은 취득당시 은행담보대출금액, 취득일전 보증금 및 아들과 부인 명의로 신고 된 소득을 제시하셔야 합니다.”

3. 미 입증 때는 고액의 증여세 추징

"아들의 자금출처가 소명이 2억원(은행 담보대출), 부인의 자금출처 8억원 (은행담보대출 6억원, 기존보증금인수액 2억원)으로 아들은 44백만원이상, 부인은 70백만원이상의 증여세를 추징 받게 됩니다.”

상가투자시 본인의 소득을 고려하여 본인명의 투자가 선행되어야 하며, 부득이하게 가족명의의 투자시 자금출처조사에 대한 검토가 있어야 합니다.

NOTE

실무에서 각자의 사정으로 가족명의로 상가투자를 하게 되는 경우를 많이 접하게 됩니다. 거래금액의 투명화, 주택에 대한 규제강화 및 고액재산가에 대한 세무조사 강화되고 있는 것이 현재의 세무환경 입니다. 고액의 상가투자시 소득자인 본인명의로 투자하시기 바라며, 가족명의 투자시 자금출처조사에 대한 사전검토로 고액의 증여세 추징에 대비하시기 바랍니다.

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