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도심부 도시재생, 알박기 수용 가능해 진다



도시재생 뉴딜은 원래 주민들이 합의를 통해 자발적으로 주거환경을 개선해 나간다는 대전제를 바탕으로 하지만, 대형 사업의 경우 속도를 내기 어렵고 일부 '알박기'문제들이 발생하는 것을 막기 위해 도심부에서 진행되는 대규모 도시재생 뉴딜을 추진할 때 사업 시행자가 일부 개발에 반대하는 토지를 강제 수용할 수 있게 된다.

 

윤관석 민주당의원은 작년 말 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'(도시재생특별법) 개정안을 대표 발의한 데 이어 최근에는 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(토지보상법) 개정안도 발의했다.

 

이번 도시재생특별법 개정안은 도시재생 사업 중심지를 혁신지구로 지정하고서 규제를 과감하게 풀어줘 지역 활력의 중심지로 조성하는 '도시재생 혁신지구' 제도를 도입하는 내용이다.

 

혁신지구는 도시재생 사업 유형 중 경제기반형(50만㎡)과 중심시가지형(20만㎡) 등 대규모 사업을 추진할 때 적용되는데 혁신지구에는 입지규제 최소구역 의제를 적용해 용적률이나 건폐율, 높이 제한 등 규제를 풀어주는 등 다양한 특례가 부여되고 여기에 혁신지구에 대해서는 사업 시행자가 토지를 확보하기 위해 토지를 강제 수용할 수 있게 하는 내용도 포함됐다.

 

최근 발의된 토지보상법은 혁신지구 재생사업을 기존 도시개발 등과 같이 사업자가 토지 수용을 할 수 있는 대상으로 편입했다.

 

도시재생은 기본적으로 주민간 합의를 바탕으로 하기에 대개 토지 확보 시 협의 매수 방식으로 진행된다. 도시재생 하위 사업 중에 재개발, 재건축 등 토지 강제수용을 수반하는 사업이 포함될 수 있지만 사실상 활용되지 않았다.

 

이에 개정안은 혁신지구 도시재생 시 토지 수용을 할 수 있는 조건으로 사업자가 대상 토지의 3분의 2를 확보한 경우로 엄격히 제한했다.

 

보통 도시개발 사업의 경우 공영개발은 수용 요건이 아예 없고 민간개발은 토지 3분의 1을 매입한 경우 수용할 수 있도록 한다.

 

혁신지구 도시재생의 경우 공영개발임에도 불구하고 민간의 도시개발보다 더 엄격한 토지 수용 요건을 마련한 것이다

 

토지 강제 수용을 가능하게 한 것은 일부 토지주가 토지 보상을 노리고 몽니를 부리는 알박기를 예방하는 차원이기도 하다.







전월세도 실거래가 신고 '의무화' 입법 추진



정부가 주택 매매처럼 전월세 거래도 실거래가 신고를 의무화하는 방안을 추진한다. 임대차 계약의 투명성을 높이면서, 임대인의 월세 소득에 대한 과세를 강화하겠다는 취지다.

 

이 제도가 시행되면 임대인은 앞으로 전월세 계약을 맺으면 계약기간과 임대료 등 계약 내용을 신고해야 하는 신고 의무가 부과됨과 동시에 전월세 내역 공개로 세원이 노출돼 그동안 임대소득세를 내지 않던 사람도 세금이 부과되는 등 파장이 클 전망이다.

 

주택 매매 거래에 대한 실거래가 신고 제도는 지난 2006년 도입돼 양도소득세와 취득세 등 실거래가 기반의 과세 체계를 구축하는데 성공했지만 임대차 거래에 대해서는 이런 신고 의무가 없어 정부가 모든 전월세 정보를 확인하는 것이 사실상 불가능했다.

 

한국감정원이 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통해 전월세 거래 미신고 임대주택의 특성을 분석한 결과 지난해 8월 기준 임대 목적으로 사용하는 주택 673만가구 가운데 확정일자나 세입자의 월세 세액공제 등을 통해 공부상 임대현황을 파악할 수 있는 주택은 22.8%(153만가구)로 전체 임대주택중 4분의 1에도 못미쳤다.

 

나머지 77.2%(520만가구)는 임대차 신고가 이뤄지지 않아 거래 내역을 확인할 수 없는 상태인데 임차인들은 보증금이 소액일 때에는 보증금 손실에 대한 부담이 없어서, 반대로 전세 보증금이 고액인 경우 증여세 조사 등을 피하려 확정일자를 받지 않기 때문으로 보인다.

 

국토교통부는 이에 따라 임대차(전월세) 거래에 대해서도 일정 기간내에 실거래가 신고를 의무화하기로 하고, 의원입법 형태로 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정을 추진할 계획으로 신고 대상은 우선 주택으로 한정하고, 오피스텔이나 고시원 등 비주택은 신고 의무 대상에서 제외할 것으로 알려졌다.

 

전문가들은 이 제도가 시행되면 2006년 매매 실거래가 신고제 도입 못지않게 임대차 시장에 엄청난 변화와 파장을 가져올 것으로 보고 있는데 가장 큰 변화는 주택 임대인에 대한 월세 수입에 철저한 과세가 가능해진다는 점이다.







‘목동∼정릉∼청량리’… 강북 횡단 경전철 신설



서울시가 ‘제2차 서울시 도시철도망구축계획안’ 용역 결과를 발표한 바에 따르면 서울 목동에서 정릉을 거쳐 청량리까지 강북을 가로지르는 경전철이 신설되고 지하철 4호선에 급행 열차가 도입되고 5호선 마천∼상일동 구간을 오가는 열차가 추가된다. 서부선·신림선도 연장해 서울대정문과 여의도에서 서로 환승이 가능해진다.

 

이번 계획은 경제 논리를 우선하기보다 지역균형 발전에 초점이 맞추어진 것으로 2028년까지 총 7조2302억원을 들여 도시철도망을 구축하며 10개 노선, 71.05㎞ 규모다. 시비 3조9436억원, 국비 2조3900억원, 민간사업비 8966억원을 조달할 예정이다. 예비타당성 조사 등을 거쳐야 하지만, 2021년 착공이 목표다. 경전철 6개 노선은 신설·보완하고 2개 노선은 연장하며, 기존 지하철 2개 노선은 개량한다.

 

강북횡단선은 25.72㎞의 긴 노선으로 강북의 9호선 역할을 수행한다. 예상 소요 비용은 2조546억원이다. 목동역에서 출발해 디지털미디어시티·홍제·평창동·정릉을 지나 청량리역까지 19개 역을 잇는다. 1·3·5·6·9호선, GTX-C, 면목선, 경의중앙선, 우이신설선, 서부선과 환승할 수 있다.

 

강북선은 주요 상업·업무 지구를 지나지 않다 보니 경제성 지표인 비용편익비율(B/C)이 0.87로 나타났다. 보통 B/C 1 이상이어야 사업성이 있다고 본다. 대신 강북선은 강남·북 균형발전 측면에서 최고점을 받았다.

 

지하철 4호선에는 급행 열차가 도입된다. 5호선 동쪽의 지선은 직결화해 상일동∼마천을 오가는 열차가 새로 생긴다. 새절~서울대입구역 구간에 신설되는 서부선에도 급행이 적용된다. 서부선은 남쪽으로 서울대 정문 앞까지, 신림선은 북쪽으로 여의도까지 1개 역씩 연장해 상호 환승이 가능하도록 한다.

 

9호선 4단계 추가 연장 노선(고덕강일1∼강일)은 ‘조건부’로 포함됐다. 2021년 국토교통부가 강일∼미사 구간과 함께 광역철도로 지정하면 추진하겠다는 것이 서울시 입장이다.

 

시는 이번 계획을 통해 40만명이 수혜를 보고 철도 통행시간은 평균 15% 단축될 것으로 내다봤다. 10분 내 철도 서비스 가능지역은 기존 63%에서 75%로 늘어날 것으로 예측했다. 대중교통 수단분담률은 현재의 66%에서 75%까지 올라 대기오염이 약 15% 감소할 것으로 분석했다.







신도시 ‘대토보상’이 뜬다



정부가 지난해 말 남양주 왕숙ㆍ하남 교산ㆍ인천 계양ㆍ과천지구 등 수도권 4곳에 3기 신도시 조성 계획을 발표했다.

 

하지만 3기 신도시 개발을 위한 땅을 확보하는 과정에서 원주민들은 본인 의사와 관계 없이 그 땅을 떠나야 한다. 자칫 원주민들 사이엔 헐값에 땅이 강제수용 돼 터전만 잃고 쫓겨날 것이라는 인식도 팽배하다.

 

반면 정부는 토지보상금이 한꺼번에 풀리면서 주변 부동산 시장을 자극하지 않을까 우려한다. 3기 신도시 개발을 놓고 정부와 원주민 모두 깊은 고민에 빠진 것이다.

 

정부가 이에 원주민의 재정착률을 높이고, 토지보상금의 적정한 관리를 위한 ‘대토보상’ 활성화 카드를 꺼내 들었다. 대토보상은 토지를 수용 당하는 원주민에게 현금 대신 신도시 내 땅으로 보상하는 방식이다. 현금 보상의 부작용을 막고, 택지개발 이익도 원주민들과 공유할 수 있다. 정부는 3기 신도시뿐만 아니라 향후 주택공급 정책에 따른 대규모 택지조성 시 대토보상을 활성화할 계획이다.

 

공공택지 조성을 위한 토지를 수용할 때는 현금보상이 원칙이다. 다만 토지 소유자가 원할 경우, 사업지에 조성된 땅으로 대토보상을 선택할 수 있다.

 

하지만 2007년 도입된 대토보상은 아직 활성화되지 못했다. 현재 대토보상은 한국토지주택공사(LH) 등이 부지 조성 절차를 진행하면서 공급 계약을 체결하고 있기 때문에 원주민으로선 부지 조성 공사 전 대토 면적을 알지도 못한 채 대토보상을 선택할지를 결정해야 한다. 대토보상보다 현금보상이 많았던 이유다.

 

하지만 갈수록 부동산의 미래 가치에 대한 기대감이 높아지면서 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례도 늘고 있다. 특히 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구일수록 이런 현상이 뚜렷하다. LH에 따르면 2008~2014년 전체 공공택지 조성 사업지구의 대토보상 비율은 1~3%를 넘지 못했지만 2015년엔 15%, 2016년 6%, 2017년 17%, 지난해 29%까지 대토방식 보상이 늘고 있다.

 

땅 소유주 입장에서는 현재 감정가 수준의 보상금으로 땅을 넘기기보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이라는 판단 때문이다. 실제 지난해 수도권 일부 사업지구의 경우에는 주민들 간에 대토보상 계약을 하기 위해 경쟁이 발생하기도 했다. 경기 고양시 장항지구의 경우 총 토지보상액의 약 35%를 대토보상 했다.

 

하지만 대토 공급계약 전까지 보상 면적을 알 수 없는 ‘깜깜이 보상 면적’은 여전히 대토보상 활성화의 걸림돌이다. 이 때문에 정부는 3기 신도시의 경우 주민이 대토보상 계약을 체결하는 시점에 보상 면적을 확정해주기로 했다. 또 해당 신도시에 인접한 토지개발 지구에서도 대토보상을 받을 수 있도록 대상지역도 확대도 검토할 예정이다.

 

3기 신도시에는 공공택지 조성 개발 이익을 원주민과 공유하기 위해 대토보상리츠도 도입된다. 대토보상리츠는 대토보상 방식을 선택한 토지 소유주들이 보상받은 땅을 부동산투자회사(리츠)에 현물 출자해 리츠가 개발한 뒤 분양 시 소유주들에게 개발이익을 나눠주는 제도다. 일반적인 리츠처럼 운영 수익을 소유주에게 배당하는 방식이다. 원주민 1인당 받을 수 있는 대토 면적이 넓지 않은 점을 감안해 대토 부지를 모아 개발사업을 한다. 때문에 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 민간 컨설팅 업체들도 속속 등장하고 있다.







4개 부처 섬 관광 활성화 협력나선다는데...

 

 

김영춘 해양수산부 장관, 김부겸 행정안전부 장관, 도종환 문화체육관광부 장관, 김현미 국토교통부 장관은 19일 정부서울청사에서 섬 관광 활성화를 위한 4개 부처 간 협약을 체결하고, 상호 협력을 위한 첫 걸음을 내딛는다.

 

그동안은 부처별로 섬 관광 정책을 개별 관리해 종합적이고 체계적으로 정책을 추진하는 데 한계가 있었다. 이번 업무협약으로 각 부처가 별도로 추진하던 섬 관광 정책을 통합해 집행함으로써, 국민들이 찾아가기 쉽고 볼거리·쉴거리·먹거리가 풍부한 섬을 만들 수 있게 될 것으로 기대된다.

 

4개 부처는 이번 업무협약에서 ▲섬의 접안·편의시설 개선, 육상 및 해상 교통수단 연계 방안을 통한 접근성 향상 ▲해양레저관광 기초시설 확충과 섬 검기여행 조성 등 볼거리·놀거리 마련 ▲섬 특화 수산물 등 먹거리 홍보 ▲섬의 날 기념행사 개최 등을 위해 상호 협력할 것을 약속했다. 또한 협력사업의 원활한 추진과 공동사업 발굴 등을 위해 4개 부처 차관을 공동 의장으로 하는 ‘섬 관광 활성화협의회’를 구성해 운영하기로 했다.







한양대~잠실역 지상구간, 지하화 추진 될 듯...



서울 지하철 2호선 한양대역에서 잠실역 사이의 지상구간을 지하로 옮기는 방안이 추진된다. 앞서 2015년 2호선 전 지상구간에 대한 지하화 검토 작업이 진행된 바 있지만 예산 등 사업성에서 변수가 많아 장기 과제로 미뤄진 상태였다. 하지만 지하철 지상 통과로 지역단절, 주변개발 지연 등이 계속되자 다시 논의에 나선 것이다.

 

광진구는 최근 2호선 한양대역~잠실역 지상구간을 지하화하는 사업에 대한 타당성 조사에 들어갔다.

 

총 구간은 왕십리역과 잠실역 사이 순환선 9.02km와 용답역과 성수역 사이 지선 1.4km 등 총 10.42km다. 구간 외 선로 좌우측 공간 등을 모두 포함하면 역주변 반경 500m까지 구역이 늘어난다.

 

당초 이 사업은 서울시가 2015년 지하철 2호선 지상구간을 모두 지하화하겠다고 밝히며 시작됐다. 도심을 관통하는 2호선 지상 구간이 소음과 진동을 유발하고 철도 구조물로 인해 도시경관을 해친다는 이유에서다. 1975년 2호선 구상 당시 기술력과 사업비 부족으로 고가철도 방식으로 선택한 지 40년 만에 꺼내든 구상이었다.

 

발목을 잡은 것은 사업성이다. 당초 사업지는 ▲한양대역~잠실역(8.02km) ▲신도림역~신림역(4.82km) ▲신답역~성수역(3.57km) ▲영등포구청역~합정역(2.5km) 등 13개역 18.9km 구간으로 예상 사업비만 4조원에 달했다.

 

여기에 2호선 지상구간을 지하화해도 일부 시설은 지상부에 남을 수밖에 없는데다 60년의 지하철 내구 연도가 절반이나 남은 것도 이유가 됐다. 2016년 2호선 지상구간 지하화 사업에 대한 타당성 용역에서도 비용편익(B/C)이 낮다는 결론이 나온 것도 이 때문이다.

 

하지만 광진구는 한양대역~잠실역 지상구간의 경우는 사업성이 높다고 판단했다. 하천이나 한강 상부에 위치한 다른 구역에 비해 지하화를 통해 상부 부지를 확보할 수 있어서다. 내부적으로는 지하화를 통해 확보할 수 있는 부지만 총 3만7500㎡에 달할 것으로 보고 있다.

 

한양대역이 지하로 옮겨질 경우 남게 될 상부 부지 4500㎡와 성수역 지선 분기점 고가철거 후 철도부지(3050㎡), 강변역 지상역사 철거지(8889㎡), 잠실나루 지상역사(8274㎡), 신천동 철도부지(1만2695㎡) 등으로 이중 한양대역 부지에 청년임대주택을 짓는 방안도 함께 고민하기로 했다.

 

이미 시행된 2호선 지하화 타당성 결과를 다시 검토하는 작업도 이뤄진다. 2015년 이후 신설된 지하역사와의 연계방안이나 노선 주변 개발계획(지구단위계획ㆍ재정비촉진지구) 검토도 병행한다. 이밖에 지상 구조물을 인도교나 고가공원으로 바꾸는 계획도 논의한다.







서울 상가임대차 분쟁 권리금 원인이 최다



지난해 서울에서 발생한 상가임대차 분쟁이 2배 늘어난 것으로 조사되었다.

 

서울시는 지난해 상가임대차분쟁조정위원회에 총 154건의 안건이 접수돼, 2017년 77건의 2배로 늘었으며 접수된 154건 중 77건의 조정이 이뤄져왔고, 그 중 73건(93%)은 합의가 도출되었다고 밝혔다.

 

분쟁의 원인별 항목으로는 1위는 전체의 30.9%를 차지한 권리금 문제였고, 임대료 조정(16.4%)과 원상회복(13.8%)이 뒤를 이었다.

 

한편 무료 법률 상담을 제공하는 서울시 상가임대차상담센터의 지난해 상담 건수는 1만6600건으로, 2017년 1만1713건보다 41.7% 늘었다.














부원역그린코아 더 센텀스퀘어

 

경남 김해시 부원동 606-3번지 부원역 그린코아 더센텀스퀘어 상가가 분양중에 있다

 

기존 고정수요 공동주택 및 오피스텔 500세대와 인근 대단지 아파트, 아이스퀘어몰, 아이스퀘어호텔, 롯데마트, 전통시장이 위치하고 있어 풍부한 배후수요를 가지고 있으며, 더 센텀스퀘어 2층은 김해 부원역과 브릿지 연결이 되어있어 아이스퀘어몰과 도보로 이동이 가능하여, 쇼핑, 문화, 병원, 복지를 한곳에서 누릴 수 있는 뛰어난 상권을 가지고 있다.

 

김해부원역 연결 및 바로 앞 버스정류장과 택시정류장이 위치하고 있어 교통환경이 우수하며 상가 바로 앞이 대로변 왕복 8차선 도로로 입점 자체가 광고이자 뛰어난 수요 입지를 가진 김해 최고의 쇼핑 및 문화시설이다.

 

지하 5층~지상 39층 총점포수99개 연면적은 78,772.00㎡ 규모이며 1층은 행사,전시관련,금융,오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타등 2층은 레스토랑,패션,슈즈,쥬얼리,헤어,공인중개사,카페,병의원,약국,레스토랑,오피스,커피,버거,피자,샤브샤브 등 3층~4층은 오피스,오피스텔  5층~39층은 아파트로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층은 2,400~3,600만원, 2층은 1300~2000만원 선이다.

 

시행은 (주)한국토지신탁, 시공은 (주)삼정이 맡았으며 2018년 12월 28일 준공 완료 되었다.

 

분양문의 : 055-322-3600

 

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원주기업도시 현대프라자

 

강원 원주시 지정면 가곡리 1349-2(상업13-2) 원주기업도시 현대프라자 상가가 분양중에 있다

 

12,000여세대 아파트 배후(입주중), 206필지 원룸단지, 기업, 단독주택 등의40,000명 중심상권의 풍부한 배후수요를 자랑하는 4차선 대로변 횡단보도 버스정류장 앞 상가이다.

 

상가앞 전면 206필지 3,000여가구 특급 소비층과 더불어 중·고등학교 초인접 학원상권의 입지이자41개 기업체 5,000~8,000여명 길목 상권이며 병·의원 개원의 최적의 입지와 설계, 상업용지비율 2.3%로 희소가치 많은 특급상권으로 투자가치와 미래가치가 높다.

 

지하 2층~지상 7층 총점포수45개 연면적은 7,172.52㎡ 규모이며 1층은 편의점,약국,은행atm,김밥전문점,아이스크림,제과점,안경점,커피전문점,치킨호프,초잡전문점,죽전문점,24콩나물국밥,동물병원,문구점,이동통신,신사복,아웃도어 등 2층은 샤브샤브,고급레스토랑,베트남요리,스파게티,패밀리레스토랑,닭갈비,생고기전문,족발전문,삼겹살전문,일식,참치전문,중화요리,차이니스레스토랑,갈비전문점,감자탕,보리밥,부대찌개,헤어샵,네일아트 등 3층은 정형외과,소아과,내과,이비인후과,피부과,안과,치과,여성병원,한의원,pc방,당구장,노래방등 4~5층은 정형외과,소아과,내과,이비인후과,피부과,안과,치과,여성병원,한의원,pc방,당구장,노래방등 6층 입시학원,영어학원,수학학원,어학원,피아노학원,미술학원,무용학원,티권도장,실용음악학원,법률사무소,세무사,설계사무소,보험사무소등 등 7층은 휘트니스센터,스크린골프,씨푸드뷔페,패밀리레스토랑,키즈카페 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층은 2,450~2,600만원, 2층은 860~930만원, 3층 760~820만원, 4층 660  7~720 만원 5층 620~680만원 6층 580~640만원, 7층 610~650만원 선이다.

 

시행은 티지개발, 시공은 신성종합건설이 맡았으며 2019년 12월 15일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 033-747-1999

 

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김포 골드밸리 리치타워

 

경기 김포시 양촌읍 학운리 2993 김포 골드밸리 리치타워 상가가 분양중에 있다

 

주변, 100m이내 이젠(두산건설)지식산업센터(700업체, 3,000 여명)와 2곳의 은행을 끼고 있으며, (주)명지 문화사를 비롯한 아파트단지,원룸,오피스텔,개인주택단지,연구시설 등, 약13만 배후 고객을 갖춘 최고의 입지상권인 중심상업지구 내에 위치하고 있다.

 

또한 제 2 외곽 순환도로, 검단 양촌 JC개통으로 접근성이 좋아지면서 인근 산업단지 개발이 가속화 되고 있다. 인천 지하철 2호선 검단오류역 5분거리이며 김포도시철도 2018년 개통예정으로 사통팔달 교통환경을 자랑한다.

 

지하 0층~지상 4층 총점포수43개 연면적은 14,723.00㎡ 규모이며 1층은 편의점, 은행, 패스트푸드 등 2층은 스크린 골프, 병의원, 스크린 야구, 볼링장, 롤러장, 사무실, 함바식당, 뷔페 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층은 2,510~7,130만원, 2층은 2,070~3,340만원 선이다.

 

시행은 (주)성천종합건설, 시공은 (주)성천종합건설이 맡았으며 2018년 10월 준공완료 되었다.

 

분양문의 : 1544-6928

 

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