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상가주택과 양도소득세
2005-09-26	출처 : 장경철 컨설턴트


	장경철 컨설턴트
	016-732-9283

상가주택이란? 1층,2층은 사무실이나 점포이고 3층이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용주택을 말한다.

개개인이 따로 세우지 않고 여러 사람이 협동하여 집단적으로 상업 중심지에 세운 하나의 큰 건물이다. 이와 같은 병용주택은 날로 늘어나고 있는 것이 세계적인 추세인데, 다음과 같은 좋은 점이 있기 때문이다.

① 상업이란 사람들이 많이 모여 물건을 사고파는 것이므로 집합체로 하는 것이 유리하다.

② 단독주택과 같이 기둥·벽 등을 일일이 세울 필요가 없으므로 쓸모없는 공간이 줄고, 전체적으로 활용대지가 훨씬 넓어진다.

③ 도시계획과 연관된 설계가 되어 채광·통풍 또는 방화·수해방지등의 시설을 확보할 수 있다.

④ 방화건축대(防火建築帶)로서의 역할을 한다.

⑤ 건축비가 싸게 든다.

⑥ 상가의 디자인이 통일되어 도시의 미관이 훨씬 좋아진다.

⑦ 설계상 공통된 공간을 취하기 쉽다.

⑧ 대지 구입비가 절약되며, 옆으로 확장할 수 없는 도심지의 상공을 활용하는 이점이 있다.

⑨ 건축시 융자금 대출도 개인대출보다 훨씬 용이하다.

한편 상가주택은 양도소득세에선 겸용주택(1가구 1주택 비과세)에 해당된다.

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것이다.

주택과 주택 외의 부분의 구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것이다.

소득세법시행령 제154조 제3항 단서 규정에 의하여 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같아 주택 외의 부분을 주택으로 보지 아니하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것이다. (주택>상가--주택으로 간주, 주택(상가-주택부분만 주택이고 나머지는 상가로 양도세부과)

부동산투자에 있어서 최적의 조건은 환금성,수익성,안정성을 모두 갖추었다고 본다. 이러한 조건을 가지고 있는게 상가주택이다.

상가주택에 거주하면서 임대를 놓을경우 주거와 안정적수익이라는 두가지 토끼를 잡을수 있다. 그래서 단독주택이나 다가구 주택에 비해 환금성이 뛰어나다.

건축법에 의하면 상가주택은 허가가 아닌 신고만으로 용도변경이 가능하다. 이렇게 상가주택이 용도변경이 용이한것은 상당한 메리트이다.

상가주택중 주택부분을 음식점등으로 용도변경가능하고 리모델링시 비용이 일반 건축비의 30%정도면 가능하다.

상가주택은 업무용 빌딩이나 상가건물보다 투자금액도 적은게 장점이다. 양도소득세 절감효과도 누릴수 있다.

상가주택을 고를때는 연면적에서 주택면적이 50%이상인 물건을 고르는것이 좋다. 양도시 전부 주택으로보아서 1세대 1주택요건만 충족하면 양도세가 비과세된다.

상가주택은 차량이 다닐수 있는 6~12미터 정도의 도로변 코너 또는 도로가 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 가장 좋다. 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다.

그렇치않은 곳은 임대가 어렵기 때문이고 일조권과 사선제한으로 나중에 증개축시 어려움이 생기게 된다.

상가주택은 다가구주택, 빌라, 단독주택이 밀집한 주민들이 대로변으로 빠져나 가기가 쉽지 않은 지역에 발달하는 상업시설과 주거시설이 혼재된 건물이다.

임대수익은 대학가 상권 상가주택과 낙후지역 상가주택에서 많이 나올 수 있다 . 낙후된 지역의 수익성이 좋은 것은 주변에 경쟁할 만한 전문 상업시설이 적 기 때문이다.

근린상가가 많지 않은 곳으로 상가주택이 발달한 곳은 서울 방배동, 종암동, 미아동, 사당동 등을 들 수 있다.

이런 지역 상가주택은 월 1.0~1.5% 임대수 익을 내는 곳도 많다. 지역마다 차이가 크기 때문에 월0.2~0.3% 수준에 그치는 지역도 있다.

상가주택은 소유주가 거주하고 있기 때문에 건물관리나 임대관리가 편한 것이 장점이다. 또 소위 `동네상권`이기 때문에 주변 거주인구가 크게 변동하지 않아 수익변동 도 크지 않다.

다만 거주환경이 불편하다.소음이 큰 편이고 1층에 음식점이 있다면 피해가 적지 않다.

상가주택에 투자하려면 일단 가장 큰 경쟁시설인 근린상가가 적은 곳을 택해야 한다. 택지개발지구라면 상업지역이 적어야 한다.

임차인과의 관계가 중요하므로 건물매입 전에 등기부등본을 철저히 검토해야 한다. 임차인과의 계약관계, 명도관계가 명확하지 않으면 나중에 소송에 휘말릴 수 있다.

재개발ㆍ재건축 계획이 있는 곳은 시세차익도 크다. 왕십리지역의 한 상가 주택은 시세가 6억원이었는데 왕십리뉴타운 계획발표 뒤 12억원으로 껑충 올랐다.

상가주택은 경제상 감가상각이 크다. 토지보다 수익성이 떨어진다는 등 단점도 있지만 그래도 장점이 더많은 부동산 상품이다.

필자 약력 : 네이버 대표 부동산 카페"부동산투자및홍보클럽"운영자

(전)한국세정신문기자

다수의 부동산 카페운영

(현)헤럴드 경제 누리기자

(현)3M컨설팅 대표

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