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| 상가투자의 시작 ! |
| 2005-11-10 |
출처 : 최신기 컨설턴트 |
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상가투자는 또 다른 수입원을 확보하기 위한 투자의 한 영역이다. 고정적인 임대수익과 시세차익의 매력 때문이다.
예전의 투자수익률에서 비교되던 기준인 1년제 정기예금의 이율은 지금 비교기준으론 무의미하기 짝이 없다. 물가상승률을 감안했을때 수익은 커녕 오히려 마이너스 이율이라고 할정도니 말이다.
현재로선 연 수익률 8~9%만 나와도 대박상가라는 표현을 한다. 그러나 경제기사에서 거론하는 막연한 기준일 뿐이다..
수익률에 있어서 정확한 기준이 있을까? 그건 현재의 경제상황과 여타 금리, 환율, 물가, 여러 요인이 작용해 정해진다고 볼 수 있다.
그렇다면 상가를 고르는 기준은 어떻까? 답은 안전성, 수익성, 환금성이라 할 수 있다.
우선 토지매입이 100% 되어있나 관련 문서로 확인을 하고(등기부등본) 투자금액의 안전보장책인 신탁관리 ( 신탁의 종류에 따른 구별은 차치하고~) 이 두가지만 확실해도 우선은 최소한 큰 낭패를 보는 일은 없겠다.
그렇다면 수익성에선?
상가가 활성화되어야 임대도 맞춰지고 월세를 받고 수익을 누릴게 아닌가? 활성화가 된다는 부분은 그 상가 자체의 컨셉과 구성되는 형태만 보는건 극히 단순하고 초보적인 시각이다.
영화관들어오고, 푸트코드 들어오고, 명품관 들어오고, 키즈산업이 뜬다해서 유아,아동관련 상품으로 채워지고, 보기에는 참 화려하게 집어넣을거 다 넣는 말그대로 원스톱 쇼핑이 되는 공간이다.
문제는 그 상권하고 어울리겠냐 하는거다. 인근에 같은 컨셉으로 또 대형쇼핑몰의 상가가 같이 지어지고 있다면?
유동인구나 상권자체가 협소한데 향후의 교통변화에 따른 유동 인구수를 그 상가의 이용인구인것처럼 연결지어 확대상상하는건 아이러니다. 전철역이 환승역인건 분명 장점으로 작용하는 좋은 상권일 수 있다.
하지만 환승역이 뭔가?
지하로 전철을 갈아타고 가는게 말 그대로 환승역인데 안갈아타고 그 상가를 들렀다 다시 바꿔타고 간단 말인가?
아파트인 경우 소형평형은 임대시 유리할지 모르지만 정작 대형평형이 시세차익에선 더 영양가가 있다는 건 상식이다. 하지만 상가나 대형집합상가(쇼핑몰)인 경우 대형, 아니 초대형이라고 무조건 좋은건 아니다.
그렇다고 소형이 좋다는것도 아니지만........
그 많은 매장을 상인들이 미리 죄다 투자를 했단 말인가? 투자자가 80%이상 되는게 통상 상가의 투자분류로 볼때 일반적이다. 아니 90%이상일수도 있다.
상가시장이 잘 돌아갈려면 상권이 받쳐주고 매장에서의 매출이 제반경비를 제하고도 만족할만한 수익이 쌓이게 되면 상인자체도 동시에 투자자가 되는 것이다.
상가를 분양받고자 하고 투자하려는 마인드는 훌륭하다고 본다. 재산을 이루기위한 중요한 노력이며 또한 단순히 다람쥐 쳇바퀴돌 듯 도는 개인의 수익구조에서 한층 더 업그레이드된 부자가 되기위한 방법의 하나인 것이다.
요즘 저금리에서 빛을 발하고있는 각종 다양한 펀드, 주식, 토지, 전원주택, 펜션, 회원권, 아파트, 다양한 주제를 지닌 쇼핑몰을 포함한 상가 (단지내상가, 상가주택포함) 기타등등중 상가부분의 투자는 투자상품중 부동산영역에서 중요한 부분을 차지하는건 사실이다.
중국의 상하이나 베트남, 심지어 뉴욕이나 LA에 이르기까지 우리 국민성이 나타내듯 교육열만큼이나 투자와 부를 이루기위한 우리네 국민들의 투자의욕은 한편으론 감탄스럽기까지 하다.
더구나 사계절이 있어 이래저래 기초생활비자체가 많이 드는 생활구조이다보니 부지런하지 않고서는 평범하게 살아가는 중산층의 무리에서 떨어져나가는건 순식간의 일일 수 있다.
좁은 국토에도 불구하고 개발될 여지가 아직도 적어도 우리세대 지나 몇세대까지는 무궁무진하게 건설되어지고 도시주거환경 정비법이니 지구단위계획이니 정말 용어자체도 기기묘묘한 건설,주택관련법들이 하루가 멀다하게 변경되고 제정되고 또한 재건축, 리모델링, 그린벨트의 완화, 주요 군시설의 이동배치, 기타등등.이슈는 한도 끝도 없다.
분양상가에서 분양을 하고 계약을 이루어내야 하는 ‘갑’의 입장과 종잣돈을 어찌어찌 마련해 또 다른 별도의 수입원을 발굴해 잘살아보고자 투자의 문을 조심스럽게 두드리는 ‘을’의 입장은 마치 창과 방패와 같은 전쟁을 연상케할정도 치열하다.
기본에 충실하자. 자신이 항상 주장하는 바이지만 광고는 광고일뿐이다. 정말 맛깔나게 그럴싸할수록 한층 주의를 가져야한다.
마케팅 과정상 광고는 당연 집행되어야겠지만 광고자체로 현혹되거나 판단해서는 안된다는 의미이다.
아파트가 아닌이상 상가에서 모델하우스나 샘플하우스가 사실 무슨 의미가 있겠는가? 분양하기위한 비용의 증가만 가져올뿐 결국 분양가에 다 녹아있다고 보면된다.
성남의 준공 임박한 대형집합상가도 요란한 광고와 상가최초의 모델하우스 운운하며 요란을 떨었지만 결국 시간이 다 말해주지 않았는가를 상기시켜 볼 필요가 있다.
그 상가뿐 아니라 두어걸음 더 떨어져 주위도 살펴보자. 조금 더 떨어져 있는 인근 상권도 둘러보자.
금쪽같은 종잣돈으로 재미좀 보고자 투자하는데 수익도 안되고 임대도 제대로 안맞춰지고 속았다고 땅을 치는 사례가 생긴다면 필자나 투자하려는 가망고객이나 얼마나 슬픈 일이겠는가?
상가에 투자했다 실패한 사례는 사실 무수히 많다. 그래서 항간에는 상가는 믿을게 못된다고 다 사기꾼들이라는 어처구니 없는 말들이 나돌고 있다.
그나저나 초보 투자자분들에 알려드릴 한가지는 일정규모이상의 상가일때 고객을 맞이하고 투자상담하는 영업인력은 시행사나 운영주체회사와는 관련없는 전문 마케팅 인력임은 상식이다.
본사인력 그런건 없다. 동네 상가주택이나 빌라 분양하는것도 아니고 시행사가 직접 아니면 본사임원이나 인력이 직접 상담한다고 하면 그건 사기다. 하자상가 란 얘기다.
오히려 경험이 좀 더 있어 고객의 입장에서 객관적이며 정확하게 투자에 대한 상담을 해주고 이후 지속적인 관리나 또다른 거래가 가능하겠다는 믿음을 주는 영업사원과 거래하겠다는 마인드를 가져야한다.
진정한 자유을 누리기 위해서, 인생을 재미있게 살아가기 위해서, 우린 부자가 되어야한다. 그러려면 일단 투자도 잘해야 한다.
미국의 경우 거부들의 공통점중 한가지는 부동산에 투자를 한다는 것이다. 주식은 일정금액만 무리하지 않게 돌아가는 경제상황을 파악할 수 있는 척도에서 투자하는 정도이고 부를 이루어나가고 굴리는 원천은 우선 종잣돈이 필수인거고 이후 부동산으로(토지, 상가, 아파트, 기타등) 그것도 대출을 충분히 활용해서 투자한다는 점이 공통적이었다는 사실을 필자 또한 새삼 중요하게 느끼진다.
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다 |
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