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| 상가의 유형 |
| 2006-01-07 |
출처 : 차영빈 컨설턴트 |
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상가’는 내부구조, 영업형태, 분양규모, 독립형 또는 단지형, 테마형 그리고 전문상가형, 위치, 관리형태 등에 따라 실로 다양한 형태로 분양되고 있다.
먼저 주상복합상가는 가장 흔하고 일반적인 형태의 상가로서 주로 상층부에는 오피스텔 또는 아파텔 형식의 업무시설 또는 주거형태의 시설이 위치한다. 주상복합상가는 주로 대로변 또는 역세권 사거리에 위치함으로써 교통 및 복합적인 생활지원시설을 제공하는 형태로 구성되어 일반 통행 인구를 자연스럽게 건물내로 유치하는 효과를 발휘 하기도 한다.
주상복합상가의 대표적인 장점으로는 건물 자체의 고정수요를 확보하고 있으며 유동인구의 흡인을 통한 부가적인 매출발생을 유발시킴으로써 안정적인 영업이 가능하다는 점이다. 반면, 대로변을 접하고 있는 점포보다 상대적으로 후면부를 접하는 점포는 고객의 접근가능성이 무척 떨어지며, 동일건물내 많은 수의 점포가 입점되어 경쟁이 치열하다는 점이있다.
테마상가는 일정한 아이템을 중심으로 건물전체가 하나의 테마로 구성되어 전문화된 제품을 한 장소에서 판매하는 형태의 상가로서 당해지역내 랜드마크(지역 명소건물)화로 출점하는 형태의 상가이다.
우리가 흔히 알고있는 테크노마트가 대표적인 테마상가라 할 수 있다 전자, 전기제품을 주로 취급하는 전문매장 형식이지만 부가적으로 패션, 식.음료, 유통매장을 결합하여 전체적인 상가활성화를 꾀하는 형태의 상가라고 볼 수 있다.
최근 어린이 관련 전문용품을 테마화한 상가의 예를 보면 각 층마다 유,아동복 , 완구류, 어린이 놀이터(예:"정글짐", "플레이타임" 등), 어린이전용 사진관 , 게임월드, 출산용품, 어린이서점, 어린이 전용극장 등을 배치함으로써 Kids 관련 one-stop shopping 을 실현하고 있다.
이러한 테마상가는 일정 주제로 관련업종을 한 장소에 집화시킨 형태이기 때문에 특정대상 또는 전문분야를 타겟으로 하는 아이템으로 상가 전체가 활성화 되었을 경우 지역내 랜드마크가 되어 매출향상에 기여하게 된다.
반면 특화된 상품아이템 이나 전문성이 결여되어 예비고객의 호응을 받지못할 경우 상가자체가 슬럼화되거나, 고객유치 및 매출유지가 어렵다.
단지내 상가는 불경기에는 다른 유형의 상가보다 고정적인 배후세대를 상대로 안정적인 매출을 유지할 수 있다. 최소 500세대 이상의 아파트 규모가 되어야 메리트가 있으며, 주 고객이 배후세대아파트 주민이기 때문에 단골영업이 가능하다. 일부 업종의 경우는 단지내 독점영업도 가능하기 때문에 타 상가에 비하여 관심도가 높다.
가장 널리 알려진 상가형태로서 상가건물내 입점할 수 있는 점포수가 한정되어 있기 때문에 대단지 아파트상가 의 경우 고정적인 매출이 보장된다.
최근 대형 할인매장의 아파트주변 진출 및 전문화된 대형유통상가가 신규출점할 경우 아파트 단지내 상가가 슬럼화되기도 하는 현상이 발생함으로써 보다 섬세한 주의가 필요하다 또한, 주로 아파트 배후세대를 주 고객으로 함으로 추가적 매출증대 및 시장확장가능성 희박하다는 사실도 정확한 인지가 필요한 상가의 유형이라 할 수 있다.
쇼핑몰은 최소한의 상가면적에서 (구좌단위 분양 및 임대) 관련상품 (잡화, 의류, 악세사리 등 실로 다양한 업종군 입점)의 집적효과를 기반으로 최대의 매출목표를 지향하는 전문상가의 형태이다.
일반 상가에 비하여 투자비, 인테리어비, 운영경비 등이 월등히 저렴하여 판매경쟁력에 있어서 효과적인 운영이 가능하며 대표적으로는 1세대 쇼핑몰(잘 아시다시피 동대문의 도,소매 쇼핑몰) 중 그 유명한 "밀리오레" "두타" 를 들 수 있다.
주로 2~30대층의 젊은 소비자를 대상으로 활성화된 영업을 전개하였으나 최근 불경기의 장기화로 출혈경쟁 및 인터넷 쇼핑몰의 약진으로 일부 쇼핑몰은 매출부진이 일어나고 있다.
따라서, 그 타개책으로 최근 쇼핑몰은 " 2세대 쇼핑몰 "( 기존의 공간보다 실면적이 더 넓어지고, 칸막이 구조가 아닌 백화점식 오픈매장 또는 glass- box interior를 도입함으로써 매장자체 인테리어가 상당히 고급화됨 )로의 전환기에 접어들고 있다.
쇼핑몰의 가장 큰 장점은 투자비가 다른 형태의 상가보다 저렴하다는 것이다. 쇼핑몰 또한 최근 영화관, 수영장 등 고객 집객을 위한 시설을 적극유치함으로써 매출향상을 꾀하고 있다.
그러나, 초보자인 경우 동대문식의 디자인이나 판매노하우가 없는 경우 상당한 고전이 예상되며, 최근 동대문지역의 경우 쇼핑몰이 경쟁적으로 생김으로써 수익성이 점차 악화되는 현상마저 나타나고 있어 투자시 각별한 주의가 요구된다.
근린상가는 주로 준주거지역 및 근린상업지역에 분산 분포되어 있는 상가로서 지상 4~8층 규모의 형태로 오픈하게 된다. 통상 제과점, 학원, 병원, 편의점, 전문식당, 헬스 또는 사우나등의 근린생활 업종이 입점하게된다.
근린상가는 배후 소비자들이 필요로하는 업종이 입점됨으로써 지역밀착형으로 고정적이고 안정적인 영업이 가능하다는 장점이 있다. 단, 각 업종별 점포들이 전체적으로 활성화되어야 상가전체가 활성화 될 수 있는 한계가 있다.
상기언급한 상가이외에도 다양한 형태의 상가가 있으나, 가장 흔히 접할수 있는 상가를 몇가지 비교해 보았다. 각 상가형태마다 분양방법, 투자자금, 융자비율, 전용율 (분양면적 대비 실면적비율),토지지분율, 수익율, 소유권 등기내용, 운영 관리체계, 등등 내용적으로 보면 많은 차이가 있다.
따라서, 상가를 분양받을 시에는 첫째, 어떤 형태의 상가를 분양받을 것인지 결정하고 둘째는 분양목적을 분명히 해야 한다 (직영을 할 것인가? or 임대사업을 할것인가?) 셋째는 투자자금의 규모 및 조달방법(융자를 이용할것인가?)의 문제를 미리 결정하고 마지막으로 수익성에 근거를 둔 시장조사 및 업종을 선택하는등 세부적이고 구체적인 사전준비를 해야 한다.
* 본 칼럼의 내용은 칼럼니스트 개인적인 시각으로 상가뉴스레이다의 공식 시각과 다를수 있습니다 |
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