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기존 상가 인수시 체크 포인트
2006-03-21 출처 : 장경철칼럼리스트
장경철 컨설턴트
016-732-9283
날씨가 풀리면서 이번 기회에 장사를 한번 시작해 볼까?라고 생각하는 사람들이 많다. 이유는 경기가 저점을 지나서 회복의 기미가 보이고 퇴직 연수도 짧아져 평생 직장이란 개념이 사라졌기 때문이다. 또한 젊은 층들도 직장을 택하기 보다는 창업을 생각하는 분들도 많아졌다.

물론 장사라는게 인생의 경험도 중요하고 또 대인관계도 중요하다. 그러나 점포를 구할때 주의사항을 명심해야 그 리스크를 줄일 수 있다고 본다.

장사를 하는 사람들은 점포를 구하는데 크게 두가지로 나누볼수 있다. 하나는 신규 분양을 받거나 임차를 해서 또는 기존 상가를 인수해서 창업을 시작하는 경우로 볼수 있다.

물론 장사의 경험이 있거나 노하우가 있는 사람들의 경우 신규 분양상가에서 창업을 해도 경쟁력이 있지만 그 반대인 경우는 안정성과 수익성을 보장받을 수 있는 기존상가가 아무래도 유리하다고 볼수 있다.

그러나 장점도 있지만 어떤 면에서는 더욱 큰 위험요소 (권리금,투자금액 대비 경제성등)를 안고 갈수도 있기 때문에 꼼꼼히 따져보고 계약하는것이 바람직하다.

그래서 기존 상가 인수시 포인트 위주로 설명을 드리고자 한다.

첫째, 기존 점포의 경영 상태가 어떠하였는가를 알아보는 것이 좋다.

개점한 지 얼마 되지 않았고 주인이 자주 변경된 곳은 장사가 신통치 않았다는 증거다. 인수할 의지가 확정되면 판매 상품의 재고 상태와 비품류 상태를 철저히 파악해야 한다. 오래된 재고품은 인수 거부를 해야 한다.

둘째, 건물의 하자 여부를 파악해본다.

주변 상가에 비해 의외로 조건이 좋은 상가는 대개 건축허가가 나지 않은 불법점포일수도 있으므로 사전에 충분한 조사가 필요하다. 보통 좋은 상가는 생활정보지나 부동산 중개업소를 통하지 않고 바로 주변에서 계약하는 경우가 많기 때문이다. 그래서 꾸준한 상권분석을 해야 좋은 상가를 얻을수 있다.

세 번째,등기부등본,도시계획확인원과 건축물관리대장등은 반드시 직접확인해야 한다.

등기부등본을 확인함으로써 부동산의 소유권자 이외의 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할수 있다. 도시계획확인원을 떼어 재개발이나 업종제한 구역 여부 등을 확인 후 결정을 해야 한다. 또한 토지대장을 발급받아 등기부등본상의 소유주와 같은지 확인을 하고 건축물관리대장을 떼서 건축물의 실제 면적과 가건물 여부를 확인,준공일,용도 그리고 정화조 용량 등을 점검해야 한다. 점포가 위치한 지역 또는 인근에 어떠한 도시 개발 계약이 있는지 확인하고 경쟁 업소, 대형 쇼핑센터 건립 계획 등이 있는지 검토한다.

네 번째, 업종변경금지에 대한 약정여부를 학인해야 한다.

단지내 상가나 대규모 상가의 경우는 점포에 대한 업종이 제한된 경우가 많으니 상가관리소나 상인협회에서 확인을 해야 한다. 사업가능여부를 확인하기 위해서는 관할관청에 가셔서 인.허가 절차등을 확인하고 무허가건물일 경우는 증기부가 없어 영업허가를 받기가 어려우므로 유의해야한다. 또한 특수 업종인경우 도시계획이나 건물용도에 따라 불법용도변경으로 사용이 제한될수 있으므로 관할관청에 확인을 할 필요가 있다.

다섯 번째, 등기부상의 명의자와 직접 계약을 체결해야 한다.

계약을 맺을 때는 반드시 등기부상 명의자와 계약서를 작성하도록 한다. 계약서는 서식대로 꼼꼼히 작성해야 하고 해당 건물의 명도시기와 하자.보수부분.연락처.특약사항 등의 중요한 조항들을 일일이 넣어야만 차후에 일어날수 있는 분쟁소지를 방지할수 있다.

마지막으로 상가일 경우 신축 또는 개축할 가능성은 없는지 조사한다.

이와 같은 사항은 인근 점포 주인 또는 주민들 그리고 부동산중개업소등을 통하여 조사하고 고객 이용 상황 등 현장 조사의 병행도 필요하다. 체인점일 경우 체인 본사의 경영 상태, 부도 가능성, 계약기간, 계약 조건의 변동 가능성 등을 알아본 후 건물주와 점포 계약을 해야 한다.

그러면 점포선정시기는 언제가 적당할까?

점포를 구할때는 해당업종이 비수기에 구해서 영업준비를 한 후 성수기로 진입하려는 회복기에 개점하는 것이 가장 현명하다. 비수기에 점포를 구하는 것은 성수기를 노린다는 의미도 있지만 권리금이나 임차비용을 줄일수 있다는 점에서 이점도 있으므로 될 수 있으면 비수기에 점포를 구하는것이 좋다.

마지막으로 이런 점포유형은 조심해야 한다.

1. 주인이 자주 바뀌는 점포
2. 점포임대료가 유난히 싼 점포
3. 맞은편에 상권이 형성되지 않은 점포
4. 주변에 대형 점포가 있는 점포
5. 언덕에 있는 점포

약력
- 네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자및홍보클럽" 운영자
- (전)한국세정신문기자
- 다수의 부동산 카페운영
- (현)헤럴드 경제 누리기자
- (현)상가뉴스레이다칼럼컨설턴트
- (현)네이버 재테크 상담사(부동산상담/칼럼)
- (현)야후코리아 부동산 재테크 칼럼리스트
- (현)3M컨설팅 대표

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