상권의 구분은 사람마다 다르겠지만 지역에 따른 상권구분이 일반적이라고 볼수가 있겠다. 그러나 상권을 주 고객층에 따른 상권으로 구분한다면 어떤 업종을 선택해야 하는지가 중요한 변수로 작용을 하게 된다.
어떤 업종이 들어오느냐에 따라 임대료에 차이가 날 수 있기 때문이다. 장사가 잘되는 업종이라면 상가 소유주 임대수익은 그만큼 늘고 자연히 상가가치(시세)도 높아지게 된다.
업종을 고려할 때 우선 유망업종과 유행업종을 구분할 수 있어야 한다. 유망업종은 지속적으로 장사가 잘되면서 임대료가 올라가고 공실이 발생하지 않겠지만 유행업종은 그 반대가 된다.
또 유명 커피전문점 등 대형 프랜차이즈 업체가 들어오는 것이 안전하다. 체계적인 관리시스템이 적용되는 데다 장사도 더 잘되는 사례가 많기 때문이다.
전문가들은 보통 200개 이상 점포를 소유한 프랜차이즈 업종이라면 안정적이라고 조언한다. 개인이 운영하는 점포는 운영주에 경영능력에 따라 다르지만 경기가 조금만 어려워져도 공실이 발생할 위험이 크기 때문이다.
또 병원이 가까이 있으면 약국이, 안과의원이 있으면 안경점이, 영화관이 있다면 패스트푸드점이나 매점 등 주변 점포와 보완되는 업종이 유리하다. 특히 독점업종을 보장받는 점포라면 권리금과 임대료는 높을 수밖에 없다.
영업시간도 영향을 미친다. 통상 24시간 운영하는 업종은 임대료 지불 능력이 좋은 편이다. 인기업종도 영원할 수 없고 수명이 있다는 점을 알아야 한다.
아무리 돌풍을 일으킨 업종이라 해도 10년 이상 지속적으로 성장한 업종은 많지 않다. 과거 금융업종이 가장 선호하는 업종이었다면 지금은 패스트푸드점 약국 제과점 편의점 등이 최고 업종으로 꼽는다.
인기업종은 주 고객층,소득수준과 지역에 따라서 변화한다. 젊은 층이 많은 지역의 경우는 유행에 민감하며 부촌에서는 같은 업종이라 해도 가격이 높은 제품군을 가진 브랜드가 우월하다.
이와 함께 업종과 목은 서로 궁합이 맞아야 한다. 대로변에 있어야 하는 유망 업종이 상가 후면부로 갈 수는 없는 일이다.
한편 불황기에는 소비자들이 기본 생활수준만 유지하려는 경향이 많아 생활밀착형 업종이 좋다. 상가에 투자할 때 가장 중요하게 고려할 3가지 요소는 상권, 업종, 수익률이다.
같은 상권이라도 업종에 따라 임대료를 더 받는 상가가 있고 상권이 좋아도 업종 선택을 잘못해 상권의 혜택을 누리지 못할 수 있다.
'입술이 없으면 이가 시리다'는 순망치한(脣亡齒寒)이라는 말은 상가에서 업종을 두고 하는 말이라 할 수 있겠다.
상가 투자구조는 소유자ㆍ세입자ㆍ소비자로 이어진다. 소유자는 임대료를 받지만 실제로 소비자를 대상으로 장사를 하는 사람은 세입자다. 세입자가 선택한 업종이 사양업종이라면 상가 소유자에게 임대료 하락, 공실 등 악영향을 미친다. 따라서 상권에 따른 업종선택의 중요성이 대두가 되고 있다.
아래의 상권분류는 주 고객층에 따른 상권분류이며 유념할 사항과 성공적인 사업요령과 추천 아이템을 위주로 설명을 드리고자 한다.
1. 아파트 상권(주 고객이 아파트 주민인 경우)
1) 대도시 지역인 경우
아파트 단지는 생활 패턴이 유사하고 구매 형태도 많이 비슷하다. 대체로 단지 내 상가나 단지 부근 근린상가의 이용률이 높은 것이 특정이며 생필품을 중심으로 소비하는 경향이 있다. 따라서 사치품이나 고가품이 아닌 일상 편의용품을 취급하는게 바람직하다. 주력 평형을 파악하는것도 중요하다. 한 연구 결과에 따르면 대형 아파트 단지의 경우 주변에 들어선 할인마트나 백화점 등을 이용, 단지내 상가 이용률이 낮지만 중소형 아파트의 경우 근처 재래시장이나 단지내 상가 이용률이 높다.
상가 전체가 대부분 생활 밀착형 업종으로 구성되어 있으므로 초기투자비가 많이 들지 않는 업종이 많다. 또 수요처가 고정적이고 상권형성이 안정적이기 때문에 일정한 수익을 보장받을 수 있는 장점이 있다.
유념하실 점은 지역 밀착형 아이템으로 배달과 매장운영을 겸할 수 있는 업종을 선택해야 한다. 아파트 단지 규모를 파악하고 세대수가 1,500세대는 돼야 활성화를 기대할 수 있다. 상가 평수는 5~10평이 적당하고 위치는 1층이 가장 좋다. 대형 쇼핑센터와는 반드시 1km이상 거리를 두어야 한다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 입소문을 타야한다. 따라서 고객들에 대한 친절과 서비스에 각별히 주의해야 한다. 정기적인 사은행사 실시로 고객관리에 신경을 써야 한다. 부녀회나 통반장과 관계를 돈독히 하고 아파트 운영회에 적극 참여해야 한다. 또한 웬만한 아파트단지의 경우 인터넷 커뮤니티가 활성화되어 있으므로 잘 이용하는 것도 하나의 방법이다.
아이템으로는 배달전문 피자점, 치킨점, 중국집, 떡커리방, 족발 전문점등 음식관련 업종과 냉장 과일점, 정육점, 슈퍼, 편의점, 문구 팬시점, 화장품,노래방, 여자미용실, 사우나, 약국, 클리닝 센터, 독서실,탁아텔, 사진 전문점, 부동산,회원제서점, 비디오 대여점, 만화 대여점, 컴퓨터 게임장,완구렌탈 및 판매등을 추천할만 하다.
2) 신도시 지역인 경우
근교의 신도시에는 서울의 주요 상권 못지않게 장사가 잘되면서도 보증금이나 권리금은 서울보다 저렴한 점포가 많다. 이런 곳은 창업비용에 비해 수익이 크게 발생한다고 볼 수 있다.
신도시 지역은 대형 백화점과 할인점의 이용률이 높으며 세대수에 비해서 상가비율이 높다는 특징이 있다. 특히 소형 점포의 비중이 커 1층의 경우 10~20평 사이의 점포가 70% 정도 차지하며 나머지 30%가 30평대 점포이다.
신도시는 단지와 단지가 4차선 이상의 도로로 가로막혀 있어 도로를 중심으로 상권 단절현상이 나타난다. 육교와 횡단보도가 많지 않아, 길 건너편 소비자들이 쉽사리 길을 건너지 못하기 때문에 양쪽의 상권이 연결되지 않는 경우가 흔하다.
유념하실 점은 성공업종을 남보다 먼저 선점해야 한다. 아파트 단지가 많으므로 배달과 포장판매 50대50의 균형을 유지해야 한다. 상가의 위치는 역세권,버스 정류장 부근이나 횡단보도 옆이 좋다. 신도시의 경우에 지역정보가 부족한 만큼 정보제공,공유를 통한 인터넷 커뮤니티 마케팅도 큰 효과를 보실수 있다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 테이크아웃(Take-out) 판매나 배달 판매가 접목이 되는 업종을 선택하는것이 좋다. 외식업보다는 도소매 업종이 유리하다.
아이템으로는 치킨전문점, 떡커리방, 배달 피자점, 생선회 택배점등 음식관련 업종과 중고용품 위탁판매점, 멀티 팬시점, 준생필품 전문점, 반찬 전문점, 정육점, 지물포, 서점, 화장품,탁아방, 클리닝 센터, 카센터, 애완견 센터, 미용실, 부동산,약국, 한의원, 학원, 사진관,비디오 대여점, 컴퓨터 게임장등을 추천할만 하다.
2. 초중고교 상권
부모로부터 용돈을 타서 쓰는 10대들은 불황에도 소비 우축 현상이 가장 낮게 나타난다. 학교 앞 상권은 판매대상이 고정되어 있고 구매단위 역시 일정하기 때문에 학생들의 취향을 고려한 마케팅이 필요하다.
유념하실점은 이들은 구매 반복성이 강하다. 마음에 드는 상품을 구입하고 나면 비슷한 종류의 상품들을 수집하는 반복적인 구매로 이어진다. 또 친구가 사면 나도 산다는 식의 동반심리가 강하므로 몇 곱의 매출을 불러들일 수도 있다.
학생용품 중심의 창업이 무난하다. 등하교 시간에 구매가 집중되므로 아르바이트를 활용해 순발력있게 대처해야 매출을 극대화할 수 있다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 트렌드를 잘 파악해 그들이 원하는 needs를 확실히 파악해야 한다. 반드시 중저가품을 취급해야 하며 고객 관리를 우선으로 해야 한다. 신제품에 대한 정보를 쉽게 얻을 수 있어야 한다.
아이템으로는 라면 전문점, 떡볶이 전문점, 종합 분식점, 김밥 전문점, 와플 전문점, 순대볶음 전문점,문구점, 멀티팬시점, 교복 전문점, 서점, 편의점, 안경점,인터넷 PC방, 만화대여점, 컴퓨터 게임장, 교복전문점, 미술재료 전문점등을 추천할만 하다.
3. 대학가 상권
대학은 여름과 겨울방학이 길기 때문에 비수기가 가장 긴 상권이다. 이런 점 때문에 인건비가 많이 투입되는 업종은 피하는 것이 좋다.
유념하실점은 신세대들의 특징을 반영해 각종 이벤트 날에 많은 매출을 올릴 수 있는 업종이라면 성공지수가 높다.
사업방식은 저가의 박리다매 형식이어야 한다. 특히 대학상권은 외상을 요구하는 경우가 많아 이에 대한 현명한 대처방법을 알아두는 것도 좋다.
주변의 주택가 수요를 끌어낼 수 있는 방법을 찾아야 한다. 각 학교마다 학생들의 특색이 있다는 점을 고려해야 한다. 경쟁업소의 수에 따라 매출에 민감한 영향이 나타나는 것을 간과해서는 안 된다.
학생수가 적어도 5,000명 이상은 돼야 상권이 안정을 이룰 수 있다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 한 명이 열 명의 효과를 가져오므로 고객관리를 철저히 해야 한다.꼭 대로변 점포가 아니어도 고객 서비스가 좋으면 어디든 찾아간다.
아이템으로는 골뱅이 전문 호프집, 순대국 전문점, 설렁탕 전문점, 보신탕 전문점, 삼계탕집, 생고기 전문점, 삼겹살집, 캐주얼 횟집, 김밥 전문점, 쌈밥집, 라면 전문점, 부대찌개 전문점, 일식집, 도시락 이동판매, 중국집, 치친 호프집, 종합분식점, 막걸리 전문점, 빈대떡 전문점등을 추천할만 하다.
4. 고시촌 상권
고시촌은 밤 12시부터 본격적인 장사가 시작된다. 고시생들은 주야간이 바뀐 생활을 하기 때문에 그들을 겨냥해 주류관련 업종은 늦은 시간에 문을 열고 새벽까지 장사를 한다.
특히 복잡한 머리를 식히기 위해 단순한 여흥이나 오락에 빠지는 경우가 많고 최근에는 경제적인 능력도 있는 고시생들이 많아졌다는 것도 특징이다.
유념하실점은 번화한 곳을 중심으로 창업하는 것이 안정적이다. 고시서적 관련 서점이나 학원, 학습정보센터 등이 상종가를 이루는 업종이다. 주류 관련업이나 서적, 수험정보, 휴게 오락업 등이 유망하다. 독서실, 고시원 사업의 전망이 매우 밝다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 주요 고시촌 일대인 신림동은 시간당 2천명 이상이 움직이므로 이들을 흡수할 수 있는 업종선택이 가장 중요하다. 외상손님에 대한 철저한 관리가 필요하다.
아이템으로는 순대국 전문점, 배달전문 김밥집, 배달전문 종합분식, 쌈밥전문집, 삼계탕, 중국집, 골뱅이 호프집, 치킨호프,수퍼형 문구점, 화장품 할인점,세탁소, 단란주점, 테이크아웃 커피점등을 추천할만 하다.
5. 학원가 상권
학원가 상권의 성격은 대학가와 비슷하다. 때문에 마케팅 전략이나 업종 선택에서도 유사한 점이 많다. 따라서 저가 전략이 크게 어필할 수 있을 것으로 보인다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 대학가와 마찬가지로 박리다매 형식을 취해야 한다. 음식, 휴게, 오락 관련 업종이 유망하다.
유념하실점은 빠르고 단순한 도소매 업종에 적합한 입지이다. 역세권 유동인구와 같은 특징이 있으므로 집으로 가는 이들의 발목을 잡을 수 있는 아이템 선정이 중요하다.
아이템으로는 김밥 전문점, 종합분식, 중국집, 라면 전문점, 떡볶이 전문점,문구점, 서점, 팬시점, 편의점, 커피 전문점,컴퓨터 게임장, 당구장, 포켓볼, 사이버 만화텔, 인터넷 PC방,노래방, 비디오방, 월셋방 임대사업,독서실, 복사 전문점, 중고서적 스와핑 센터등을 추천할만 하다.
6. 오피스 상권
주로 직장인을 대상으로 하기 때문에 직장인들의 점심 및 저녁 술자리를 제공하는 외식업종이 60% 이상을 점유한다. 주로 중식에 의존하는 형태와 석식과 함께 술을 파는 형태, 2~3차까지 가는 손님을 위한 서비스 업종으로 나누어 볼 수 있다.
유념하실 점은 오피스 상권은 직장인의 특성에 맞게 아침토스트 전문점이나 도시락 전문점, 부대찌개 전문점 등이 유망하다. 주 5일제의 본격실시로 주말과 휴일에는 매상이 거의 없다는 사실도 인지해야 한다.
빌딩 자체에 사내 식당이나 지하상가가 없는 곳이 좋다. 야간 매출이 하루 매상의 50% 이상을 차지하는 업종이어야 한다.
사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 저녁 매출도 올리려면 카멜레온처럼 계속적인 변화의 노력을 꾀해야 한다. 근처 회사와 협의해 식권을 받는 것도 좋다. 여직원을 타깃으로 한 여직원 전문식당이나 레스토랑을 운영하는 것도 좋은 아이템이다
아이템으로는 골뱅이 전문 호프집, 순대국 전문점, 설렁탕 전문점, 보신탕 전문점, 삼계탕집, 생고기 전문점, 삼겹살집, 캐주얼 횟집, 김밥 전문점, 쌈밥집, 라면 전문점, 부대찌개 전문점, 일식집, 도시락 이동판매, 중국집, 치친 호프집, 종합분식점, 막걸리 전문점, 빈대떡 전문점 문구점, 꽃가게, 화장품, 안경점 사우나, 사설우체부, 카센터, 찻집 당구장, 월셋방 임대사업, 소호족을 위한 미니 사무실등을 추천할만 하다.
이렇듯 상권의 특성을 알고 주 고객층의 성향을 파악하고 업종을 선택해야 실패할 확률이 적겠다. 지기지피(知己知彼)하면 백전백태(百戰不殆)이란 말이 있다. 주 고객과 사업자의 강점과 약점을 충분히 알고 승산이 있을때 경영에 임하면 승산이 있다는 의미이다.
상가의 성패는 운영주의 능력도 중요하지만 상권의 따른 업종의 선택도 못지 않게 중요하다가의 활성화는 임대료 뿐만아니라 상가의 가치와도 연관되기 때문이. 마지막으로 이 글이 성공사업의 밑거름이 되시길 바란다.
네이버 대표 부동산 카페 "부동산투자 및 홍보클럽"운영자
(전)한국세정신문기자
다수의 부동산 카페운영
KBS2TV 세상의 아침 부동산관련 인터뷰
머니투데이,서울경제,헤럴드경제,한국경제,이투데이 부동산기사 자문
(현)조인스랜드 내가 고수 칼럼리스트
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