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| 상가입지 모이는 자리, 흐르는 자리 |
| 2006-10-17 |
출처 : 장경철컨설턴트 |
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상가입지 모이는 자리,흐르는 자리 '장사는 목이다'라는 말이 있다. 즉 상가(점포)의 입지가 좋아야 한다는 말이다. 특히 입지의 좋고 나쁨에 의해서 모든 사업의 성패에 큰 영향을 미치게 된다.
그러나 입지는 사업 성공을 위한 조건 가운데 하나일 뿐이지 모든 사업의 성공을 보장하는 것은 결코 아니다. 누가봐도 좋은 입지인데 실패하고 반대로 안좋은 입지인데 성공하는 경우도 있다. 좋은 입지란? 사업이 성공할 확률이 높은 자리로 보시면 되겠다.
흔히들 좋은 입지라고 하면 1층 대로변 점포로 지하철등 역세권이고 유동인구가 많은 자리를 말씀하실 거다. 많은 전문가들이 입지를 강조하면서 맹신하는 경우가 많다. 속칭 '뭘해도 되는 자리'라면 업종선택이나 상권의 흐름이나 변화등을 체크하지 않고 무조건 권리금을 주고서라도 사업을 하려고 한다.
과연 투자하려는(투자자) 사업을 하려는(실수요자 또는 임차인) 상가(점포)의 입지가 과연 고객을 모이게 하는 자리인지 흐르는 자리인지를 판단하는 안목이 필요하다고 판단이 된다. 아무래도 사람이 모이는 곳과 많이 모여 머무르는 곳이 최적의 입지라고 보시면 되겠다.
모이는 자리=먼저 사람들이 모이기 위해서는 상권내로 고객들을 실어나를수 있는 교통편의시설이 어떠한가가 중요하다고 생각한다. 이는 지하철이든 버스든 대중교통시설과 차량을 이용하는 고객들을 위한 주차시설 등 사람들이 상권내로 들어오기 위한 조건이 얼마나 잘 갖추어져 있는가의 문제이다.
교통편의시설이 잘되어 있다는것은 당연히 상권이 번성하는데 좋은 조건을 갖추고 있다는 의미다.
하지만 보다 근본적인 문제는 이 교통시설을 이용하는 고객들이 상권내로 들어와 소비를 해 줄 고객인지 단순히 귀가,출.퇴근 등의 목적을 가지고 교통시설을 이용하는 고객인지를 파악해야 한다는 것이다.
결국 이러한 대중 교통수단을 이용하는 고객들이 승하차를 통해 어디로 움직이는가, 동선의 흐름을 잡는데 주력을 해야 한다.
그래서 아무리 좋은 조건의 교통수단과 시설을 갖추고 있다 할지라도 흘러가는 자리라면 무의미한 입지이기 때문이다.
사람이 모이는자리는 다양한 업종이 존재하는 상권내에서도 구별이 된다. 상권의 초입에 위치한 상가의 경우 유동인구가 많기는 하지만 소비는 그리 많지 않다. 안쪽으로 들어가면 뭔가 더 많은 볼거리,먹거리가 있을것 같다는 기대감 이다. 사람들이 상권내에 들어서면 걸음걸이가 늘어지고 좌우로 시선을 돌리게 된다. 즉 이때부터 구매의사가 생기기 시작한다. 따라서 유동인구가 많은 것만을 볼것이 아니라 이들의 머무는 곳이 어디인가를 잘 살펴봐야 한다.
그러면 고객이 모이는 자리는 어떤곳일까? 바로 접근성 이다. 접근성이란? 글자 그대로 상가를 사람들이 쉽게 찾을수 있고 편하게 살수 있는곳에 위치해야 한다는 의미다.
흔히 상가의 접근성을 구성하는 요인에는 여러가지가 있다. 첫째,근처에 버스정류장이나 지하철역이 있는지,횡단보도가 있는지,주차시설등 부대시설은 갖추어졌는지,교통은 혼잡하지 않은지 등이 접근성에 영향을 미치게 된다.
둘째,극장이나 대형서점,은행,대형 유통시설 등의 편의시설이 접근성에 영향을 미치게 된다.
즉 접근성이 좋으면 고객이 쉽게 찾고 모이기가 좋은 장소가 된다. 그러나 한가지 간과하지 말아야 할점은 단순히 극장등이 입점을 한다고해서 상가의 매출과는 무관할수도 있다는 점이다. 쇼핑몰이나 민자역사등의 경우 극장이 입점하므로서 고객의 집객요소로 작용할수도 있지만 소비가 극장내에서 일어나는 경우에는 흘러가는 자리로 머물수도 있음에 주의를 하셔야 한다.
고객을 흡수하기 위해서는 흔히 말하는 강력한 집객요소적인 요인이 있어야 한다는 것이다. 대형시설물이나 꼭 대형 시설물이 아니더라도 약속장소로 이용할수 있다던가,상권내로 흡입할수 있는 집객시설이 있는가가 중요하다고 본다. 누구나 알수 있는 브랜드 점포가 될수도 있고 백화점,할인점이 될수도 있겠다. 이러한 대표적인 시설들이 고객들은 모이게 하는 요인으로 작용을 한다.
다만, 이러한 핵심시설들을 이용하는 고객이 여타 업종으로의 소비연계가 이루어지는지 잘 살펴봐야 한다. 고객들이 단순히 집객시설내에만 소비하고 여타 업종으로의 소비연계가 이뤄지지 않은 채 상권을 빠져 나간다면 별 도움이 안되는 시설물이기 때문이다. 결국 흐르는 자리가 되겠다.
요즘은 쇼핑몰 뿐만아니라 근린상가,아파트형 공장,주거와 상업.업무를 동시에 할수 복합단지등 점차 대형화되고 있는 추세다. 이러한 형태의 상권이 '모이는 자리'가 되기 위해서는 차별화된 컨셉과 한곳에서 참여,체험문화,쇼핑,휴식을 취할수 있는 원스톱 서비스가 제공이 되어야 한다.
흐르는자리=점포 앞을 유동인구가 그냥 지나간다면,유동인구가 아무리 많아도 곤란하다. 이런 경우에는 대개 목적지를 향해가는 사람들이 대부분이다. 보행속도가 빠르다는 의미인데 통근이나 통학의 보행속도는 1초에 보통 1.5m 정도라고 한다. 그런데 쇼핑의 경우에는 1초에 1.2m 정도로 느리다고 한다. 이와 같이 유동인구의 보행속도가 빠른곳은 "흐르는 자리'이므로 피해야 한다. 그래도 역세권 '흐르는 자리'는 그나마 조금 낫다. 이곳은 짧은 시간에 구매를 하기 때문에 고가품보다는 중저가 위주의 상품인 의류,액세서리,화장품등 비교적 충동구매가 많은 업종이 자리잡는것이 유리하다.
그러나 정작문제가 되는 곳은 주택지 대로변 이다. 이곳의 '흐르는 자리'는 생존과 직결된다. 4차선이상의 반대편 대로변인 '모이는 자리'는 상권이 활성화되는 데 반해,'흐르는 자리'는 갈수록 상권이 미약해져 가기 때문이다.
참으로 미묘한것이 사람의 심리다. 같은 물건,같은 값이라도 좀더 번잡스럽고 활기찬 곳에서 소비를 하고자 한다. 당연히 장사가 잘되는 쪽은 자기도 모르게 즐거워지고, 그 기분은 다시 손님에게 전해지고, 이렇게 유기적인 관계가 증폭이되면 상가의 매출은 증가하게 된다.
이 처럼 상가의 분위기는 손님에게 미치는 영향이 크고 장사의 성패에 많은 영향을 미치게 되는데 처음부터 '흐르는 자리'에서 사업을 한다면 그런 분위기가 악순환을 초래하여 결국 페업을 하게 된다.
상가마케팅에서 고객유인형태중 '분수 효과''샤워 효과''폭포 효과''핀볼 효과'등의 용어가 있다. 주로 대형규모의 테마 쇼핑몰 또는 민자역사,터미널등에서 적용이 되는 용어다. 보통 시내 중심권에 위치하는 경우 위층에는 멀티상영관을 지하층은 지하철 통로를 연결하는 방식을 취하게 된다. 이 경우 많은 투자자들이 빠른 상권의 기대감을 가지시고 투자를 하시게 된다. 투자금액은 구좌방식이라서 비교적 적은 금액으로 상권이 형성된 기존상권에 위치하는 경우가 많다.
결국 소비를 한 곳에서 유인하자는 마케팅 기법인데 현실은 그렇지 못한것으로 보인다. 단지 영화만 보고 나오는 경우이거나 교통수단을 이용하는 경우 나머지 상가는 소위 '흐르는 자리'가 되기 쉽상이다.
결국 이런 마케팅이 성공하기 위해서는 매장내 연계체인을 형성함으로 공동마케팅을 하거나 참여문화와 체험문화를 정착시켜 주 고객인 10~20대 연령층을 표적고객으로 흡인할수 있어야 하겠다.
결국 아무리 상권분석이나 입지분석을 잘 한다고 할지라도 투자할 또는 장사할 상가가 '흐르는 자리'라면 다시 한번 제고를 하셔야 한다. 사람이 모이는 자리는 돈이 모이게 된다.
상가의 분석은 치밀하고도 정확해야 한다. 그 이유는 한번 오판이 힘 한번 못써보고 내려와야 한다는 점에서 더욱 그렇다. 이래 저래 상가에 관심이 높아지는 시점이다.
좋은 판단력은 역시 많은 발품을 요구한다. 마지막으로 상가투자하시는데 도움이 되셨으면 한다.
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(전)한국세정신문기자
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