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| 미래가치를 사고 파는 상가투자 |
| 2007-02-09 |
출처 : 경국현컨설턴트 |
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홍ㅇㅇ(42. 여)씨는 고등학교 다니는 아들, 중학생의 딸이 있지만 남편과 사별하여 홀로 경제생활을 책임지어야만 하는 분이었다. 필자와는 인터넷의 검색을 통하여 인연을 맺었다. “상가를 하나 사고 싶은데 도움을 받고 싶다.”는 메일을 받았다. 홍씨와 연락을 취하여 투자 금액을 알고는 철저하게 안정적인 임대수익을 볼 수 있는 신규 분양상가를 찾아 다녔다.
한동안 눈에 띄는 상가가 없었는데 모 분양 영업사원으로부터 연락이 왔다. 선임대가 맞추어진 분양 물건이 있으니 보러 오라고 하여 허겁지겁 달려가 보니 뚜레쥬르가 입점하여 영업을 개시한지 1주일이 된 신규 분양 점포였다. 분양도 되기 전에 임대가 맞추어진 것이다. 2층에는 국민은행이 5~6층에는 학원이, 4층에는 병원과 한의원이 입점예정이었다. 분양도 다른 곳은 빠져 나갔는데 뚜레쥬르가 코너 상가임에도 불구하고 분양이 안 되어 있는 것이다.
원인분석을 하여 보니, 코너 상가라서 분양가격이 높았고, 주변의 시세보다 다소 비싼 금액이었다. 그리고 순수 자기 자본 임대 수익률이 6.7% 정도로 계산이 되었다. 그러니 투자자들이 좀 망설였던 것이다. 상권이 활성화 되어 있는 지역도 아닌 일반 아파트 지역 앞에 있는 로터리에 위치한 근린 상가였기 때문이다.
그러나 6.7%의 임대 수익률은 뚜레쥬르를 선임대 하면서 임대를 맞추어주고자 낮은 임대료가 책정되었던 것이다. 정상적인 임대료라고 하면 틀림없이 수익률은 9% 정도의 수익률을 쉽게 낼 수 있을 것이라 예상됐다. 그리고 전체적인 소비 경기가 안 좋은 시점이기 때문에 앞으로 경기가 더 나빠지지 않는다면 수익률은 올라가면 올라갔지 떨어질 확률인 낮았다.
뚜레쥬르의 인테리어가 그 로터리에서 제일 멋진 모습으로 자리 매김을 하고 있었다. 입지나 접근성, 코너 상가, 신규 상가 건물, 배후에 신규 아파트 단지 등등을 보았을 때 가치는 잠재력이 있는데 단지 임대 수익이 6.7%라는 것이다. 6.7%가 작은 숫자는 아니지만 강남이나 1급 상권이 아니기 때문에 일반 투자자들에게 7%가 불안하게 다가 왔을 것이다.
홍씨에게 연락을 취하여 위 상가를 보여 주고 지금 임대가 맞추어져 있으므로 2년 뒤 재 임대 할 경우 임대료 조정이 가능하며, 하는 홍씨가 직장 일을 그만두고 나중에 빵집을 운영한다면 점포 소유자로서 많은 이득을 볼 수 있을 것이므로 의사 결정을 하도록 하였다.
원래 홍씨도 상가를 하나 분양 받아서 3-5년은 임대 놓고, 그것이 끝나면 자신이 직접 점포 사업을 하겠고 했다. 그러나 필자가 보기에는 3-년 뒤에는 시세 차익을 6.7% 수익에 맞춘다고 하면 1억원 이상을 볼 수 있을 것으로 판단하고 있었다. 그러한 판단을 하게 된 근거를 충분히 설명을 드렸다.
신규상가는 첫 번째 소유자로서,
신규 상가 투자는 임대소득을 기본으로 하여 시세차익을 통한 수익 창출을 얻고자 함이 목적이다. 그중에서도 시세 차익을 중점적으로 검토 하는 것이 신규 상가 투자의 목적이다.
신규 상가 투자는 거의 대부분 상가가 준공되어지기 전에 선 분양 형태로 투자자와 만나게 된다. 최근에 선 분양에 대한 위험을 회피 하고자 일정 규모이상의 상가 건물은 선시공 후분양 시스템이 적용되면서 시세 차익만을 중점적으로 검토하는 것이 다소 어려워지기도 하였다.
이러한 추세는 투자자들에게 투자 성향을 다소 보수적인 접근 논리를 가지게 하였고, 점차적으로 최근의 투자 패턴이 특정 지역 몇몇을 빼놓고는 시세 차익보다는 안정적인 임대수익을 극대화 하는 것에 맞추어져 있다. 또한 임대수익인 안정적인 확보가 가능하다는 것은 그만큼 미래 가치에 대한 그림을 보다 긍정적적으로 그릴 수 있게 됨으로 대도시에 시세 차익을 목표로 한 투자 상가보다는 처분 소득이 작지만 최소한의 시체차익은 어느 정도 확보가 가능하다는 것을 의미한다.
이러한 보수적인 투자 접근이 나타나게 된 것은 오랫동안의 불경기와 부동산 관련 법규 및 정책들로 인한 냉랭한 시장 현실이 반영된 것으로 분석할 수 있다. 그럼에도 불구하고 신규 분양 상가는 짧은 시간 안에 시세 차익을 목표로 하는 공격적인 투자 성향을 가진 투자자들이 선호하는 부동산 투자 상품임에는 틀림이 없다.
신규 분양 상가는 건물이 준공이 완료되기 전에 분양을 하는 경우가 많다. 따라서 선착순 분양이므로 남보다 한발 앞서서 정보를 취득하게 되는 경우에는 최고의 자리를 잡을 수가 있다. 대개는 선분양이므로 임대가 안 맞추어져 있지만 자체의 상권과 상가 입지가 뛰어나서 투자자들이 선호하게 된다. 또한 준공이 가까워지게 되면 가장 먼저 임대가 맞추어지게 된다.
특히 이런 상가들은 타 상가보다 뛰어난 입지로 인하여 가장 안정적인 임대 수익을 가져다주는 약국, 부동산 사무소, 24시간 편의점, 브랜드 커피숍 등이 입점하게 된다. 결국은 1차적으로 점포를 소유함으로 2차, 3차 소유자들과는 다르게 처분 소득으로 인한 시세차익을 볼 수 있는 것이다.
신규 분양 상가를 가보면 대개의 경우 1층 주출입구 양쪽 측면으로는 대개가 위와 같은 점포들이 입점을 한다. 안정적인 임대 수익과 처분이 쉬운 점포들이 입점하므로 투자자들로서는 상당히 매력적인 투자 물건이다. 짧은 시간 안에 프리미엄이 붙어서 고수익의 처분소득을 볼 수 있는 것이다. 보통의 경우 신규 분양 상가는 상가의 빠른 분양을 위하여 시세보다 다소 적은 금액으로 분양을 하는 경우가 많다. 따라서 상가 투자자에게 늘 관심의 대상이 되어야 하는 이유가 여기에 있는 것이다.
미래는 너도 모르고 나도 모른다
그러나 상가 분양을 하는 현장에서 분양 상담을 하다 보면, 새로이 지어진 신규 상가이므로 주변 시세보다 평당 가격이 몇%가 저렴하므로 상가 분양을 받아서 준공 직전에 시세 차익을 보도록 브리핑하는 영업 사원들을 자주 보게 된다. 이러한 투자 논리가 잘 못 된 것은 아니지만, 만에 하나 분양 받은 상가가 주변의 시세대로 움직여지지 않을 경우에는 예상치 못한 난관에 부딪히게 될 것이다.
요즈음은 상가 투자자들은 웬만한 부동산 업계의 종사자들보다 더 전문가다운 식견을 가지고 있다. 따라서 정확한 데이터와 시장 상황 그리고 미래가치가 상승 할 것이라는 타당성 있는 논리로 투자자들을 설득하지 못한다면 신규 상가에 투자를 선뜻 결정할 투자자는 그리 많지가 않을 것이다.
신규 상가 건물은 일단 상권이 있는 곳에, 혹은 거대한 상권을 새로이 창출 할 수 있다는 기본에서 출발 할 것이다. 즉 시장이 생성하는 지역이나 발전하는 지역에 신규 상가 건물이 지어지는 것이다. 그래서 대부분의 신규 상가의 광고 전단지나 홍보물을 보게 되면 이러한 지역적 요인을 분석하고 발표하여 대단한 투자 효과와 짧은 시간 안에 엄청난 투자 이익을 볼 수 있을 것처럼 소개되어지고 있다. 그러나 그러한 홍보물을 보고 투자 하여서 성공한다면 누구나 다 상가 투자로 대박 터져야 할 것이다.
지역적 요인이 뛰어난 지역에 세워진 상가 건물일지라도 앞으로의 발전 가능성은 그 누구도 정확하게 예측할 수는 없는 것이다. 단지 그렇게 흘러가지 않을까 하는 추세 정도만 예측 할 수 있는 것이다. 단정 지을 수 없는 것이 투자 활동이며 행위인 것이다. 이것은 부동산에만 해당되는 것이 아니라 주식, 채권들과 같은 다른 모든 투자 활동에서도 마찬가지로 적용이 되는 것이다. 미래는 너도 모르고 나도 모르는 것이다. 안다고 하면 그것 자체가 엄청난 사기행위일 것이다.
상가 건물 자체가 살아나야 한다
우수한 지역적 요인을 가지고 있는 배후 상권을 기본으로 하여 준공된 상가일지라도 같은 건물 내에서 상권과 버금가는 중요도가 바로 입지이다. 입지분석이 제대로 되지 않는 불충분한 상황 판단으로 투자 하여 투자 손실을 보는 투자자들이 실제 투자 활동에서는 의외로 많다는 것이다.
신규 상가 건물 자체가 활성화 되어 엄청난 자체 흡인력을 가진다면 그래서 주변의 상권과 동반 상승한다면 그리 걱정할 것도 없지만 그렇게 되지 못한다면 시세 차익을 노리고 상가 투자하는 것은 다소 무리수가 될 수 도 있다는 것이다. 상가 건물 자체가 살아나야 시세 차익을 볼 수 있는 것이다. 그러기 위하여는 상가에 입주한 업종, 주변 배후 단지, 유동인구의 분포 및 동선, 주변의 평판 등 복합적인 요인들이 상호간에 작용하여 시너지 효과가 있어야 되는 것이다.
일반적으로 신규 상가가 안정적으로 돌아가는 시간을 보는 사람에 따라 다르지만 입주가 완전히 끝나고, 통상적으로 6개월에서 9개월 정도로 보고 있다. 이런 관점에서 본다면 신규 분양 받은 상가라고 하여서 무조건적으로 시세 차익을 볼 수 있다는 논리는 잘못된 논리 일 것이다. 어떤 상가는 대대적인 분양광고와 홍보를 하여 분양은 성공적으로 하였으나 나중에 임대가 불안정한 경우가 많다. 이는 상가 건물 자체가 활성화가 안 되어 투자자들에게 엄청난 손실을 주는 그런 상가가 되는 것이다.
이러한 것은 시세차익보다는 임대 소득에 초점을 맞추어 투자 하는 경향이 늘어만 가는 원인 중의 하나이며, 투자자들이 투자에 대한 지식과 경험으로 인한 안목이 점점 높아져 감에 따라 이러한 과대광고나 홍보로 인한 분양은 점차적으로 자리를 잡지 못할 것으로 본다.
네이버 “상가투자클럽” 카페 운영자 (http://cafe.naver.com/forsangga.cafe)
(현)조인스랜드 내가고수 칼럼리스트
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)하누리컨설팅 대표
* 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를수 있습니다 |
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