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인천 택지개발지구 둘러볼까?
2007-05-03 출처 : 권희성컨설턴트
권희성컨설턴트
010-9746-5425
셀 수 없을 정도로 정부 정책 속에 휘말려가는 수도권 일대에 대규모택지지구와 구청에서 진행한 지구까지 포함하여 수없이 개발되고 있다. 무엇보다도 택지지구 하면 환경부터 떠올리게 된다. 도로, 기반시설, 학교, 편의시설, 최저비율의 상권 등을 으뜸으로 꼽을 수 있다.

지금도 진행 중인 택지지구내 기반시설의 확충으로 조금씩 개발이 완성되는 지역이 있는가 하면 그렇지 못한 지역도 있기 마련이다. 오늘은 택지지구내에서도 잘 못 사면 독이 되는 상가의 입지 및 앞으로의 미래가치와 방향의 흐름을 잡아 보기로 한다.

▶ 인천 논현지구

인천 연수, 계산지구, 송도국제도시 뒤를 이은 인천 분양시장의 열기가 뜨겁다. 논현, 한화지구를 시작으로 역세권별 분양가의 차이가 나기도 하지만 미래가치에 개발호재를 보면 역세권중심의 소래역 중심으로 상당한 반응으로 소래>논현 입지, 분양가격 등 차이로 강보합세를 유지하고 있다.

27개교 신흥학군부터, 23여만평의 공원 및 유원지 개발과 무엇보다도 영동고속도로, 제2경인고속도로, 수인선, 제3경인고속도로 등 광역교통망을 포함하여 사통팔달의 요지임을 알 수 있다.

현재 이마트 등 대형할인점, 백화점이 진행 중일 때 편의시설이 택지지구에 상당한 영향을 끼치는 것을 보아도 앞으로 인천의 으뜸인 연수지구와 맞물려 2015년까지 볼 때 앞으로 3년 후부터 인천최고의 상업지역, 주거지역, 학군 등을 생각한다면 인천 남동지역의 상당한 후폭풍을 예감할 수가 있다.

▶ 인천 검단, 불로, 원당동양지구

신도시 발표, 2014년 인천아시안게임 유치로 인하여 인천선 확장기대감과 검단불로지구의 호재가 탄탄하다. 또 검단신도시 연장 광역교통 계획을 볼 때 아직까지 김포까지의 확장으로 인해 여기저기서 입김이 거센 것을 느낄 수 있다.

풍무지구와 원당지구를 둘러보아도 인천 1,2호선의 역세권이 되기를 바라는 지역분위기가 심상치 않다. 기존 마전지구, 불로지구, 당하지구의 기반시설의 미비점을 보완해나가며 어느덧 조금씩 변화를 보이고 있다. 하지만 아직도 상권을 둘러보면 조금 부족한 모습을 볼 수 있다.

경기북부 파주교하지구의 기반시설확충 전 모습을 예를 들어 생각한다면 상당히 비교가 되는 것은 사실이다. 파주신도시, 검단신도시 발표시점에 도시공급규모, 교통여건, 향후교육 및 편의시설에 비추어 볼 때 파주교하지구 상권, 주거지를 180도로 바꾼 시점으로 볼 수 있는데 이에 반해 검단지역은 잠깐 들썩거린 후 아직까지 기반시설확충 문제가 걸림돌이 되는 듯 하다.

두 번째로 원당지구를 볼 때 세대수에 비하여 상가비율이 조금은 높았다는 것을 명실공히 보여준다. 풍림아이원A 중심으로 마주보는 축과 버스정류장 중심 대로변 상가축의 활성화를 볼 수 있으며 그에 중간중간 있는 건물의 공실률이 말이 아니며 메디컬센터의 개원 상태를 볼 때도 더 이상 버티지도 못하고 짐을 싸서 다른 지역으로 간 병의원들 또한 적지 않다. 앞으로의 교통적, 지리적 특성을 따져 볼 때 지금부터 시작이라고 말하고 싶다.

또한 인천광역시 계양구 동양택지지구도 소리 없이 강한 모습을 보여주고 있다. 신규택지지구로써 1만5천평 택지지구에 배후세대가 5천세대이며 택지지구 중 상가비율이 최저로써 근린상가가 단, 3개밖에 없으며 입주시점과 상이하게 상가 준공시점이 5월이다. 6월부터 편의시설, 약간의 기반시설이 들어서 입주민들의 불편함을 해소할 것으로 보이며 앞으로 경쟁력이 있는 상업지역으로 거듭날 것으로 보인다.

지난해 여름 논현지구의 입주시점을 기반으로 상승세를 탔던 분위기가 또 다시 한화에코메트로 2차 추가분양으로 눈길을 끌고 있다. 영종, 청라, 송도 기점으로 개발되는 중심축인 이지역이 앞으로 2014년 아시안게임 유치 성공한 인천! 또 하나의 센세이션을 불러올 것을 생각하며 글을 맺을까 한다.

[택지지구 상가 TIP]

* 수익형 상가로 쏠리고 있는 만큼 조심해야 할 것*
1. 주공, 토공이든 낙찰가 대비 건축비 감가생각할 것
2. 가격, 위치적측면에서 찍기에 조심할 것!
 (찍기 : 좋은 자리를 중개업소에서 싸게 찍어 되파는것)
3. 황금률 투자공식을 활용하라!
 (보증금*14.4%<전환이율>)+(월세*12개월)
 =합계금액*10(년)=“상가최적 매수가격”
“상가투자 황금률공식은 경기침체기에는 상기공식으로8.5%대의
수익률을 올릴 수 있다 물론 경기침체기에는 수익률의 저하를 가져오지만
거품을 제거한 가격으로 알짜를 고를 수 있고 매매사례비교법에 의하지 않고
가치판단 기준을 적용할 수 있다





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