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투자는 냉정한 것이다. 돈을 벌면 내가 벌고, 실패하여도 내 돈이 날라 가는 것이다. 상가에 투자 하였을 경우 최악의 경우를 생각하여 보자.
1. 분양가에 거품이 있다.
2. 분양을 받았는데 준공이 되도록 임대가 맞추어 지지 않는다.
3. 임대를 맞추었건만 임대 수익률이 은행 대출 금리와 비슷하거나 작다.
4. 공실이 되어 관리비용이 발생한다.
최악의 경우라고 하는 것은 위의 네가지 사항이 다 해당이 되어야 한다. 예를 들어 분양가에 거품이 있을지라도 임대 수익률이 좋다면 버틸만하기 때문이다. 분양가에 거품은 없는데 임대료 받아서 금융 이자를 지불하고 나서 남는 것이 없다면 힘든 것이다. 상가 투자에서 100% 손해는 없다.
그러나 주택이나 토지보다 좋은 수익률을 노릴 수 있는 것만큼, 위험도도 타 부동산에 비하여 높은 법이다. 그런데 위 네가지 사항도 가만히 보면 조심하여야 할 것 하나만 지적하라고 하면 분양가이다. 분양가가 높으면 뒤의 2번, 3번, 4번의 발생할 확률이 높다. 그러나 분양가가 경쟁력이 있거나 시장의 평균가격에 맞게 분양이 되었다면 임대에 대하여 투자자가 눈높이만 낮추면 최악의 경우 은행 대출 금리 수준으로는 맞출 수가 있기 때문이다. 분양가는 수익률 분석에서 충분히 타당성을 검토하여 걸러낼 수가 있다.
그러나 실제 투자에서 자주 발생하는 것으로 일반 투자자들을 당혹하게 하는 것은
5. 상가로서의 가치가 떨어지는 상가에 투자 하는 경우이다.
앞에 언급한 4가지보다 어떻게 보면 더 중요한 것이다. 세상에 투자 가치가 떨어지는 상가에 투자하는 바보가 있겠는가? 라고 반문을 할 수 있겠지마는 실제 현장에서는 그렇게 반문 하는 당신이 그 주인공이 된다는 것이다. 분양가격이 좋다고 하여도, 임대가 잘 맞추어 질 것 같아도, 바로 프레미엄 작업하여서 돈을 벌 것 같은 상가인데 막상 투자하고 보면 준공이 나도록 임대는 안 되어 공실로 남아 버리는 것이다.
상권분석, 입지분석, 동선은 좋아 보이고 분양가격도 적정하여 투자 하였건만 엄청난 손실로 인하여 계약금 날리는 경우가 비일 비재 하다. 신규 상가에 투자 하는 것은 대개의 경우 건물이 준공되어진 경우보다는 평면도를 보고 투자하는 것이 일반적이다. 그러한 상황에서 미래에 대한 모습을 그려 타당성을 검토하여야 하는 것이므로 일반 투자자들이 정확하게 타당성을 검토하여 낸다는 것이 쉽지는 않다. 그러면 건물이 다 준공되어진 다음에 상가에 투자 하면 되지 않겟는가? 하겠지만 그때까지 좋은 물건이 남아 있을 턱이 없다.
좋은 물건은 준공되어지기 전에 누군가가 먼저 계약을 하였을 것이고 돌고 돌아 남아 있는 물건이 준공이 되도록 안 팔려서 나의 손에 오는 것임을 알아야 한다. 간혹 이런 저런 이유와 시행사의 사업 계획에 따라 좋은 물건이 시장에 나올 수도 있지만 그런 경우도 알음알음으로 몇몇 투자자에게들만 정보가 흘러가는 것이다.
아무튼 부동산 개발업체의 마케팅과 분양 대행사의 영업력을 간과하여서는 성공적인 투자를 할 수가 없다. 이들은 사업자이다. 사업자와 일반 개인이 승부를 거는 것이다. 사업자는 최대한 상가의 분양가격이 높은 상태에서 수단과 방법을 무시하고 어떻게든 팔고자 할 것이고, 투자자는 한정된 투자금을 가지고 돈이 될 만한 상가를 찾아야 하는 것이다.
상가에 투자 안하겠다고 하면 이 싸움터와 전혀 관계가 없다. 그러나 상가투자로 돈을 벌고 싶다면 이 싸움터에서 과감히 끼어들어야 하는 것이다. 그리고 이겨야 하는 것이다. 그래야 돈이라는 전리품을 확보할 수가 있는 것이다. 이러한 노력도 없이 부자가 되고자 한다면 도둑놈 심보이다. 부자들이 전쟁터에서 이길 수 있는 창과 방패는 바로 인맥이다.
부자들이 돈을 버는 방법은 간단하다. 자신의 손과 발을 대신하여 움직여 줄 인맥이 있다는 것이다. 사람에게 주어진 시간은 다 똑 같다. 그래서 남보다 더 좋은 정보를 확보하고, 더 정확한 분석, 객관적인 검증과 결론을 내리기 위해서는 아무리 부지런하다고 한들 할 수가 없는 것이다. 부지런하게 성실하게 살아서 돈을 벌수만 있다면 우리나라 거의 모든 국민이 성공하여야한다.
직장에서 20년 30년 열심히 성실하게 산다고 하여서 돈을 모으는 것이 아니다. 시간이 가면 갈수록 연봉이 올라가보았자, 월급봉투 두꺼워진 만큼 아이들 교육비가 늘어나고, 사회생활 반경이 넓어짐으로 인하여 사회, 문화, 주거, 비용이 늘어나기 때문에 항상 허덕거리면서 사는 것이다.
직접 점포 장사로 돈을 버는 사람들도 있다. 노년에 수십억원의 재산을 모았다 한들, 그들의 삶 자체는 평생을 대여섯 평 되는 점포에서 숨가쁘게 살아오면서 늙은 것이다. 특이하게도 이런 분들은 식당을 운영하여 돈을 버신 분들이 많다.
돈을 말년에 벌었음에도 불구하고 부자의 모습으로 그들의 삶을 살아온 것이 아니다. 돈을 많이 벌었다고 부자는 아니라고 생각한다. 부자라고 하면 남보다 많이 벌어서 윤택하고 행복하게 인생을 즐길 줄 알아야 부자라고 생각한다. 평생 돈만 모았다가 써보지도 못하고 죽는다면 그게 부자인가? 라고 반문하고 싶다. 암튼 부자는 내가 움직이는 것보다 남이 나를 위하여 돈을 벌어 주어야 한다.
수익형 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 믿고 신뢰할 수 있는 인맥을 만들어야 한다. 그들로부터 정보를 얻고, 상권, 입지, 가치 등에 의한 분석을 평가 받아서 합리적인 가격으로 남보다 먼저 취득하면 된다. 간단하다. 그러나 쉽지는 않다.
사업자들은 투자자들이 미쳐 느끼고 감지 못하도록 그럴싸하게 다양한 마케팅 기법을 동원하여 물건을 포장한다. 전쟁터로 이야기 하면 수많은 총알이 날라 오는 것과 같다. 이 총알을 슬기롭게 피해 나가는 방법에 대해서 경험과 지식이 많은 자로부터 도움을 받아야 한다.
그러나 항상 투자자들은 돈을 가지고 있기 때문에 그 돈을 탐내는 유령 컨설턴트들이 있다. 투자론 및 부동산 학문에 대한 지식은 두말 할 것도 없고, 투자 상담에 대한 경험 및 현장에 대한 경험이 없이 컨설팅 회사나 상가 관련 정보 제공업체 및 투자 자문회사를 만들어 놓고 투자자들을 유인하는 사업자들이 상당히 많이 있다. 특히 몇몇 컨설턴트들은 언론 플레이를 통하여 투자자들에게 접근하기도 한다. 조심하고 조심하여야 한다.
아무튼 부자들은 자신들과 호흡을 맞추는 유능한 컨설턴트들이 있다. 자신이 보기에 좋은 물건이 있으면 이들을 이용한다. 물권분석을 의뢰하고 가치 분석을 의뢰한다. 그리고 결론을 짓는다. 반대로 이런 컨설턴트들이 추천하는 물건을 중심으로 투자 검토한다.
그리고 자신의 생각과 일치한다면 과감하게 투자하는 것이다. 즉 좋은 물건에 대한 정보를 먼저 취득하였을 지라도 일차적으로 컨설턴트들로 하여금 검증하게끔 하는 것이다. 위험을 막아주는 방패로서 믿을 수 있는 인맥을 만들어 놓으면 투자로 돈을 벌기는 그만큼 쉬운 것이다. 그리고 그들은 부자들의 손과 발이 되어 정보를 취득하고 물건 분석하러 이리 저리 하루 24시간을 뛰어다니는 것이다.
네이버 “상가투자클럽” 카페 운영자 (http://cafe.naver.com/forsangga.cafe)
“상가투자에 돈 있다”저자, 이코북 출판
(현)조인스랜드 내가고수 칼럼리스트
(현)상가뉴스레이다 칼럼컨설턴트
(현)하누리컨설팅 대표
* 본 칼럼 내용은 칼럼리스트의 개인시각으로 상가뉴스레이다의 공식시각과 다를 수 있습니다. | 
