▶ 수도권 보상금 규모만 17조 넘어

연내 토지보상금 규모가 윤곽을 들어내면서, 수도권 내 토지보상금 규모가 17조원 정도로 파악되고 있다.

구체적으로 살펴보면, 마곡지구가 3조 3,400억원, 동탄 2지구가 4조원 이상으로 가장 큰 규모로 보상금이 풀리고, 위례 신도시, 양주 회천지구, 고양 향동지구 등도 1조 5,000억원 내외의 보상이 예정되어 있다.

이밖에 문정지구, 신내3지구 등이 수천 억 원대의 보상금이 지급될 예정이며, 화성 봉담 2지구, 평택 고덕지구, 검단 신도시 등도 연내에 보상금을 지급할 예정이다.

▶채권 보상 유도로 현금 흐름은 줄어들 가능성 높아

수도권에만 17조원 규모의 보상금이 풀릴 예정이지만, 실제 시장에 나오는 현금은 규모가 많이 줄어들 것으로 보인다.

손실보상의 일반법인 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에서는 보상금의 지급은 현금보상을 원칙으로 하고 있고, 토지 소유자가 원하는 경우 등 예외적인 경우에만 채권보상을 할 수 있도록 하고 있다.

그러나 금융위기 이후 사업 시행 주체의 자금 사정이 악화된 탓에 최근에는 현금 보상을 원하는 경우 채권 보상자보다 보상금 지급 시기를 늦추는 등의 방법으로 채권보상을 적극적으로 유도하고 있다.

또한 채권 이자율은 채권 발행일의 전 달 기준 3년 만기 정기예금 이자율을 적용하기 때문에 저금리 기조와 맞물려 채권보상을 선호하는 토지소유자도 늘고 있다.

따라서 보상금 중 현금으로 유통될 수 있는 부분은 제한적이어서 500조에 이르는 부동 자금이 존재하는 시장 상황에서 보상금이 미치는 영향은 크지 않을 것으로 분석된다.

▶토지보상금, 단기적으로 부동산 시장에 미치는 영향 크지 않을 것으로 보여

국토해양부의 2007년 조사에 의하면 2006년 상반기 토공, 주공에서 시행한 사업지구 내 보상금 수령자의 20.6%가 총 보상액의 37.8%를 부동산에 재투자했다.

그러나 올해의 경우, 채권 보상의 규모가 커짐에 따라, 보상대상자 1인당 현금 보상액은 규모가 많이 줄어들 것으로 보인다.

또한 주택담보대출의 2008년 말 잔액이 239조 7,000억에 이르는 등 가계대출 규모가 눈덩이처럼 불어나 있는 상황에서 부동산 재투자의 여력도 높지 않다.

이런 이유로 전문가들은 올해 지급되는 17조 규모의 토지보상금이 단기적으로 부동산 재투자로 이어질 가능성은 높지 않다고 보고 있다.

▶중장기적으로 시중 부동자금의 부동산 시장 유입 가능성 커

그러나 중장기적인 관점에서 경기가 저점을 찍으면 부동산 시장에 자금 유입의 압력이 커질 것으로 보인다.

시중의 부동자금 규모는 MMF 122조원(2월27일 기준), 환매조건부채권 41조원(3월 2일 기준), 요구불예금 75조원(2008년 12월 기준) 등 이미 총 500조원에 달하고 있고, 저금리 기조가 지속되는 상황에서 추가적인 금리 인하 가능성까지 점쳐지고 있다.

따라서 중장기적으로 수익률 면에서 시중 금리에 비해 월등한 수익형 부동산을 중심으로 자금 유입이 활발히 이루어질 것으로 예상된다.

결국 시중의 부동자금 규모를 고려해볼 때, 올해 수도권에 지급될 토지보상금의 규모는 미미한 수준으로 보여 지지만, 장기적으로는 토지보상금을 비롯한 시중의 부동자금이 상대적으로 수익성이 높은 수익형 부동산으로 유입될 가능성이 높다.

특히 판교 등의 신규 상권의 형성이 예상되는 지역은 중장기적으로 자금 흐름이 원활해지면 가치 상승의 여력이 크다고 할 것이다.