최근 부동산 시장에 대한 관심이 점차 고조되면서 상가 시장 또한 국지적, 선별적으로 투자 열기가 높아지고 있다.

상가는 수익성 부동산으로 아파트, 주택과 같이 시세차익을 노리기보다는 안정적인 수익 확보가 우선되는 투자 상품이다. 또한 분양방법, 투자가치 판단 등에서도 아파트와는 차이가 많아 상가투자를 위해서는 그에 적합한 지식 습득과 투자전략을 세우는 것이 필요하다.

상가투자를 위해 가장 먼저 알아야 할 사항은 ‘어떤 상가가 좋지 않은 상가인가’ 라는 부분이다. 투자 물건마다 저마다의 장점을 보유하고 있지만, 장점이 많다고 해도 그에 따르는 리스크가 과도하다면 투자 대상에서 제외되어야 할 것이다. 이러한 점에서 상가의 장점에 대한 이해에 앞서 피해야할 상가에 대해 알아두는 것이 상가 투자에 나서는 현명한 전략이다.

반드시 피해야할 상가의 유형들을 살펴보면 다음과 같다.

- 좋은 입지, 그러나 분양가가 높은 상가

상가 투자시 가장 먼저 고려하게 되는 부분이 상가의 입지이다.

그러나 풍부한 배후세대, 많은 유동인구, 지하철 역세권 등등 일반적으로 훌륭한 입지로 일컬어지는 곳에 위치한 상가라고 해서 무조건 좋은 것은 아니다.

분양가가 너무 높은 경우, 아무리 입지가 훌륭하고 임대수요가 풍부하다고 해도 빈 점포로 장기간 남게 되거나 원하는 수익률을 얻기 힘든 상황이 나타날 수 있기 때문이다.

일례로 과거 3.3㎡당 1억원을 넘나드는 고분양가로 화제가 되었던 잠실 재건축 상가들의 경우, 고분양가에 따른 높은 임대료 수준으로 임차인을 모집하지 못해 비어있는 점포들이 많은 상황이다.

- 선분양 상가

‘건축물의분양에관한법률’에서는 연면적 3,000㎡이상인 상가의 경우 ‘신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우’를 제외하고는 골조공사의 2/3 이상이 완료된 후에 분양을 할 수 있도록 규정하고 있다.

그러나 실제 현장에서는 이러한 규정을 무시하고 선분양에 들어가거나 일정 부분만을 분양면적으로 신청하는 방법을 통해 편법적으로 분양하는 경우가 많다.

또한 연면적이 3,000㎡ 미만인 소형 상가의 경우, 법적 제한이 없기 때문에 토지매입, 건축허가 등의 최소한의 요건도 갖추지 않은 채 사전 분양에 들어가는 경우도 있다.

이러한 선분양 상가들은 공사비 조달 등 자금상의 이유로 사전 분양을 하는 경우가 많기 때문에 사업의 원활한 진행 여부가 불투명하다는 점에서 투자시 유의해야 한다.

- 상권의 단락이 있는 입지의 상가

상권은 여러 요인에 영향을 받기 때문에 활성화된 상권이라 해도 지형, 교통 등의 이유로 상권의 단락이 있는 경우가 많다.

특히 고갯마루나 비탈길에 위치한 상가나 도로, 철길 등으로 인해 상권이 단절된 입지의 상가는 활성화된 주변 상권의 수혜를 기대하기 어렵기 때문에 조심해야 한다.

- 임차인이 없는 상가 / 임차 업종 변경이 잦은 상가

임차인은 상가의 최종 소비자이기 때문에 임차인 수요가 많은 상가가 곧 투자가치가 높은 상가라 할 수 있다.

따라서 이미 준공된 건물이지만 임차인이 없거나 임차 업종 변경이 잦은 상가의 경우, 해당 점포가 임차인들을 끄는 요인이 없거나, 있다고 해도 실제 임차인들의 기대에 미치지 못하고 있기 때문이다.

특히 분양을 위해 ‘임차인 확보’와 같은 문구로 투자자를 현혹하는 경우가 많기 때문에, 실제 임차인과의 계약이 문서상 이루어졌는지, 계약 당사자가 적절한지 여부 등을 파악해 임차인에 대한 부분을 면밀히 확인해야만 안전한 투자가 될 수 있다.

- 전용률이 낮은 상가

일반적으로 상가는 아파트에 비해 전용률이 60%이하로 낮은 편으로, 심한 경우 20%대의 전용률을 보이는 상가도 존재한다.

공용면적 비율이 높은 경우, 상가 내 동선이나 주차장, 고객 유인을 위한 설비에 대한 배려가 많은 상가들도 있기 때문에 반드시 나쁘다고만은 할 수 없다.

그러나 전용면적 대비 분양가격을 따져봤을 때 주변 상가 시세와 많은 차이를 보이고 있는 경우 수익률 확보가 어렵고, 소규모 평형의 경우 전용률이 낮으면 점포 활용도가 크게 떨어지기 때문에 상가투자시 전용률이 낮은 상가는 투자에 유의해야 한다.

또한 수원 모 상가의 경우처럼 전용면적을 표시하지 않고 분양하는 사기 수법을 예방하기 위해 전용면적과 전용률에 대한 확인 절차를 반드시 거쳐야 한다는 점을 명심하자.

- 무늬만 역세권인 상가

지하철 역세권은 지하철역을 이용하는 유동인구가 많아 일반적으로 상권 형성이 양호한 곳이 많다.

그러나 역세권 중에서 실제 유입, 유출 인구는 저조하고 지하철 역사 내에서 환승하는 인구가 많은 환승역세권이나 같은 지하철역에서도 이용 인구가 미미한 출입구 주변의 역세권은 지하철역으로 인한 유동 인구의 유인효과를 기대할 수 없다.

따라서 이러한 ‘무늬만’ 역세권인 지역에 위치한 상가는 자칫하면 역세권이라는 이유로 분양가격만 비쌀 뿐 기대수익률을 충족시키지 못하거나 아예 공실로 남아있을 가능성이 높으므로 피해야 할 것이다.