최근 용인에서 전용면적을 기재하지 않은 분양계약서를 이용해 전용면적 3.8㎡짜리 상가를 1억 3000만원에 분양하는 등 100억 원대의 분양사기 행각을 벌인 일당이 구속되는 사건이 벌어졌다.

이처럼 점포로서의 효용이 거의 없는 작은 면적의 상가가 고가에 분양된 것은 계약자들이 계약서 상의 전용면적을 확인하지 않았기 때문이다.

점포의 이용가치는 분양면적이 아닌 실제 이용 가능한 전용면적에 크게 좌우될 뿐만 아니라, 상가의 수익과 직결되는 임대시에도 전용면적에 따라 임대수준의 차이가 존재하기 때문에 상가를 분양받을 때에는 전용면적에 대한 이해가 선행되어야 한다.

전용면적은 실제 활용 가능한 점포 면적으로 상가를 분양할 때 공개되는 3.3㎡당 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적이 기준이 된다.

상가의 경우 아파트와 달리 복도, 층계, 휴게시설, 화장실 등 공용면적이 차지하는 비중이 주거용 건축물보다 높기 때문에 분양면적 대비 전용면적을 나타내는 전용률은 평균적으로 50% ~ 60% 수준을 보인다.

그러나 상가의 성격과 시행주체에 따라 공용면적의 차이가 크기 때문에 심한 경우 20%대의 전용률을 보이는가 하면, 일부 단지내 상가들과 같이 100%의 전용률을 보이는 곳도 있을 정도로 전용률의 편차가 심하다.

따라서 전용면적 및 전용률을 고려하지 않고 분양면적만으로 상가의 가치를 판단하게 되면 가격에 비해 상가의 면적이 크게 보이는 착시 현상을 일으키게 되고, 전용률이 낮은 상가의 경우에는 이러한 착시 현상으로 인해 상가를 원하는 목적으로 이용하거나 임대할 수 없는 손실을 보게 된다.

이러한 이유로 상가 투자시에는 점포 면적의 실질적인 가치를 따져볼 수 있는 전용면적 대비 분양가를 따져 보아야 한다.

단위면적당 분양가격이 같은 경우라 하더라도 전용면적 대비 분양가를 산정해 보면 실제 이용 가능 면적에 해당하는 가격이 얼마인지 확인할 수 있고, 여타의 조건이 비슷하다면 당연히 전용면적 대비 분양가가 낮은 점포가 좋은 투자물건이기 때문이다.

또한 전용면적 대비 분양가 산정을 통해 인근 점포들의 전용면적에 따른 임대료 수준을 조사해 보면 해당 점포의 임대료 수준이 얼마나 될 것인가를 추정해 볼 수 있어, 상가의 수익성을 확인하기 위해서도 전용면적 대비 분양가를 따져 보는 것이 중요하다.

다만, 중, 대형 상업시설의 경우 전용률이 양날의 검과 같다는 점을 고려해야 한다.

중, 대형 상업시설은 전체적인 활성화를 위해 신경써야하는 이동 동선, 복도 너비, 층간 이동수단, 조경, 휴게시설, 이벤트 공간 등 공용면적을 증가시키는 요소가 많다.

이러한 경우 전용률이 너무 높으면 상업시설 전체를 활성화시킬 수 있는 다양한 요소들이 배제될 수밖에 없어 상업시설 자체의 활성화에 차질을 빚게 되고, 전용률이 너무 낮으면 실제 임대 면적이 너무 적기 때문에 기대 수익을 확보하기가 어렵게 된다..

따라서 중, 대형 상업시설의 경우에는 단순한 전용률의 높고 낮음을 떠나, 공용면적의 적절한 시설 배치 및 활용 여부와 인근 상업시설의 전용률 수준, 전용면적에 따른 수익확보의 가능성 등을 고려해 공용면적과 전용면적의 비율의 적정성 여부를 따져보아야 한다.

결국 상가의 가치를 결정하는 다양한 요소들을 고려해 보아야 하기 때문에 전용면적 비율이 높다고 해서 반드시 좋은 상가라고 결론 내릴 수는 없는 것이지만, 상가는 일반적인 주거용 건축물과 달리 공용면적의 비중이 높기 때문에 전용면적의 비율과 전용면적 대비 분양가격을 산정해 해당 상가의 면적에 따른 가치를 따져보는 것이 필요하다.

또한 전용률이 낮은 경우 그만큼의 효용을 낼 수 있도록 공용면적이 활용될 것인지 여부를, 전용률이 높은 경우에는 공용면적의 부족으로 상가의 활성화에 기여할 수 있는 시설들이 빠지지는 않았는지 점검해 보아야 한다.

                                                                             상가뉴스레이다 대표이사 선종필