주택대출 고정금리의 상승은 은행채 등 기준금리 역할을 하는 시중금리가 올랐기 때문으로, 지난 4월말 4.49%로 최저점을 찍었던 은행채 3년(AAA) 금리가 7월 30일에는 5.03%까지 올라 3개월 만에 0.54%가 치솟는 높은 상승세를 보이고 있다.

또한 주식시장, 부동산 시장이 과열 분위기를 보이면서 시중의 과잉 유동성에 대한 경계의 목소리가 나오는 가운데, 수도권 지역에 대한 LTV기준이 강화되고 DTI 확대 적용이 검토되는 등 정부의 부동산 시장에 대한 규제 움직임 또한 커지고 있다.

더불어 재정 축소와 기준 금리 인상으로 대변되는 정부의 출구전략의 필요성도 조심스럽게 제기되고 있는 상황이다.

주택담보대출의 대부분을 차지하고 있는 변동금리형 주택대출의 기준금리가 되는 CD금리는 아직까지 안정세를 보이고 있지만, 이처럼 은행채의 상승세가 지속되고 정부의 유동성 해소 정책이 펼쳐지게 되면 단기금리인 CD금리 또한 상승하게 될 가능성이 높다.

이처럼 금리에 대한 불확실성이 커지고 있는 상황에서, 경기회복을 염두에 둔 공격적인 부동산 투자 전략의 위험성 또한 커지고 있다.

대출을 통해 수익성을 높이는 레버리지 효과에 기댄 공격적인 부동산 투자는 금리가 상승하게 될 경우 이자액의 증가로 인해 자칫하면 자금계획에 차질을 빚게 되고 수익성 또한 크게 악화될 수밖에 없다.

특히 상가 등 수익성 부동산의 경우 계약기간이 최소 1~2년이기 때문에 임대료 상승은 이러한 계약기간에 맞추어 이루어지게 되어, 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못하는 단점을 가지고 있어 금리 상승이 현실화되면 수익률이 악화되게 된다.

상가투자정보 제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서 수도권 1,178개 상가의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났다.

또한 50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 13.75%로 나타나는 등, 대출비율이 40% 이상으로 높은 상가가 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있어 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우, 대출금리 상승시 상가시장에 미칠 파장은 막대할 것으로 전망된다.

이처럼 금리인상과 정부의 유동성 환수 가능성이 제기되는 상황에서, 투자자들은 부동산 투자시 자기자본 대비 대출의 비율을 낮추고, 과도한 대출을 활용한 공격적인 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 단계적으로 줄여나가야 한다.

또한 눈앞의 수익률이 다소 줄어들더라도 대출을 최소화한 자금 계획을 가지고, 보수적으로 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가들에 투자하는 안정지향적인 투자 전략이 요구된다.

아래 표는 대출비율이 40%일 때와 20%일 때, 대출 금리가 상승함에 따른 수익률의 변화 양상을 보여주고 있다.

표에서도 알 수 있듯이 대출을 많이 활용할 경우 금리가 낮은 상황에서는 보다 높은 수익률을 실현할 수 있지만, 금리가 상승함에 따른 수익률 악화 정도가 심하기 때문에 금리 상승시에는 취약하다는 점을 알 수 있다.

즉, 금리 하락이 예상되는 상황이라면 공격적으로 대출 비율을 늘려 레버리지 효과를 노리는 전략이 유효하지만, 현 상황처럼 금리의 상승 가능성이 엿보이는 상황이라면 전략적으로 대출 비율을 줄여가면서 수익률을 보전하는 것이 보다 효율적인 투자 방법이 된다.

결국 단기 급등은 없다하더라도 중장기적으로 대출 비율 비중과 금리 상관관계상 금융 투자이익보다 수익률이 약해지거나 상가보유를 위한 자금유동성 경색 등이 예측된다는 점에서 자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요한 시점인 것이다.

                                                                                                 상가뉴스레이다 대표이사 선종필