상가투자시 전용률도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있을 것 같다.

상가정보 제공업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)가 올해 5월 중순이후 분양을 시작한 3,807개 점포, 전체 연면적 1,718,939.1㎡ 상가에 대한 전용률을 조사한 결과, 상가종류별 전용률은 근린상가 57.9%, 단지내상가 70.0%, 주상복합상가 54.2%, 멀티테마상가 60.3%로 나타났다.

전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.16배 높은 수치를 보였다.

단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종들로 구성돼 건물 층 수가 높지 않고 엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다. 반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다.

전용률이란 분양면적에서 복도, 층계, 관리사무소 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 많다는 것을 의미한다.

통상 분양광고 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 책정되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 예비 투자자들에게 어필하기 좋다는 장점이 있기 때문이다.

전용률이 다른 상가를 골라 직접 계산해보면 차이점을 분명하게 느낄 수 있다. 예를 들어, 3.3㎡당 가격이 1000만원으로 33㎡의 상가를 A는 50%의 전용률을 가졌고, B는 75%의 전용률을 가졌다고 할 때, A와 B 상가 모두 총분양가는 1억원이 될 것이다. 하지만 실질사용점포면적 대비 분양가는 얼마나 차이가 날까?

A 점포의 경우 33㎡를 분양받았지만 실질 사용면적은 16.5㎡로, 실사용 면적대비 분양가를 계산해보면 3.3㎡당 2,000만원이 되는 셈이다.

반면 B의 경우 실사용면적은 24.7㎡로 실질사용면적 대비 분양가는 A보다 40% 이상 저렴한 약 1,333만원 수준이 된다.

이처럼 전용률을 이용해 실사용면적 대비 분양가격을 따져보면 동일한 분양가격으로 책정되어 있다하더라도 알뜰한 상가투자가 가능하다.

하지만 전용률이 높다고 무조건 좋은 것만은 아니다. 예를 들어, 전용률이 100%에 가까울 경우 내부통로가 존재하지 않아 이용객들의 유동동선이 외부 동선에만 의지할 수 밖에 없으며, 상가 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높다.