상가는 주택에 비해 상대적으로 시행사의 부도나 경영악화 등으로 발생하는 문제에 대한 안전장치가 많지 않다. 그래서 투자자들은 신탁사에 신탁이 되어 있는 상가라면 일정부분 안심하는 경우가 많다.

이름을 들으면 알만한 유명한 업체들이다보니 사업의 안전성 부분에 상당한 신뢰를 갖게 되지만 신탁사업장의 경우에 대한 정확한 이해가 있어야만 신탁사업장의 안정성 범위에 대한 올바른 판단을 할 수 있다.

부동산신탁은 소유자가 해당부동산을 신탁회사에 신탁등기를 통해 신탁하면 해당부동산을 의뢰자의 의도에 따라 부동산을 효과적으로 개발, 관리, 처분등을 통하여 그 이익을 돌려주는 제도이다. 신탁법 및 신탁업법에 의해 개발, 관리 담보, 처분등의 제도적 부동산 운용제도라고 할 수 있다.

현재 국내 부동산 신탁회사는 금융감독원의 인가를 받아야 영업을 할 수 있도록 하고 있는데 한국토지신탁, KB부동산신탁, 대한토지신탁, 생보부동산신탁, KAIT한국자산신탁, 다올부동산신탁 등이 있다.

부동산 신탁사업의 세부 분야는 부동산 개발신탁(토지신탁), 부동산 담보신탁, 부동산 관리신탁, 부동산 처분신탁등 크게 4가지로 나눌 수 있다.

‣부동산개발신탁

의뢰받은 토지에 건축물등을 건설해 일정기간 임대사업등을 통해 발생한 수익을 의뢰자에게 돌려주는 임대형신탁과 의뢰받은 토지를 상가등을 개발해 판매분양등을 통해 분양수익금을 의뢰자에게 돌려주는 분양형 신탁으로 세분화된다.

‣부동산담보신탁

부동산 소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권증서를 담보로 금융기관 등에서 대출을 받을 수 있도록 하는 제도로 금융기관이 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것보다 절차가 신속하고 상대적으로 비용도 저렴한 제도다.

‣부동산관리신탁

의뢰자가 신탁한 부동산을 관리해 주는 것으로, 의뢰자의 부동산에 대해 예기치 못하게 발생할 수 있는 소유권 분쟁을 예방하는 목적으로 소유권을 안전하게 보존할 수 있는 을종관리신탁과 해당 부동산의 소유권은 물론 임대차, 세금, 시설물, 수익금은 운용 등 부동산과 관련 모든 업무를 신탁회사가 대신관리해 주는 갑종관리신탁으로 세분화된다.

‣부동산처분신탁

의뢰자의 부동산을 처분하려는 업무를 신탁의뢰하는 경우로 처분 절차가 까다로운 부동산이나 매머드급 건물이나 초고가의 부동산을 안전하게 처분할 때 활용되는 신탁이다.

부동산신탁회사에 신탁되어지지 않고 공급되는 상가분양현장의 경우 상가개발 시행사에서 분양대금에 관한 임의적 집행을 막을 수 있는 방법이 없다. 이런 경우 사업시행사의 양심에 의존해야 하는 반면에 신탁사업장의 경우 상대적으로 신탁의 종류에 따라 안전장치가 있다고 할 수 있다.

많은 상가분양현장에서 활용중인 관리신탁의 경우 관리신탁을 의뢰하는 의뢰자의 사업대상토지의 소유권이 완전하게 확보되지 않은 경우에는 신탁사와의 신탁계약체결이 되지 않는다. 때문에 관리신탁이 되어 있는 토지라면 어느정도의 안전성을 확보한 셈이라고 할 수 있다. 또 신탁이후에는 소유권등기의 표시자가 신탁사이기 때문에 시행사의 제3자와 관련된 채권채무발생으로 인한 강제집행을 막을 수 있다.

개발신탁의 경우 신탁사가 시행사로 나서 책임준공을 약정하는 것이 보통으로 관리신탁의 경우보다 제도적 안전장치로서의 기능이 보다 강화되었다고 할 수 있다.

대리사무로 표현되는 자금관리신탁의 경우에도 분양대금의 임의집행을 제한하여 당해사업현장과의 관련성 있는 자금만을 집행하므로 시행사 임의 집행사업장보다 안전하다.