상가시장을 자세히 들여다보면 유명한 신도시 지역에 있음도 다소 저조한 분양률을 보이는 상가들을 발견할 수 있다. 또, 서울내 인기지역 중에서도 분양률이 낮아 분양가를 할인한 현장도 있는 것으로 알려지고 있다.

이러한 현상이 나타나는데는 상가 분양시장에서 지역 이름값보다 개별 점포의 특성 및 조건에 집중하는 분위기가 형성되었기 때문으로 분석되고 있다. 다시 말해, 상가가 위치한 지역의 네임벨류 대신 코너자리나 주출구입 옆 점포와 같은 입지적 특징이나 선임대·가격할인 등 상품의 개별 메리트를 중시하는 것이다.

이 중 투자자들에게 우량조건으로 꼽히는 대표적인 사항으로는 임차인이 맞춰진 선임대상가와 최초 가격보다 분양가를 낮춘 할인상가를 들 수 있다. 선임대상가는 공실없이 안정성을 바라볼 수 있다는 장점이 있고, 할인상가는 최초 구입가격을 낮춰 더 나은 수익률을 기대할 수 있게 한다. 특히 최근에는 투자자들이 조건을 따지는 정도가 더 세밀해지고(?) 있다. 예를 들어, 선임대상가라면 임차업종이 은행·병원 등 장기계약이 가능한 업종인지 체크하고 할인상가일지라도 단순히 우수리만 뗀 정도에 그치지는 않는지 꼼꼼이 살펴보는 식이다.

이처럼 상가시장에서 개별점포의 특성이 강조되면서 동일한 지역의 상가임에도 조건에 따라 다른 분양결과를 보이는 사례도 적지 않은 것으로 파악된다.

상가분양 시장에서 개별조건이 중시되는 이유는 철저한 수익률 계산 때문이다. 상가의 경우 상업용 부동산으로써 매달 들어오는 월임대 소득이 무엇보다 중요하기 때문에, 보다 나은 수익과 안전성을 기대할 수 있는 실제적 여건에 메리트를 느끼는 것이다.

반면 부동산 시장에 광범위하게 자리잡고 있는 지역 메리트가 주춤해진 데는 자칫 ‘빚 좋은 개살구’로 전락할 가능성이 있는 유명지역 상가에 대한 경계심리가 깔려있다고 볼 수 있다. 여기에 그간 많은 이들의 입에 오르내리던 신도시 중 일부가 개발이 지연되거나 불투명해지는 모습이 확인하면서 상가투자자들의 학습효과도 생긴 것으로 판단된다. 실제 최근에도 서울내 뉴타운 개발 중단 소식 등이 뉴스를 장식하고 있다.

하지만 지역 투자방식 자체를 아예 잘못된 투자사고로 볼 수 만은 없다. 유망지역의 상가를 미리 선점해놓으면 지역개발과 함께 상가가치도 오를 가능성이 있기 때문이다. 실제 과거 이와 같이 지역 미래가치를 예상하고 묻어두기식 투자를 감행해 적지 않은 수익을 올리는 사례도 있었다. 그러나 역시 신도시 상가의 경우 상가활성화까지 시간이 다소 오래 걸리고 상권형성을 장담할 수 없음은 감안해야 할 사항이다. 또, 서울시내 메이저상권처럼 이미 경쟁이 치열한 곳은 분양가가 만만치 않고 발전 가능성도 그만큼 낮아질 수 있다.

사실 상가시장에서 지역 이름값보다 개별 상가의 조건을 따지는 분위기는 오래 전부터 나타났다. 이는 상가 투자자 입장에서는 철저한 실리를 따질 수 밖에 없기 때문인데, 앞으로도 당분간 수익률과 안전성 측면에서 개별조건적 메리트를 보유한 상가에 선호도가 유지될 것으로 예측된다.