은퇴후 상가투자, 세후수익률 따져봤나요
은퇴를 앞둔 A씨가 자기자금 5억원을 가지고 9억원대 상가투자를 한 사례를 통해 향후 세금문제등을 살펴본다.
본인자금 5억원에 보증금 1억원과 대출 3억원(이자율 3.5%)을 끼고 구입하는 조건이었으며, 취득세 4.6%인 4140만원과 중개수수료 810만원은 기존에 모아두었던 돈으로 충당했다. 현재 음식점을 운영하는 임차인을 승계했는데 임대료가 보증금 1억원에 월 300만원으로 앞으로 공실 없이 임대한다면 자기자본에 대한 세전수익률(대출이자 반영)이 얼마일까?
소득금액은 월세에서 대출이자를 차감하면 2550만원이고, 이것을 5억4950만원(자기자본 5억원+취득세 4140만원+중개수수료 810만원)으로 나누면 연 4.64%가 된다. 세전수익율을 계산해 보니 수익률이 나쁘지 않다.
그렇다면 상가와 관련된 세금은 어떻게 될까? 상가 보유 기간 발생하는 세금으로는 종합소득세, 부가가치세(부가세), 재산세 등이 있다. 상가임대료가 연간 3600만원이면, 종합소득세 신고 시 간편장부대상자가 되는데, 간편장부대상자는 간편장부에 의해 신고하는 방법과 추계에 의해 신고하는 것을 선택할 수 있다.
간편장부에 의해 신고하게 되면 연간임대료에서 실제 사용된 필요경비를 차감한 소득금액을 대상으로 소득공제를 차감한 과세표준에 대해 세율이 적용돼 소득세를 부담하게 되는데, 임대사업에 있어서 필요경비로 계상할 수 있는 것은 대출이자, 인건비, 감가상각비, 수선비 등이 있다. 연간 대출이자가 1050만원이므로 임대료의 29%를 넘기 때문에 기준경비율에 의한 신고방법보다 간편장부에 의한 신고가 유리하므로 내년도 종합소득세 신고 시 간편장부에 의해 신고하는게 좋다.
소득세율 표에 따라 계산한 소득세는 기본 소득공제 150만원과 기본 세액공제 7만원만 반영 시 임대료 3600만원에서 대출이자 필요경비 1050만원을 차감하면 소득금액이 2550만원이 되고, 소득공제 150만원을 차감한 과세표준은 2400만원이 되며, 이 금액에 소득세율을 적용한 산출세액은 252만원이고, 세액공제 7만원 반영 시 소득세는 245만원, 지방소득세는 24만5000원이 된다.
종합소득세와 별도로 부가세가 발생하게 되는데 원론적으로 부가세는 임대인이 아닌 임차인이 부담하는 세금이며, 임대인이 부가세를 징수하여 대신 납부하는 것이다.
부가세 납세의무자는 크게 간이과세자와 일반과세자로 나누는데 둘의 차이는 다음과 같다. 일반과세자는 임대료에 세율 10%가 적용돼 세금을 납부해야 하나, 건물분에 대한 10% 부가세를 환급받을 수 있다는 장점이 있다. 즉, 위의 경우 9억원 상가에 대한 토지가격이 5억원이고, 건물 가격이 4억원(부가세 포함)일 때 3636만3636원(건물분에 포함된 부가세 4억원×10/110)을 돌려받을 수가 있는 것이다.
임대수입 월 300만원에 대해 6개월 단위로 부가세를 신고납부해야 하는데 6개월 단위로 납부해야 할 부가세는 180만원(300만원×10%×6개월)이 된다. 이 부가세는 임차인이 임대인에게 지급해야 하며, 임대인은 세금계산서를 발행해주고 반기 말(6월, 12월)로부터 25일 이내인 부가세 신고 기간에 신고납부하면 된다.
간이과세자는 일반과세자와 달리 1년에 한 번만 신고하면 되는데 연도 말(12월)로부터 25일 이내에 신고하게 된다. 또한 1년 환산기준 공급대가가 2400만원이면 납부의무가 면제되고, 공급대가가 4800만원 이상이면 일반과세자로 전환된다. 1년에 납부할 부가세는 108만원(300만원×12개월×30%(부가가치율)×10%)이 된다.하지만 간이과세자의 경우는 세금계산서를 발행할 수도 없으므로, 임차인이 세금계산서를 받을 수 없어 매입세액 공제를 할 수 없는 단점이 있다.
세금외에 기타발생할 수 있는 것들을 살펴보면 토지와 건물 소유에 따른 재산세와 다른 소득이 없다고 할 경우 지역가입자로서 부담해야 되는 건강보험료(소득, 재산, 자동차등을 점수화해서 부과)를 추가로 부담해야 한다. 만일 건강보험료가 월 20만원씩 부과되고, 재산세가 연간 100만원 정도 된다면 상가 투자에 대한 세후수익률은 다음과 같다. 세전수익 2550만원-소득세 및 지방소득세 270만원-건강보험료 20만원×12개월-재산세 100만원=연간 세후수익 1940만원, 연간 세후수익률=1940만원/5억4950만원=3.53%.
38.6만㎡ 규모 수서역세권 민·관 복합개발
국토부는 29일 '수서역세권 공공주택지구'를 확정·고시하고, 지구계획 수립에 본격 착수한다고 이날 밝혔다.
수서역세권 공공주택지구는 지난해 7월 말 주민공람 개시 후 서울시, 강남구 등 관계지자체 협의와 지역주민 의견수렴과정을 거쳐 지난 23일 중앙도시계획위원회 심의를 통과했다.
지구는 전 면적(총 38만6000㎡)이 개발제한구역(그린벨트)이며, 이번에 제한구역이 해제된다. 사업부지 중 16만6000㎡는 한국철도시설공단(KR)이 철도시설부지로 매입해 수도권 고속철도(수서～평택) 수서역(올해 하반기 개통) 등 철도 공사를 진행하고 있다. 특히 동 지구는 고속철도 수서역을 통해 5개 철도노선을 이용할 수 있고, 외곽순환도로가 연접해 있는 등 대중교통 접근성이 좋아 입지가 우수하다는 평가를 받고 있다.
국토부는 수서역세권 공공주택지구에 행복주택 1900여가구를 포함해 업무·상업·주거기능을 갖춘 복합개발을 추진할 계획이다. 수서역사부지는 민간 사업자 공모를 통해 환승센터를 개발하고, 나머지 구역은 업무·유통구역과 주거생활구역으로 개발한다.
업무·유통구역은 강남 수서와 송파 문정동 용지를 최대한 반영하고, 동 용지의 공급과 시기조정 등은 관계기관간 충분히 협의해 추진할 예정이다. 주거생활구역은 행복주택 1900여 가구를 포함해 공공주택 2800여가구를 조성할 계획이다.
구체적인 토지이용계획은 서울시와 강남구 등 관계기관 협의를 거쳐 지구계획 수립시 확정된다. 사업시행자는 한국토지주택공사(LH)와 한국철도시설공단(KR)이며, 향후 관계기관의 공동사업시행 요청이 있을 경우, 참여지분·업무분담 등 제반사항을 관계기관간 다자간 협약을 통해 공동사업시행으로 추진될 예정이다.
국토부는 29일 지구지정과 함께 서울시, 강남구 등 관계기관이 모여 향후 추진방안에 대해 의견을 나눌 예정이며, 지구계획 수립을 위한 합동 추진팀을 구성해 개발에 따른 교통문제, 기반시설 부족문제 등 대책을 강구할 계획이다.
강남구 관계자는 "강남구 세곡동 주민들의 불편을 최소화하기 위해 교통개선 사업을 반드시 추진해 구민들의 권익이 보호될 수 있도록 최선을 다할 계획"이라고 말했다.
일산에 '경기북부 테크노밸리' 조성…2020년 입주
경기북부지역 신성장 거점이자 도내 4번째 테크노밸리인 가칭 '경기북부 테크노밸리' 조성 부지가 고양시 일산으로 결정됐다.
도는 2020년부터 1천900여개 첨단 기업이 입주할 이곳을 김포(한강시네폴리스)∼고양∼(상암·구로)∼광명시흥(첨단연구단지)과 연결, 경기 서부축 차세대 신성장동력 벨트로 육성한다는 계획이다.
현재 도내에는 판교테크노밸리, 판교 창조경제밸리(일명 제2 판교테크노밸리 또는 제로시티), 광교테크노밸리 등 3개의 테크노밸리가 조성돼 운영 중이다.
도는 중부권 및 동부권에 1개의 테크노밸리를 추가 조성하기로 하고 내년 부지를 지정, 발표할 방침이다.
남경필 지사는 29일 오후 이같은 내용을 담은 가칭 '경기북부 테크노밸리' 조성계획을 발표했다.
남 지사는 "경기북부 테크노밸리는 첨단산업과 교육, 주거, 문화가 종합적으로 어우러진 미래형 자족도시로 만들어져야 한다"며 "내외부 전문가 토론을 거쳐 고양시 일산에 테크노밸리를 추가 조성해 지난해 말 기준 매출 70조원을 돌파하고 7만2천개의 일자리를 갖춘 한국 첨단산업 R&D 메카이자 IT산업의 집적지로 성장한 판교테크노밸리의 성공모델을 북부지역으로 확산시킬 적기"라고 덧붙였다.
사업성과 성장 가능성, 글로벌경쟁력, 기업선호도 등을 종합적으로 고려했다고 부지 선정 배경을 설명했다.
검토 과정에서 고양시의 ▲도로, 철도, 항공 등 우수한 교통인프라 ▲킨텍스와 한류월드, 영상밸리 등 인프라 확보 ▲행복주택 등 정주 여건 ▲ 조사 대상 기업 58%의 선호도 등이 높은 점수를 받은 것으로 알려졌다.
남 지사는 또 "경기도 권역별로 미래 성장 거점을 육성해야 한다고 생각한다"며 "중부권과 동부권 1곳에 테크노밸리 부지를 추가 선정할 계획"이라고 말했다.
경기도(경기도시공사)와 고양시가 공동개발할 경기북부 테크노밸리는 고양시 일산 일대에 30만∼50만㎡ 규모로 만들어진다.
구체적인 개발규모와 사업비, 경기도시공사와 고양시 간 지분참여율, 역할 분담 등은 다음 달 업무협약을 통해 확정한다.
도는 올 10월 공간구상과 토지이용계획 등 세부 조성계획을 발표하고, 내년 9월 도시개발구역을 지정한 뒤 2018년 3월 실시계획 인가를 완료한다.
이어 2018년 상반기 부지조성공사에 들어가 2020년 기업 입주를 시작할 예정이다.
북부 테크노밸리는 방송·영상·문화·IT 기반의 VR콘텐츠산업, 첨단의료산업 등 중심지이자 친환경적 자족도시로 조성된다.
도는 이곳에 1조6천억원 가량의 신규투자, 1천900여개의 첨단 신산업 기업 입주를 예상한다. 또 1만8천여명의 직접 고용 효과를 기대한다.
현재 경기도에는 2006년 착공해 2009년 완공한 판교테크노밸리가 있다.
이곳에는 IT(정보기술), BT(바이오), CT(문화), NT(나노) 등 첨단 업종 업체 1천121개가 입주해 있으며, 이 기업들의 연간 총매출액은 지난해 말 70조2천778억원, 근로자는 7만2천820명에 달한다.
판교테크노밸리 인근에는 정부와 경기도, 성남시가 함께 조성하는 43만㎡ 규모의 창조경제밸리(일명 제2 판교테크노밸리 또는 제로시티)가 들어선다.
수원 영통구 이의동에 2008년 조성된 광교 테크노밸리(26만9천㎡)에는 한국나노기술원, 차세대융합기술연구원 등 5개 과학 관련 기관이 있으며, 각 기관 건물에는 218개의 첨단 업종 관련 기업과 기관이 입주했다.
'독도참치'... 법원 "상표 등록 무효" 판결 속사정은?
"(독도가 아니라) 대서양 등의 원양어선에서 잡힌 참치로 영업합니다. '참치 무한 리필'로 파는데 독도 근해의 참치는 커녕 국산을 쓰는 것 자체가 불가능해요."
유명 참치전문식당체인 '독도참치'의 서울 S 지점 사장 노모씨는 지난 4월 말 법정에서 자신이 취급하는 참치는 상호와 달리 독도와는 무관하다고 증언했다. 노씨 등 독도참치 지점 업주 18명이 "'독도참치' 상표 등록을 무효로 해달라"며 본사 대표를 상대로 낸 소송에서다. 회사 대표가 "재계약 없이 상호(서비스표)를 계속 쓰고 있다"며 노씨 등을 상표법 위반으로 형사고소하는 한편 손해배상 민사소송도 제기하자 노씨 등이 '독도참치' 상표를 버리겠다며 법적 대응에 나선 자리였다.
법정에 출석한 독도참치 대표는 "실제 독도 근해에서 어획한 참치만을 가맹점들에 공급했느냐"는 재판부의 물음에 별다른 반박을 못했다. 가맹점 2곳에 공급한 일부 다랑어류에 관해 '국내 근해산'이라 기재된 거래명세표 등만 냈을 뿐이었다.
법원은 지점 사장들의 손을 들어줬다. 특허법원 4부(부장 이정석)는 "독도의 참치를 실제로 쓰지 않으면서 '참치전문식당체인업(독도 근해에서 어획한 참치를 사용함)'문구를 담은 지정서비스업으로 상표를 등록한 것은 무효"라는 취지로 원고 승소 판결했다고 28일 밝혔다.
앞서 행정기관인 특허심판원은 노씨 등의 상표 무효청구에 대해 "등록 여부 결정 당시 독도참치는 이미 참치전문식당체인업으로 국민들에게 오래 전부터 인식돼 있어 상표로 등록될 수 있다"며 기각했다. 상표법상 '독도'같은 지리 명칭은 상표등록 금지 대상이지만 이미 예전부터 특정 참치식당으로 인식돼 등록 가능한 예외 사유가 된다는 논리였다.
하지만 특허법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "독도참치가 (대중에게) 단순히 참치전문식당으로 알려졌다고 해서 독도 근해에서 잡은 참치를 쓴다는 지정서비스업상 참치전문점으로까지 널리 인식돼 있다고 볼 수 없다"고 판단했다. 따라서 '독도참치' 상표는 지리 사용 금지대상에 해당돼 무효라는 것이다.
현 업체 대표는 최초 독도참치 사업가로부터 영업권을 넘겨받아 같은 상표로 출원등록을 하려 했지만 '독도'라는 지리를 사용했다는 사유로 거부되자 '독도 근해에서 어획된 참치를 사용함'이란 문구를 넣어 2013년 8월 상표로 등록했다. 그 뒤 상표권 사용료를 포함해 가맹점주들에게 재계약을 요구하면서 법정 다툼으로 비화됐다.
이번 판결은 검찰이 기소중지한 상표법 위반 사건과 형사 2심, 양측 간 민사소송 등에 영향을 줄 전망이다. 원고 측 양혜인 법무법인 평강 변호사는 "누구나 자유롭게 이용해야 할 지명 등을 상표로 독점하여 이익을 챙기려는 행위에 법원이 엄격한 잣대를 댔다"고 말했다. 주식회사 독도참치는 전국 200여곳 가맹점을 두고 연 매출 1,000억원을 올리고 있다.
구로동 G밸리에 63빌딩보다 넓은 '게임 빌딩'
서울 구로동 G밸리(서울디지털국가산업단지)에 연면적 기준으로 여의도 63빌딩보다 큰 게임산업 오피스빌딩(조감도)이 들어선다. 서울시는 한국산업단지공단, 게임 개발·운영업체 넷마블게임즈와 G밸리 1단지에 게임 관련 업체가 대거 입주하는 복합업무단지 G-스퀘어(G-Square)를 건립하는 내용의 업무협약(MOU)을 28일 체결했다.
구로동 222의 16에 들어서는 G-스퀘어는 지하 7층~지상 39층, 연면적 18만㎡ 규모의 대형 오피스빌딩이다. 넷마블게임즈와 산업단지공단이 출자한 프로젝트금융투자회사(PFV)가 사업비 3974억원을 조달한다. 오는 12월 서울시 건축심의를 마친 뒤 내년 2월 착공한다. 입주는 2019년 9월 시작한다.
이 사업은 G밸리 내 유휴부지에 본사 및 계열사, 협력사 직원들이 통합 입주하는 대형 오피스빌딩을 지어 게임산업을 활성화하겠다는 넷마블게임즈의 민간사업 제안을 지난해 산업단지공단이 받아들이면서 시작됐다. G-스퀘어에는 업무 공간뿐 아니라 연구개발(R&D)센터, 컨벤션센터, 스타트업(신생 벤처기업) 육성시설 등 G밸리 입주기업을 위한 각종 지원시설이 들어선다.
과거 정수장 시설로 쓰이던 공공부지에 들어서는 만큼 인근 지역 주민이 이용할 수 있는 각종 공익시설도 배치한다. 빌딩 안에는 어린이집과 건강검진센터, 스포츠센터, 박물관 등이 들어선다. 부지 면적의 71%를 공원으로 꾸며 산업단지 내 녹지공간 부족 문제를 해결할 예정이다.
지하철 역을 품은 3971세대 SK 용현 단지내상가
3971세대인 용현 sk sky view 단지내상가가 임차접수 및 공급중에 있다.
용현 sk 아파트는 3971세대중 단지내상가 소비충성도가 높은 20평형과 30평형 타입 아파트가 3400여세대로 단지내상가에 대한 구매력이 중대형평형 아파트 단지보다 높을 것으로 예상되는 단지이다.
지상에 차없는 단지로 구성되지만 유일하게 단지내 상가주변에만 주민들의 차량출입시 소비편의를 위해 주차장 시설이 마련되어 있어 차량진출입에 따른 상가 이용편의성을 높인것도 장점이다.
아파트 내 단지내상가는 A상가 B상가 C상가로 나뉘지만 인하대역으로 최종 확정된 A구역 상가가 단지 차량의 진출입의 빈도및 대중교통 노선 이용을 위한 주민 유동인구가 집중될것으로 분석되면서 A구역 상가에 대한 관심이 집중되는 현상을 보이고 있다.
대규모 아파트 단지들이 여럿 있기는 하지만 대부분 넓게 나뉘어 여러개으 단지로 쪼개져 있거나 단지 주변에 일반 상업지역등으로 유출될 수 있는 환경으로 인해 단지내상가의 기능이 약화된 곳이 많았다
반면에 용현 SK SKY VIEW는 단지 좌측 우측 남측 등이 녹지 및 공원 등으로 차폐되어 있고 북단의 경우 경인고속도로로 막혀있어 단지출입의 출입구 주변으로 집중되는 구조를 가지고 있으며 단일 단지로 조성되어 세대의 밀도가 높아 단지내상가에 접근하는 거리가 짧게 형성되는 특징을 가지고 있다.
아파트 입주는 2016년 6월 입주이며 인하대역은 올해 12월 개통예정이 잡혀있어 사전에 업종선점을 위한 임차문의와 투자문의들이 집중될 것으로 예상된다.
문의 : 010-2764-7533
부동산 전자계약하면 등기수수료 30% 적게 낸다
앞으로 부동산 전자계약시스템(https://irts.molit.go.kr)을 통해 주택 매매나 임대차계약을 맺을 경우 등기수수료가 30% 절감된다.
국토교통부는 지난 5월 서울 서초구에서 시행한 부동산 전자계약시스템의 이용 활성화를 위해 28일 삼성동 무역센터에서 한국무역정보통신(KTNET)·법무법인 한울과 업무협약을 체결했다.
국토부 관계자는 "이번 협약을 통해 부동산 전자계약시스템을 이용해 전자 등기신청을 할 경우 약 30%의 등기수수료가 절감된다"고 말했다.
예를 들어 종이계약서로 10억원 주택의 소유권이전등기를 법무사에게 의뢰할 경우 약 76만원인 수수료가 부동산 전자계약시스템을 이용하면 53만원으로 줄어들어 23만원이 절감된다.
여기에 올해 말까지는 전자계약시 부동산 권리보험에 가입할 경우 등기수수료가 8% 정도 추가 할인된다.
한편 국토부는 전자계약 성사율 확대를 위해 올해 8월 중 시범지역을 서울 전역으로 확대하고 대국민 홍보도 강화할 방침이다.
솔깃한 '특수상권'… 매장 수수료·재계약 따져봐야
쇼핑과 문화체험을 한 장소에서 즐기는 몰링(malling) 문화가 확산되면서 특수상권에 대한 효용성도 증가하고 있다. 동일업체 입점이 불가능하다는 장점이 크지만 수수료와 법적 보호가 어려운 재계약 문제 등 단점도 분명히 존재한다.
특수상권이란 복합쇼핑몰, 백화점, 지하철역, 공항 등 건물 안에 다양한 매장이 들어선 상권을 말한다. 초기 점포비와 시설비, 인테리어 비용에서 자유롭고, 백화점과 복합쇼핑몰의 경우 집객력이 높다.
업계에 따르면 지난 2013년 처음 문을 연 서울역 내 중소기업 명품마루의 경우 개점 한 달 만에 10만명에 가까운 방문객과 6억9000만원의 매출을 기록했다. 지난해까지 연간 90억원의 매출을 올려 특수상권의 이점을 톡톡히 보고 있다.
브랜드 이미지의 상승효과도 꾀할 수 있다. 바르다김선생은 지난 2014년 김밥 프랜차이즈 중 가장 먼저 신세계백화점 식품점에 입점했다. 분식 정도로 인식되던 김밥과, 브랜드 자체의 이미지 고급화에 성공했다는 평이다.
특수상권 매장의 경우 수수료와 재계약 문제가 큰 걸림돌이다.
평균 매출의 10∼25%를 가맹본부에 지급하는 것은 물론 개인명의의 입점이 불가능한 탓에 대행사를 통해 입점계약을 맺어야 하기 때문이다. 계약기간도 대부분 1년 남짓이라 재계약도 불투명하다. 상가건물임대차보호법상 매출이 환산보증금의 10%를 넘는다면 법의 보호를 받을 수 없기 때문이다.
서울·6대 광역시 상가 70% 권리금 형성··· 평균 권리금 4574만원
상가 매매시장에서 권리금이 가장 큰 걸림돌로 작용하면서 분양상가로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 적게는 수천만원, 많게는 수억원에 달하는 권리금 부담이 없어 임차인 유치에도 수월하고, 신도시 입주민을 고정수요로 확보할 수 있어 보다 안정적으로 수익을 올릴 수 있기 때문이다.
권리금은 상가를 매입하거나 임대차 할 때 관행적으로 오가는 돈으로, 기존 점포가 가지고 있는 영업적인 가치를 돈으로 환산해서 통상 상가(점포)에 새로 들어오는 임차인(매수인)이 나가는 임차인(매도인)에게 준다. 장사가 잘 되거나 유동인구가 많은 곳에 위치한 상가(점포)에는 높은 권리금이 형성되는 것이 상가거래에서 불문률처럼 자리 잡았다.
국토교통부가 지난해 9월 기준 서울과 6대 광역시의 5개 업종(도소매, 숙박 및 음식점, 부동산 임대업, 여가관련 서비스, 기타 개인서비스 등) 내 표본 8000개를 대상으로 상가 권리금을 조사한 결과, 점포 70.3%에 권리금이 형성돼 있었으며, 평균 권리금은 4574만원 수준을 보였다.
업종별 권리금 현황을 보면 숙박·음식점업이 89.2%로 가장 많았다. 이어 여가관련 서비스업이(79%), 부동산임대업(73.7%), 기타개인서비스업(68.8%), 도소매업(58.6%) 순으로 뒤로 쫒았다.
눈길을 끄는 점은 최근 창업이 많은 업종을 중심으로 권리금 형성이 많았다. 특히 권리금 규모가 1억원을 초과하는 상가도 전체의 9.2%에 달했다.
이같은 높은 권리금에도 투잣돈이 몰리는 이유는 수익률 때문이다. 한국감정원에 따르면 올1분기 전국 상업용 부동산 투자수익률은 1.51%로 연(2015년 2분기~2016년 1분기) 5.85%에 이른다. 이는 지난달 말 기준 전국 오피스텔 투자수익률이 연 5.52%(부동산 114기준)보다도 높다.
최근 들어서는 신규 분양상가도 높은 관심을 끌고 있다. 권리금이 없어 향후 상권이 형성되면 높은 수익률을 기대해 볼 수 있어서다.
전국 부동산가격 지역따라 폭등
부동산시장에 '과열'이라는 경고등이 커졌다.
재건축 아파트 시세가 반년 만에 1억원 이상 올라가고 아파트 분양권에도 수천만원에서 최고 2억원까지 웃돈이 붙었다. 개발이 추진 중인 곳에서는 땅값이 들썩거리고 있다.
결국, 국토교통부가 '이상 과열 신호'가 감지된 서울 강남구 개포동, 송파구 위례신도시, 경기도 하남 미사, 부산 해운대 4곳에 대해 현장조사에 나섰다.
도대체 이들 4곳에서는 무슨 일이 벌어진 걸까. 미군기지 이전 등 개발 호재가 있는 경기도 평택을 포함해 달궈질 대로 달궈진 현장을 찾았다.
재건축 분양시장 열풍의 진원지로 꼽히는 서울 강남구 개포동은 23일 당시로는 문을 연 부동사을 찾기가 어려웠다. 정부가 며칠 전부터 떴다방, 분양권 불법전매, 청약통장 거래, 다운 계약서 작성 등을 단속하겠다며 이 지역에서 집중 실태점검을 벌이고 있기 때문이다.
서울 송파·성남·하남에 걸쳐 있는 위례신도시도 역시 정부 실태점검에 다소 위축된 모습이었지만, 현재 입지와 분양형태에 따라 분양가에서 7천∼2억원까지 웃돈이 붙어 있을 정도로 열기가 후끈하다.
7월 입주하는 자연앤자이이편한세상은 1억5만원의 웃돈이 붙어 있으나 입주 이후 더 오를 것이란 기대감에 매물이 없다고 한다.
하남 미사강변도시도 마찬가지다. 실거래가 사이트에서는 가격 상승 폭이 수천만원에 불과하지만 1억원 가량 웃돈이 붙었다는 게 부동산업계의 말이다.
이들 지역은 이웃한 서울 송파나 강동, 성남 판교보다 아직 인프라가 부족하고 접근성이 뒤떨어지지만, 그에 못지않은 입지 여건을 갖췄다고 보고 그에 버금가는 분양가 상승을 기대하는 분위기가 역력했다.
미사지구는 지난 17일 서울지하철 9호선 하남연장 노선(강일~미사)이 '제3차 국가철도망 구축계획'에 추가되면서 기존 5호선 미사역(예정)을 합쳐 '더블역세권 프리미엄' 수혜지로 떠올라 7월 분양시장을 또 한 번 달굴 것으로 전망된다.
해운대에서도 50층 이상 초고층 아파트가 들어선 마린시티가 뜨겁게 달아올랐으며 광안대교와 수영만 요트경기장을 조망할 수 있는 '마린시티 자이'가 대표적인 과열 현장이다.
180가구(특별공급 78가구 제외) 모집에 1순위자 8만1천76명이 몰렸다. 평균 450대 1로 올해 전국 최고 청약 경쟁률을 기록했다.
전용면적 84㎡A 주택형은 60가구 모집에 5만197명이 청약해 837대 1의 최고 경쟁률을 보였고 단기 매매차익을 노린 부동산투기 세력까지 가세하고 시세보다 낮춰 거래가를 신고하는 불법 다운 계약이 의심되는 정황도 있었다.
국토교통부 실거래가 공개자료를 보면 분양한 지 두 달이 채 지나지 않았는데도 분양권 전매가 110여 건이나 이뤄졌다.
마린시티에 있는 한 부동산 관계자는 "마린시티 자이는 평균 7천만원에서 8천만원의 웃돈이 형성돼 있고 84㎡A 주택형은 1억원의 웃돈을 주겠다고 해도 매물이 없다"고 말했다.
마린시티 자이는 분양가가 5억원에서 6억1천만원으로 3.3㎡당 평균 1천650만원이다. 주변 고층 아파트(3.3㎡당 평균 1천800만원)와 비교해 저렴하고 모든 가구가 바다 조망권을 가져 청약경쟁이 치열했다.
미군기지가 이전하는 평택도 부동산 열기가 뜨거운데 캠프 험프리스(K-6) 확장공사는 현재 73% 공정률을 보이고 2017년 완료될 예정이다.
서울 용산과 경기도 동두천 지역 주한미군 장병 8천여명이 7월 평택 입주를 시작하고 2018년 말까지 1만3천명이 입주할 예정으로 미군기지가 이전하면 5만여명 이상 인구증가 효과가 있을 것으로 평택시는 예상했다.
2008년 미군기지 이전 소문이 돌아 땅값이 한번 들썩였고 3년 전부터 다시 오르는 추세로 상업지역(건폐율 80%)은 3.3㎡당 2천500만원을 호가한다.
단일 공정 라인으로 세계 최대인 삼성전자 평택 고덕산업단지(396만㎡) 반도체 공장 주변은 땅값이 급등하면서 매물이 사라졌다.
삼성전자 공장이 들어서는 경부선철도 지제역 일대 땅값이 3년 전에 비해 배 이상 뛰었으며 3년 전에 3.3㎡당 200만원도 안 하던 계획관리지역(행위제한이 거의 없는 땅)은 400만원을 호가한다
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