저금리 기조가 이어지면서 대표적 수익형 부동산인 상가(商街) 시장에 대한 투자자 관심이 쏠리고 있다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 아파트 단지 내 상가는 민간 분양 상가보다 가격이 저렴해 인기가 높다. 부동산 리서치업체인 부동산114에 따르면 2014~2016년 LH가 공급한 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 191%에 달한다. 당초 공급예정가격이 2억원이면 평균 3억8000만원을 써내야 낙찰받을 수 있다는 뜻이다.

LH는 올해 전국 36곳에서 총 307개 단지 내 상가를 분양한다. 이달 중 경기 파주 운정·하남 미사, 5월에 경기 화성 동탄2, 8월에 경기 시흥 은계, 9월에 부산 명지 등지에서 분양이 이어진다.

단지 내 상가는 대형 마트나 근생시설 등이 밀집한 핵심 상가와 달리 입주민을 고정 배후 수요로 둔다는 점이 특징이다. 현명하게 투자하려면 주변 입지와 상권 분석에 더해 단지의 주택 유형과 가구 수, 입주민 소비력 등도 살펴야 한다.

우선 단지 내 상가는 입주민이 주요 소비자인 만큼 대단지일수록 높은 매출과 수익률을 기대할 수 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “600가구급 단지 내 상가는 할인마트와 복합상권에 밀려 힘들다”며 “최소 700가구는 넘어야 한다”고 말했다. 물론 경우에 따라 소규모 단지 내 상가가 유리할 수도 있다. 가구당 점포가 부족하고, 서로 겹치는 업종이 들어서지 않고, 독점적 상가로 자리잡는 조건을 갖춘 경우다

주택 유형에 따라선 임대주택보다 분양형·분양전환형 아파트 내 상가가 일반적으로 유리하다. 선 대표는 “국민임대나 영구임대 아파트는 시간이 흐르면 입주민층이 급격히 고령화되면서 소비력이 없어지는 현상이 나타난다”고 분석했다. 그는 “대단지라도 중대형 위주의 고급 아파트 단지 내 상가는 입주민 대부분이 원정쇼핑을 가기 때문에 소비 충성도가 낮다”며 입주민 소비력과 생활방식도 살펴보라고 덧붙였다.

올해 공급될 LH 단지 내 상가로는 경기 파주 운정지구가 가장 관심을 끈다. 파주 운정지구는 이달에 A21블록에 들어서는 전용면적 16~36㎡ 행복주택(8개동 1700가구) 단지 내 상가 9개를 공급한다. 올해 LH 단지 내 상가 물량 전체 가운데 단지 규모가 가장 크다. 선 대표는 “행복주택은 주로 젊은층에 공급돼 입주민 소비력은 약하지만, 소비 충성도가 높다”며 대규모 행복주택의 단지 내 상가는 투자가치가 높다”고 말했다. 지난해 12월 바로 옆 A20블록 단지 내 상가는 평균 287%의 높은 낙찰가율을 기록했다.

마찬가지로 2015년 평균 287%(A24블록)의 낙찰가율을 기록한 화성 동탄2지구에서도 단지 내 상가를 공급한다. 오는 5월 화성 동탄2지구는 10년 공공임대인 A50블록에 8개 점포, A69블록에 8개 점포를 각각 공급한다. A50블록은 전용면적 51~84㎡ 876가구, A69블록은 전용면적 74~84㎡ 882가구로 구성됐다.

시흥 은계·의정부 민락2·부산 명지 등은 1000가구급 이상 대단지 내 상가를 공급한다. 시흥 은계지구는 8월 S2블록(1594가구) 단지 내 상가 10개 점포를 공급한다. 같은달 의정부 민락2(A6블록·1540가구), 9월 부산 명지(B1블록·1201가구) 등에서도 분양이 이어진다.

최근 아파트 청약 열기가 뜨거운 하남 미사지구는 이달 중 A20블록(655가구·공공분양) 5개, A14블록(1632가구·국민임대) 8개의 상가를 분양한다. A14블록은 배후 단지가 크지만 평가는 박하다. 안 연구원은 “미사지구 역세권에 매머드급 상권이 형성된다”며 “아파트 단지 내 상가가 매머드급 역세권 상가를 이길 수 있을지 비관적”이라고 말했다. 스타필드 등 대형 편의시설이 가까운 점이 단지 내 상가 투자에서 오히려 독이 될 수 있다는 뜻이다.

지방에서는 세종시와 혁신도시 단지 내 상가가 기대주로 꼽힌다. 일정 소득 수준이 갖춰진 공무원들이 거주하면서 수요를 받쳐줄 수 있다는 기대감 때문이다.

행정중심복합도시는 이달 2-2M8블록에 들어서는 국민임대아파트(906가구) 내 점포 5개를 공급한다. 10월에는 3-2M2블록에 지어지는 국민임대아파트(674가구) 내 점포 4개를 분양한다. 혁신도시의 경우 5월 대구 신서혁신도시에서 10년 공공임대 822가구(A7블록) 내 점포 4개를 분양한다. 경남혁신도시는 7월 A10블록(404가구) 3개 점포, 10월 A3블록(1256가구) 5개 점포 등을 공급한다.

단지 내 상가 청약은 LH 아파트와 달리 따로 자격 제한이 없다. 공급예정가격 이상의 최고가격을 입찰한 사람이 낙찰자로 결정된다.

김민영 부동산114 연구원은 “올해는 지난해보다 100여개 줄어든 상가가 공급되지만, 하반기부터 수익형 부동산에도 대출 규제가 적용돼 투자자들의 시각은 밝지만은 않다”며 “공급이 줄더라도 성급하게 투자하지는 말아야 한다”고 했다.

정부가 가계 대출 총량 규제를 강화하자 불똥이 분양 시장으로 튀었다. 시중은행에 이어 새마을금고와 신협 등 제2금융권까지 아파트 중도금 집단 대출을 거부하기 시작한 것. 건설사들은 중도금 대출 창구를 마련하지 못해 전전긍긍하고 있으며, 금리가 높은 보험사로 눈을 돌리는 실정이다. 이 때문에 시중 고정금리는 3.4% 수준이지만, 중도금 대출금리는 정부 규제로 최고 5%까지 치솟았다. 작년 5월까지만 해도 시중은행에서 중도금을 대출할 때 적용된 금리는 3% 초반대에 불과했지만, 1년도 안 돼 1.5%포인트 정도 금리가 오른 것이다.

13일 주택협회 등에 따르면 저축은행은 지난 3월 19일, 신협은 4월 1일, 새마을금고는 4월 10일부터 중도금 대출을 중단했다. 중도금 집단 대출은 분양가의 60% 정도에 해당하는 중도금을 건설사가 계약자를 대신해 한꺼번에 금융기관에서 대출받는 제도이다. 정부는 가계 대출이 급속하게 늘어나자 시중은행을 시작으로 지방은행, 2금융권까지 중도금 집단 대출을 규제하고 있다.

중도금 대출이 어려워지면서 지난달 31일까지 1차 중도금 납부일이 도래한 전국 254개 단지 중 34곳(13.4%·1만4122가구) 아파트가 중도금 대출 은행을 찾지 못했다.

서울에서 대형 건설사가 분양해 계약률 100%를 달성한 3개 단지도 중도금 대출 은행을 아직 구하지 못했고, 은행 지점과 중도금 대출 가계약을 맺었는데 은행 본점에서 대출 거부를 통보한 경우도 있다.

은행권 중도금 대출이 불가능해지자 건설사들은 보험사로 달려가고 있다. 작년 11월 부산 해운대구에서 분양한 A 단지는 중도금 대출 은행을 구하지 못해 시중은행권보다 0.5~1%포인트 높은 4.7% 금리로 보험사와 대출 계약을 맺었다. 6억원짜리 아파트를 분양받은 경우 중도금 대출금리가 1%포인트 올라가면 한 가구당 연간 360만원의 추가 이자 부담이 발생한다. 한 시행사 대표는 "보험사도 중도금 대출을 거부하려는 움직임을 보여 막막한 상황"이라며 "이러다간 대부업체에서 중도금 대출을 해야 하는 것 아니냐는 이야기도 나온다"고 했다.

건설업계는 "신용 대출보다 연체율이 낮고, 전체 가계 부채 중 10%에 불과한 집단 대출을 옥죄는 것은 과도하다"는 입장이다.

서울 지하철 2호선 이대역과 아현역 사이가 ‘웨딩거리’로 특화개발된다. 필지별로 자유로운 개발이 가능해지고 웨딩산업 관련 시설은 용적률 및 건폐율을 완화해준다.

서울시는 제6차 도시건축공동위원회에서 이 같은 내용의 지구단위계획 변경결정(안)’이 통과됐다고 13일 밝혔다. 마포구 아현동과 염리동 일대인 이 지역에는 웨딩드레스, 한복, 예복 가게가 밀집한 웨딩거리와 아현시장이 있다.

서울시는 이대역 인근 마포구 염리동 8의 31 일대 지역을 기존 마포지구단위계획구역에서 분리해 아현1지구를 신설했다. 마포구아현동 331 일대의 기존 아현지구중심은 아현시장을 포함해 아현2지구로 바꿨다.

아현1지구에 대해서는 웨딩거리 특화개발을 위해 웨딩드레스, 한복, 예복 판매 소매점, 상점을 건물 1층 권장용도로 지정했다. 이 같은 시설이 들어서는 건물에는 용적률 인센티브를 제공한다. 또 신촌로변 일대에 자유로운 개별 건축을 돕기 위해 공동개발(지정) 필지를 대폭 줄였다. 총 250개 필지 가운데 공동개발(지정) 필지가 240개에서 39개로 축소됐다.

2지구는 아현시장 개발을 위해 공공보행통로를 지정하고 주차장 설치 완화구역을 지정하기로 했다. 또 아현역 일대 역세권 기능을 강화하기 위해 신촌로변 전면부는 공연장, 전시장, 판매·업무시설, 관광숙박시설 등을 권장용도로 계획하고 용적률과 건폐율 인센티브를 제공하기로 했다.

청담동 명품거리를 포함한 압구정로 일대의 층고 제한 완화가 추진된다.

강남구는 오는 17일까지 '압구정로변 지구단위계획' 재정비 용역입찰을 실시하며 새 지구단위계획은 2027년을 목표연도로 설정하고 압구정로 상가 지역의 '미래 10년' 청사진을 담는다.

강남구는 지구단위계획 재정비 입찰 내용서에서 압구정로변 '역사문화미관지구' 해제를 가정하고 이에 따른 새 관리 계획을 수립할 것을 요구했는데 이는 해제가 유력하다고 판단해서다.

서울시는 서울연구원에 의뢰해 현존하는 총 17개 유형의 용도지구에 대한 학술연구를 진행하고 있다. 압구정로변을 '역사문화미관지구'로 유지할지도 연구 내용에 포함된다.

서울시 관계자는 "압구정로 주변은 역사와 문화 기능이 미비한 편이라 학술연구에서 '역사문화미관지구'에 적합하지 않다는 결론이 나올 가능성이 높다"고 설명했다.

이로써 압구정로 일대는 1982년 '역사문화미관지구' 지정 이후 37년 만에 층고 제한으로부터 자유로워질 것으로 보인다. 압구정로변은 현 지구단위계획에 따라 최고 5층 이하 높이 제한에 걸려 있다. 통상 '역사문화미관지구'는 기본 4층 이하 층수 제한을 적용받으며, 심의 후 적합하다는 평가를 받을 경우 최고 6층까지 지을 수 있다.

층수 규제가 어느 정도 선까지 완화될지는 미지수다. '역사문화미관지구'에서 '일반미관지구'로 바뀌더라도 새 지구단위계획에 최고 가능 높이는 명시해야 한다. 강남구청 관계자는 "검토를 해봐야 한다"며 확대 해석에 선을 그었다.

강남구는 이미 압구정로 주변 대부분 건물들은 3종주거에 가능한 최대 300% 용적률을 거의 다 활용하고 있어서 규제가 풀려도 건물 층수가 획기적으로 높아지지는 않을 것이라는 입장으로 강남구는 현재의 제3종주거지역 용지 용도를 그대로 유지하는 쪽에 무게를 싣고 있다.

그러나 강남구 관계자는 "물론 기존 용적률 범위 내에서 더 높은 건물을 지으려고 했던 사업자들이 규제 때문에 계획을 실현하지 못한 면도 있다"고 덧붙였다. '역사문화미관지구' 해제 후에는 사업자 판단에 따라 건축물 높이가 다양해질 수 있다는 것이다. 강남구청은 지구단위계획 재정비 내용서에도 '역사문화미관지구' 정비와 규제 완화를 통한 다양한 건축계획 수립으로 노후 경관을 개선할 수 있다는 기대감을 내비쳤다.

우면산 자락 남부순환로변 집단 무허가촌인 방배동 성뒤마을이 2022년까지 문화예술 특화 주거단지로 탈바꿈한다. 서초구는 방배동 565-2 일대 13만7684㎡ 규모 성뒤마을을 공공주택지구로 만들기 위한 지구지정(안)에 대한 주민열람공고에 들어간다고 밝혔다.

구는 시행사인 서울주택도시공사(SH공사)와 함께 이곳을 신혼부부와 청년층을 위한 행복주택 456가구를 포함해 1200여 가구 규모 아파트와 각종 문화예술 관련 커뮤니티시설이 있는 공공주택지구로 만든다.

남부순환로 인접 부분에는 길을 따라 늘어선 '연도형 상가'를 조성하고, 후면에는 7~12층 중저층 아파트를 짓는다. 아파트와 함께 예술창작 공간, 문화예술과 관련한 다양한 시설도 마련해 문화예술 특화 주거단지의 상징성도 확보하겠다는 계획이다.

또 단지 조성과 함께 우면산 자연공원과 방배근린공원 간 단절된 녹지축을 회복하기 위한 생태육교 설치 공사도 예정돼 있다. 예술의전당~성뒤마을~사당역 역세권 중심지를 연결하겠다는 복안이다.

성뒤마을은 원래 자연녹지지역이지만 본래 용도와 달리 판잣집, 석재상, 고물상 등 무허가 건축물이 난립해 왔다. 서초구에 따르면 이곳에는 현재 124가구 235명이 거주하고 있는데, 194개 건물 중 무허가 건축물이 93%에 달하는 179개동이나 된다.

이에 10여 차례 도시개발 및 지구단위계획구역 지정을 추진했지만 자연녹지지역 보전을 원칙으로 하는 서울시 방침 때문에 개발 대상에서 번번이 제외됐다.

급물살을 타게 된 것은 2014년 부임한 조은희 서초구청장이 직접 나서 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등과 협상을 시작하면서다. 중앙정부로부터 긍정적 반응이 나오자 서울시에서도 '녹지는 보전이 원칙'이라는 입장을 바꿨다. 서초구는 주민열람공고를 한 후 자연녹지지역인 이곳을 제2·3종 일반주거지역으로 종상향시켜 주택단지 조성을 위한 작업을 본격화할 예정이다.

신한금융지주 계열사 신한BNP파리바자산운용은 지난달 22일부터 28일까지 서울 명동에 있는 ‘나인트리 프리미어 호텔 명동II’에 투자하는 공모펀드를 내놓았다. 이 건물을 사는 데 든 금액 1428억원 중 30% 수준인 465억원을 공모하면서 목표 수익률 연 5.4%를 제시했다.

그러나 모집은 실패로 돌아갔다. 중국 관광객 감소 우려가 커지면서 개인 투자자들이 호텔에 투자하는 부동산 펀드를 외면한 것이다. 결국 목표 금액에서 100억원이 부족했고, 신한금융투자가 자금을 집행해 펀드는 가까스로 출시됐다.

부동산 공모펀드는 개인투자자가 투자하기 어려운 오피스 빌딩과 호텔 등에 소액으로 투자할 수 있다는 점에서 지난해 말부터 주목받기 시작했다. 연 5~6%의 임대수익률도 매력적이었다. 실제로 금융투자협회에 따르면 국내 오피스에 투자하는 부동산 공모펀드의 규모는 3월 말 기준 2462억원으로 2015년 말보다 1452억원 늘어났다.

그러나 대형 오피스나 호텔 등에 소액으로 투자할 수 있다는 이유만으로 부동산 펀드에 가입하는 것은 삼가야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 임대수익률이 좋더라도 나중에 빌딩 등을 되팔 때 시세 차익을 얻지 못할 경우 투자 원금을 회수하지 못할 수도 있다는 것이다.

펀드평가사 KG제로인에 따르면 지난해 7월 출시된 하나자산운용 ‘하나 티마크 그랜드 부동산 클래스A’의 최근 6개월 수익률은 3.00%다. 서울 명동에 있는 ‘티마크 그랜드 호텔’로부터 매월 임대료를 받아 펀드 투자자들에게 수익금을 주는 방식으로 운영되는 이 펀드는 당초 제시한 연 6%의 수익률을 향해 순항 중이다. 지난해 한국으로 유입되던 중국인 관광객에 대한 기대로 이 펀드는 하루 만에 목표액 690억원을 모아 화제가 되기도 했다.

그러나 관건은 지금부터다. 사드(고고도미사일방어체계·THAAD) 배치 문제로 한·중 관계가 냉각되자 서울 명동을 찾는 중국인 관광객이 급감했다. 하나자산운용과 티마크 그랜드 호텔이 최소임대료보장(MRG) 계약을 맺고 있어 수익률은 당초 제시한 대로 나오고 있지만 호텔 빌딩을 매각할 때 매입 시점보다 높은 가격에 팔 수 있을 지는 미지수다. 호텔 매각시 사들일 때만큼 가격을 받지 못하면 당연히 원금 손실을 볼 수밖에 없다.

게다가 부동산은 매각할 때 세금을 비롯한 부대비용이 들기 때문에 매입 당시보다 10% 이상은 올라야 원금이 보장되는 구조이기도 하다. 부동산 펀드는 특성상 출구전략이 가장 중요하기 때문에 지금 수익률로 평가할 게 아니라 5년 후 얼마에 파느냐가 성패를 좌우한다.

지난 2월 이지스자산운용이 선보인 ‘이지스코어오피스 공모 부동산펀드’ 역시 마찬가지다. 이 펀드는 서울 삼성역 테헤란로에 있는 바른빌딩에 5년간 투자한다. 이지스자산운용이 건물을 매입한 후 법무법인 바른에 10년간 임차를 해 배당수익을 받는 만큼 수익률은 안정적이다. 이 펀드는 출시 한 달 반 동안 0.61%의 수익률을 기록하고 있다.

그러나 이 펀드 역시 만기가 돼 빌딩을 매매하려 할 때 마땅한 인수자가 나타나지 않거나 적당한 가격에 팔지 못하면 손실은 고스란히 투자자의 몫으로 돌아간다. 게다가 지난해부터 서울 도심에 오피스 빌딩이 집중적으로 들어서 공급 과잉 우려도 적지 않은 상황이다.

물론 펀드를 환매할 때 오피스빌딩이나 호텔 가치가 오른다면 원금 보장은 물론 시세 차익도 얻을 수도 있다. 그러나 빌딩 특성상 개인투자자들이 그 정보를 낱낱이 알기 어렵고 운용사에 대부분을 의지해야 할 수밖에 없다.

개인투자자들이 자산운용사가 빌딩을 매입한 금액이 적당했는지, 미래가치를 제대로 계산했는지 평가하기 쉽지 않다. 부동산 공모펀드를 출시하려 준비했던 대형 자산운용사 마케팅 담당자는 “지난해 부동산 경기가 달아오르며 호텔을 포함한 국내 빌딩 가격이 너무 뛰었다”며 “괜찮은 물건은 가격이 너무 높고 가격이 맞다 싶으면 입지가 좋지 않아 엑시트(매각)할 때 손실을 보거나 수익률을 보장하기 어려울 것 같아서 포기했다”고 말했다.

또 해당 건물의 임차인이 어느 정도의 유동성을 보유하고 있는 지도 개인투자자로선 알기 어렵다. 임차인이 충분한 현금을 보유하고 있을 땐 안정적인 임대수익률을 얻을 수 있지만 임차인이 부도가 나거나 현금 부족에 시달리게 되면 수익률도 장담할 수 없다.

엄현주 KG제로인 펀드 연구원은 “부동산 펀드는 폐쇄형이라 장기간 자금이 묶이는데다 그 사이 시장 변동에 대응하기 어렵다”며 “원금 손실 가능성이나 정보 비대칭성 등을 감안해 신중하게 접근할 필요가 있다”고 조언했다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다.

재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다.

이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다.

1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

전자계약시스템을 활용한 부동산 거래 지역이 늘어나면서 전자계약 시 부동산 담보대출(주택은 전세자금 포함) 금리를 기존보다 0.3% 포인트 우대해주는 은행도 늘어나고 있다. 특히 상가나 토지, 오피스텔에 대한 담보대출 우대 상품도 출시되고 있다.

11일 국토교통부는 지난 4월 1일부터 부동산 전자계약이 광역시, 경기도 및 세종특별자치시로 확대됨에 따라 대구은행과 주택뿐만 아니라 상가, 토지, 오피스텔 등에 대해서도 전자계약을 하면 금리를 우대받을 수 있도록 업무협약(MOU)를 맺었다고 밝혔다.

부동산 전자계약은 기존의 부동산 거래 절차와 동일하며 종이로 된 계약서에 수기로 작성하던 것을 컴퓨터, 태블릿 피시(PC), 스마트폰 등을 사용해 작성하는 것이다. 이 경우 온라인 네트워크를 통해 실거래 신고 및 확정 일자가 자동 처리되므로 별도로 주민 센터 방문 등을 할 필요가 없다.

특히 대구은행을 이용하는 고객이 전자계약으로 부동산 거래를 하면 기존보다 금리를 0.2%p 할인 받고 인터넷, 스마트뱅킹, 모바일은행(IM뱅크)을 통해 은행 방문 없는 담보대출 이용한 때에는 0.1%p를 추가해 총 0.3%p를 할인받게 된다.

따라서 1억 7천만 원을 1년 거치 19년 원리금 균등분할상환 방식의 주택자금 대출(잔금)을 신청한다고 가정하면 최대 0.3%p 대출금리가 인하돼 약 650만원의 대출이자 절감 혜택을 보게 된다.

0.2~0.3%p 인하해 주는 케이비(KB)․우리․신한․부산․경남은행에 이어 대구은행이 동참하면서, 주택뿐만 아니라 상가, 토지, 오피스텔 거래 시 전자계약만 해도 0.2%p 우대금리 받을 수 있어 국민들은 모든 부동산거래를 전자계약으로 하는 것이 유리하다.

또한 대구은행은 이 은행과 협약한 공인중개사에게 대출 알선수수료를 10% 추가해 지급한다.

올해 들어 서울 오피스텔의 연간 임대수익률이 4% 선으로 내려앉으며 사상 최저치를 기록했다. '임대수익률은 5%'라는 투자자들의 희망을 담은 마지노선이 무너졌다.

올 1분기 기준 서울 지역 오피스텔의 임대수익률이 연 4.96%로 통계가 만들어지기 시작한 2002년 4분기(12월 말 기준·8.41%) 이후 가장 낮은 것으로 나타났다.

오피스텔은 부동산 시장에서 가장 대중적인 '월세 재테크 상품'으로 통한다. 그간의 저금리 기조 속에서 시장의 관심을 꾸준히 받았지만 올해 들어서 분기점을 맞았다. 수익률 하락을 이끄는 쌍두마차는 그간 꾸준히 제기된 '공급과잉'과 '가격 상승'이다.

서울 오피스텔 임대수익률은 2002년 4분기 이후 하락세로 돌아서 입주가 급격히 늘어난 2011년 이후 5.5% 이하로 내려왔다. 이후 분양·입주가 꾸준히 늘며 지난해 4분기 5.01%를 기록했다.

오피스텔은 전세난이 불거진 2010년 정부가 규제를 대폭 완화하면서 주목받기 시작했다. '준주택'으로 지정되고, 바닥 난방 규제도 풀리자 소형 주택의 대체재로 부상했다. 2012년에는 주택임대사업자 세제 감면 대상에도 포함됐다. 청약이나 대출 규제를 받지 않는다는 점도 부각되면서 대중적 월세 투자 상품으로 각광받았다. 서울 오피스텔 분양은 2005~2010년 연간 600~5000여 실에 불과했지만 2011년부터 1만여 실로 껑충 뛰었다.

지역별로는 강서와 송파구의 부진이 두드러진다. 대규모 택지개발지구를 중심으로 오피스텔 분양이 급증한다는 공통점이 있다. 강서구(4.93%)는 25개 자치구 가운데 직전 분기(2016년 4분기·5.22%) 대비 수익률 하락세가 가장 크다. 마곡 입주가 본격화된 2015년부터 수익률이 하락세로 돌아섰고 올해 1분기 처음으로 4%대로 내려왔다. 강서세무서가 이달 이전해 업무 개시하는 것을 제외하면 공항철도 노선 추가 개통, LG사이언스파크 입주 등 나머지 호재는 하반기 이후 실현되지만 최근 오피스텔 입주가 급증하고 있다.

가장 최근 입주한 '마곡역 힐스테이트 에코동익'은 전용 22㎡형 매매가격이 1억7000만원 선으로 1000만원가량 웃돈이 붙었지만, 월세는 보증금 1000만원·임대료 45만원 선이다. 시세와 전용면적 60㎡ 이하 주택임대사업자 취·등록세 감면 혜택(취·등록세 85% 감면)을 고려하면 연 수익률이 3.7%다.

2014년 122실에 불과했던 마곡지구 입주 물량은 2015년 3107실로 뛰었고 작년에는 7238실을 기록했다. 서울에서 올해 입주하는 오피스텔(총 1만4557실) 가운데 강서구 마곡지구(총 6974실)와 송파구 문정지구(3247실) 물량만 70% 선에 달한다. 송파구는 연 4.49%로 25개 자치구 중 수익률이 가장 낮다. 동남권 최대 개발지인 문정지구에서 오피스텔 입주가 본격화한 2013~2014년부터 급격히 떨어지기 시작했다. 지난달 초 서울 동부지검·지법이 이전해 업무를 시작하면서 하락세가 둔화되고 있지만 당장의 수익률 반등 여부는 불투명하다.

문정동 A공인 관계자는 "올 들어 매매가격이 1000만~2000만원 정도 올라섰지만 월세 수입에 비하면 임대수익률은 오를 수 없는 상황"이라고 말했다. 총 3636실로 일대에서 가장 규모가 큰 '송파 파크하비오 푸르지오'는 전용 27㎡형 매매가격이 2억2000만원인 반면 월세는 보증금 1000만원·임대료 70만원 선이다. 연간 수익률이 3.97%에 불과하다.

이 밖에 지난해 4분기 대비 올해 1분기 임대수익률 하락세가 두드러진 곳은 은평구(5.08%→4.92%)와 강남구(4.89%→4.79%) 등이다.

김은진 부동산114리서치센터 팀장은 "은평구의 경우 웅신미켈란의아침, 은평뉴타운엘크루 등이 1분기에 한꺼번에 입주한 여파"라며 "강남구는 매매가격이 꾸준히 오르면서 수익률이 떨어지는 것"이라고 말했다. 강남구 오피스텔의 3.3㎡당 매매가격은 1181만원으로 종로구(1220만원) 다음으로 높은 수치를 보이고 있다.

평균 연간 임대수익률은 강북권이 양호하다. 성북구는 25개구 중에서 유일하게 임대수익률이 4%대에서 5%대(4.17%→5.08%)로 올랐다. 성북동 인근 C공인 관계자는 "고려대·성신여대 등 인근 대학 개강과 재개발 이주 수요 등이 맞물리며 전세 보증금이 1000만원에서 2000만원으로 올랐다"고 말했다. 강북(5.98%)이 수익률 1위에 올랐고 금천(5.76%), 동대문(5.59%), 성동(5.52%), 관악(5.38%) 등 비강남권이 뒤를 이었다. 반면 송파를 비롯해 양천(4.51%), 용산(4.66%), 강남(4.79%), 종로(4.81%)는 하위권에 들어간다.

오피스텔 월 임대료는 초기 수준에서 좀처럼 오르지 않는 '상방 경직성'을 띤다는 점을 감안하면 임대 수익률을 좌우하는 것은 매매가격과 이를 움직이는 공급량이다.

특히 금리 인상은 월세 수입에 직접적 영향을 미치기 때문에 올해 오피스텔 시장 전망이 밝지만은 않다. .

영종도 지엘플렉스

인천 중구 운서동 3092-3,3092-6 영종도지엘플렉스 상가가 분양중에 있다.

제2여객터미널 약 13,300여명 상주, 스테츠칩팩코리아 약 5,000여명 종사, BMW 및 카지노 종사자 지속증가, 각종 개발호재 넘쳐나며 현장 바로옆 메가박스 영화관이 입점하게 되어 투자가치가 증대하고 있다. 파라다이스 시티, 인스파이어,LOCZ 등 대규모 복합 카지노 리조트 개발, 복합해양레저타운, 한상드림아일랜드 등 대규모 글로벌 프로젝트로 비전이 높고 희소성을 가진다.

지하 4층~지상 10층 총점포수 27개 연면적은 20,918.79㎡ 규모이며 1층 푸드코트,중식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층~10층은 오피스,오피스텔로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,800~2,300만원 선이다.

시행은 지엘건설 주관 하에, 시공사 지엘건설, 2018년 7월 31일 준공예정이다.

분양문의 : 02-1600-3493

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경남 창원시 성산구 중앙동 99-2 중앙블루힐스 상가가 분양중에 있다.

창원국가산업단지 인근에는 이미 10만여 명의 근로자가 상주하는 대형 산업단지로 지난 2016년 11월 17일 국내외 10개 첨단기업과 업무협약을 체결하면서 풍부한 배후수요를 갖출 수 있어 높은 투자가치를 인정받고 있다. 특히 '창원 중앙 블루힐스'는 창원국가산업단지 인근에 위치해있어서 "10만여 수요를 품을 수 있는 상가"라고도 할 수 있다. 또한 창원시청, 경남도청 등의 관공서 및 중앙 체육공원 창원광장 등의 고정수요까지 품을 수 있어 투자자들의 관심이 뜨거운 상태다.

충분한 주차공간으로 방문객들의 편의를 도모한 것이 '창원 중앙 블루힐스'의 특징이며, 인근에는 대형쇼핑시설과 메가박스, 성산아트홀 등 문화시설과 중앙체육공원, 삼동공원, 창원광장이 위치해 있어 풍부한 유동인구를 자랑한다.

‘창원 중앙 블루힐스' 기존 창원시에 부족했던 상업시설과 582실의 풀퍼니시드 오피스텔이 결합된 복합 타워로 1층 상가임에도 타 상가보다 저렴한 분양가를 가지고 있다는 장점을 가지고 있으며, 3.3㎡ 당 1,400만원 대의 합리적인 분양가를 내세우며 상가분양을 시작했다

창원 중앙 블루힐스'는 한국토지신탁의 공신력으로 신탁재산 독립보호 및 책임준공을 하고 있어 사업 안정성이 우수하다는 평을 받았다.

지하 6층~지상 15층 총점포수 20개 연면적은 33,294.73㎡ 규모이며 1층 금융,미용,뷰티,근린생활서비스,패션,액세서리,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,한식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층~15층은 오피스,오피스텔로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,300~1,700만원선이다.

시행은 ㈜한국토지신탁 주관 하에, 시공사 (주)중앙건설, 2017년 3월 17일 준공예정이다.

분양문의 : 055-264-8723

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충남 천안시 서북구 불당동 더블유프라자 상가가 분양중에 있다.

지웰시티 푸르지오 대단지 아파트 15000여세대의 중심이자 출입구 바로 앞에 위치해 접근성이 좋으며 천안시청, 삼성디스플레이,산업 단지 등 약 15만여명의 소비수요로 최고의 프리미엄을 자랑한다.불당신도시 메인 먹자 상권 3면 코너상가이며 주변 상가대비 높은 전용율과 넉넉한 주차공간, 중도금 무이자의 혜택의 장점을 갖추고 있다.

지하 1층~지상 5층 총점포수 27개 연면적은 6,462.19㎡ 규모이며 1층 편의점,파리바게뜨,SK텔레콤,안경점,약국,분식집,음식접,떡집,피자헛,세탁소,호프 등 2층 놀부보쌈,채선당,아웃백,TGi 대형프랜차이즈,미용실,치과 등 3~4층은 오피스,오피스텔 5층은 주차장,기계실로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 4,600~5,000만원, 2층 1,450~1,850만원선이다.

시행은 (주)에스아이개발 주관 하에, 시공사 (주)하나로건설, 2017년 5월 31일 준공예정이다.

분양문의 : 041-522-3311

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