올해 공시지가 급등에 따라 상가시장이 혼란에 빠질 전망이다. 급격히 오른 공시지가는 1층 점포에 비해 지하층 점포나 상층부 점포 소유주에게 상대적으로 큰 세금 부담을 주기 때문이다.

1㎡당 3000만원이 넘는 주요 상권의 공시지가가 전년 대비 2배 수준으로 오른 가운데 공시지가 인상률이 큰 상가점포 보유자들의 불만이 쏟아지고 있는데 특히 집합건물(구조상 여러개의 부분으로 구분된 건물) 중 지하층이나 상층부 점포 보유자들의 하소연이 많아지고 있다.

집합건물의 보유세는 토지분과 건물분으로 나눠 부과되는데 토지분의 경우 공시지가를 기준으로 대지권만큼 부과된다. 대지권이란 점포 소유자가 건물의 대지에 대해 가지는 권리로 분양 면적에 따라 대지지분을 비율대로 소유하게 된다.

다시 말해 1층 60㎡ 짜리 점포를 가진 사람이나 지하층 60㎡ 짜리 점포를 보유한 사람이나 대지지분이 같다면 동일한 토지분 보유세를 낸다는 뜻이다.

예를 들어 우리나라에서 가장 비싼 땅인 서울 중구 명동 ‘네이처리퍼블릭 명동월드점’ 건물이 1층과 지하층으로만 이뤄졌고 각각의 점포 주인이 동일한 대지지분을 나눠갖고 있다고 가정하면 2018년 6619만원에서 2019년 9929만원으로 50% 늘어난 토지분 보유세를 1층 점포 주인과 지하층 점포 주인이 동일하게 반반씩 부담한다는 뜻이다.

상가는 층수에 따라 접근성과 노출성이 크게 차이나 매출과 수익에도 절대적인 영향을 미치지만 토지분 보유세만큼은 이 같은 차이가 반영되지 않고 있는 것이다. 이런 상황에서 올해 주요 상권의 공시지가가 최대 100% 인상되면 지하층이나 상층부 점포를 갖고 있는 사람의 체감 세금 부담이 1층 점포 보유자보다 클 수밖에 없다.

한편 건물분 보유세의 기준시가에는 층수가 반영되긴 하지만 토지분 세금에 비하면 상당히 작은 수준이다

세금 부담을 버틸 여력이 있는 자산가들은 오히려 세금 인상분을 매매가격 또는 임대료에 전가시키겠지만 경기 불황기에 여력이 없는 점포주인들은 급매물로 시세보다 저렴하게 내놓거나 경매로 넘겨야 하는 상황에 직면할 수 있을 것으로 예상된다.

주택도시보증공사(HUG)는 주택도시기금을 통해 취급하던 민간임대주택매입자금 대출 상품을 이달말 종료하기로 했다. 이 상품을 위탁해서 판매하던 우리은행(000030)은 이달말까지 접수된 대출까지만 집행한다.

민간임대주택매입자금 대출은 임대를 목적으로 주택을 매입하는 기업 또는 일반 임대사업자를 대상으로 매입 비용을 대출하는 제도다.

출시 초기에는 실적이 저조했으나, 문재인 정부가 다주택자의 민간임대사업자 등록 유도 정책을 시행하고 최근 집값도 급등하면서 대출액이 크게 늘면서 지원규모는 2016년 470억원에서 2017년 1087억원, 지난해 7월까지 1185억원으로 매년 증가했다.

매입자금 대출은 금리(장기민간임대주택 기준 연 2.2~3.0%)가 시중은행보다 낮고 총부채상환비율(DTI)이나 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제도 적용받지 않다보니 일부 임대사업자들은 이 상품으로 주택 수십채를 구매한 것으로 알려졌다. 이후 ‘정부 기금이 다주택자의 주택 마련 쌈짓돈으로 흘러 들어간다’는 지적이 잇따르자 정부는 지난해 ‘9·13 부동산 대책’을 발표하면서 투기지구와 투기과열지구에 한해 이 상품의 취급을 금지한 바 있다.

한국감정원 부동산연구원은 '2018년 부동산시장 동향 및 2019년 전망'을 통해 올해 전국 집값이 1% 하락할 것으로 내다봤다. 연간 집값 전망을 공개한 2014년 이후 첫 하락 의견이다. 수도권은 0.5% 하락, 지방은 1.8% 떨어질 것으로 예상했다.

정부 규제강화 영향과 대내외 경제여건 둔화, 국내 기준금리 추가 인상 가능성 등 매수심리는 당분간 관망세를 유지할 것이며 부동산 시장의 핵심인 서울은 서울과 인근 지역을 포함한 입주 물량이 상당해 약보합을 예상한다는 의견도 내놓았다.

올해 전망치는 지난해 변동률보다 크게 하락한 것으로 지난해에는 전국 주택 매매가격은 1.1% 상승했다.

감정원의 올해 전망이 맞다면 지난해 변동률보다 2.1%포인트(p) 떨어지는 셈이다. 서울 주택 매매가격은 지난해 6.2%에서 올해 약보합으로 전환될 것이라고 예상해 변동률이 6%p 이상 차이 났다.

연구원은 특히, 현재 서울 주택시장이 '호황기' 국면이기는 하나 곧 후퇴기로 접어들 수 있다고 전망했다.

연구원은 주택시장 순환주기를 '회복기-호황기-후퇴기-침체기'로 나눌 수 있다며 현재 전국 주택시장은 2017년 1월부터 '침체기'가 이어지고 있다고 분석했다.

서울은 2017년 3월 침체기에서 벗어나 2017년 8월까지 회복기를 거쳐 현재 15개월째 호황기인데 과거 서울의 평균 호황기는 13개월이었던 것을 감안하면 머지않아 서울 주택시장이 후퇴기에 접어들 수 있다고 예상했다.

국토교통부가 공시한 ‘2019년 표준지 공시지가’에 따르면 올해 명동, 강남, 종로 등 서울 주요 상권 공시지가가 대폭 상승한다.

일례로 명동 네이처리퍼블릭 부지 공시지가는 지난해 1㎡당 9130만원에서 올해 1억8300만원으로 2배가량 오른다. 종로 상권도 땅값이 1㎡당 1억원을 넘는 건물이 속출할 전망이다.

상권마다 상황이 다르지만 공지지가가 많이 오르면 임대료로 전가되는 것이 아닌가 우려섞인 목소리가 나오고 있으며 명동과 종로 상권은 이미 높은 임대료를 견디지 못한 폐업가게가 많아 공시지가 상승으로 임대료가 더 오르면 공실률만 높일 것이란 우려도 적지 않다.

이는 일단 세금부담이 증가된 건물주가 임대료 인상으로 전가를 하게되지만 경기가 뒷받침 되지 않은 상황이라 당분간 임대공실이 장기화되어 임대료등에 시장조정을 거치는 경과 기간을 통해 조정되려면 그사이 공실이 장기화 된다는 측면이 있다는 분석이다.

현대자동차그룹의 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)가 정부의 최종 심의를 통과했지만 아직 본격적인 착공까지는 시간이 걸릴 것으로 보여 부동산 시장은 크게 동요하지 않는 분위기다.

아파트 등 주거 단지 뿐 아니라 인근 꼬마빌딩의 경우도 정부 규제로 인한 부동산 시장 침체가 이어지고 있어 당분간 가격 상승이나 거래 활성화는 이뤄지지 않을 것으로 보인다.

국토교통부 수도권정비위원회는 지난 7일 본회의 서면 심의를 통해 현대차 GBC 사업을 통과시켰는데 남은 절차는 서울시 건축허가와 굴토심의다. 건축허가가 1~2개월 걸리고 굴토심의가 한 달 정도 걸려 지자체 등 관계기관과 의견이 빠르게 조율되면 상반기 내에 착공도 가능하다.

GBC 사업은 현대차그룹이 2014년 삼성동 부지 7만9342㎡(약 2만4000평)를 인수한뒤 3조7000억원을 투자해 높이 569m인 105층 신사옥을 짓는 사업이다. 경제적 효과 265조원, 고용창출효과 122만명에 이르는 대규모 프로젝트지만 아직까지 삼성동 분위기는 차분하다.

이미 GBC뿐만아니라 영동대로 복합개발, GTX 삼성역 등 개발 호재로 집값이 오른 상황이어서 착공 소식은 들리고 있지만 정부 규제로 인해 매수자들이 거의 없어 거래 자체가 없다는 게 현지 부동산의 반응이다

때문에 당장 GBC 착공이 하락세로 돌아선 강남 집값을 상승세로 반전시킬 호재로 작용하고 있지 않는 것으로 보이지만 GBC 완공 후에는 개발 효과가 나타날 것으로 기대하는 사람들이 매물을 장기적으로 보유하고 있을 가능성이 높다 급매물이 나오긴 쉽지 않을 전망이다.

중소형 빌딩이나 상가 시장 역시 조용하다. 특히 이곳은 한전이 빠져나가면서 공실이 늘어나 수익성이 악화돼 빌딩 거래 자체가 거의 없는 상황이다. GBC 인근 식당의 경우 매출이 3분의 1수준으로 줄었고 임대료 역시 재작년말에 비해 25% 이상 깎였다.

이 지역 빌딩의 3.3㎡당 거래가는 9000만원 중후반대로 일부 빌딩의 경우 호가가 1억원을 넘긴 했지만 실제 거래가 이뤄지진 않고 있다. 다만 본격적인 착공에 들어가고 어느정도 GBC가 궤도에 올라가면 빌딩 가격도 크게 오를 것으로 예상된다.

실제 지난해 7월 GBC 설립 기대감이 커지면서 GBC 부지 인근의 한 5층 규모의 빌딩이 159억원에 매매돼 3.3㎡당 1억2800억원을 넘기도 했다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 삼성동 160-23에 위치한 대지면적 409.2㎡, 연면적 1198.3㎡, 지하 1층 지상5층 규모의 빌딩이 지난 7월 159억원에 거래됐다.

서울 서초동 우면산 자락에 위치한 성뒤마을이 940세대 주택단지로 거듭난다.

방배동 565-2일대 13만3000㎡에 청년·신혼부부를 위한 공공주택인 행복주택 357호와 분양주택 583호 등 940호를 공급한다. 분양주택 중 공공 물량은 177호, 나머지 406호는 민간용이다.

서울시는 2022년 완공을 목표로 올해 보상 절차를 거쳐 내년 공사에 착수며 주택 공급과 더불어 성뒤마을 인근은 남부순환도로 주변 교육·문화공간과 연계, '배우고 일하는 공유 정주 공간'으로 조성된다.

비주거시설은 연구·교육·생산·창작 등을 위한 공간으로 조성하고 주거시설은 생산과 교류 기능이 섞인, 새로운 유형의 거주용 건물로 만든다.

서초구는 단지 조성과 동시에 한강·방배근린공원·우면산자연공원을 잇는 생태 육교를 조성한다.

성뒤마을 공공주택지구 조성사업은 서울주택도시공사(SH공사)가 수행한다.

우선 아파트를 보자. 아파트는 주택이다. 증여하면 손자녀의 부모가 보유한 주택 수와 합산해 다주택자가 된다. 즉, 다주택자로서 양도소득세와 종합부동산세 중과세를 각각 적용받는다. 또 다른 문제는 아파트는 시세로 증여해야 한다는 것. 사실상 현금 증여와 다를 바 없다. 현금은 상속공제 혜택이라도 있지만 아파트는 전혀 없다. 다만 현금보다 좋은 점은 향후 미래가치 상승이다. 과거 수십년 시세 상승 추이를 볼 때 서울, 그 중 투기지역 내 아파트가 의미있는 숫자를 보여준다. 하지만 향후에도 집값이 오를 지는 미지수다.

아파트를 증여하면 거액의 증여세를 부담해야 한다. 특히 조부에게 증여받으면 할증 과세(1.3배)도 문제다. 그나마 증여세를 내기 위해 대출이라도 받을 수 있으면 다행이다. 최근 대출 규제로 소득없는 자의 주택담보대출은 불가능하다. 결국 증여세를 내려면 추가적 증여가 필요하다. 전세 낀 증여도 장래 손자녀가 실입주하면 자금출처를 위한 추가 증여가 필요하다는 점에서 비슷한 문제가 생긴다.

토지 증여는 어떨까. 대개 수도권 외곽의 땅을 증여하면 손자가 다시 그들의 손자에게 물려줘야 할 부동산이 된다. 살아 생전에 그 땅을 활용해 수익을 창출할 수 없다면 세금을 내면서 증여하는 것은 실익이 없다. 차라리 상속을 통해 부모 세대의 8년 자경(自耕) 기간을 가져오고 비사업용토지에서 제외될 수 있는 예외 규정을 활용하는 것이 더 유리하다.

상가 건물은 그나마 증여에 따른 가성비가 존재한다. 일단 월세 수익이 나온다. 기준시가로 증여할 여지도 있다. 월세로 소득세와 부가가치세, 재산세 등도 감당할 수 있다. 대출받아 증여세 납부 재원도 마련할 수 있다. 일시적으로 부족한 자금 출처로도 활용 가능하다.

건물 수익금을 어린 손자녀에게 귀속시키는 것이 마음에 걸려 증여자 명의로 통장 관리를 하면 추가적인 증여세 문제가 발생한다. 손자녀 명의로 금융재산을 관리토록 해야 한다. 이 경우 민사신탁을 활용해 수익자는 손자녀이지만 운영과 처분 권한을 조부에 유보시키는 것도 가능하다.

상가 건물 증여에서 가장 큰 세금상 이익은 추후 매각시 발생할 시세차익을 증여세없이 가져갈 수 있다는 점이다. 물론 양도세가 발생하지만 양도하지 않으면 양도세는 없다. 상가건물을 수십년후 상속한다고 생각해보라. 그동안 보유 이익 또는 개발 이익의 50%를 상속세로 부담해야 한다.

상가건물은 단점보다 장점이 많다. 문제는 가성비 좋은 상가건물을 운좋은 소수만 보유하고 있다는 것. 손자녀에게 증여하기 위해 거액 상가건물을 새로 사는 건 쉽지 않은 일이다.

오피스텔은 어떨까. 원래 업무용인 오피스텔은 요즘 주거용으로 많이 쓴다. 아파트와 다른 점은 투자용이 아닌 수익용이라는 점. 즉, 투자 원금은 보전할 수 있겠지만 아파트처럼 가격 상승을 바라기에는 무리가 있다. 다만 아파트보다 저렴하다.

주거용으로 쓰는 오피스텔이 아파트나 집단 상가보다 좋은 점은 다음과 같다.

첫째, 아파트보다 싸고 대출 규제가 덜하다. 상대적으로 소액 구입이 가능하다.

둘째, 월세 수입을 통해 향후 손자녀의 자금출처 대비 및 학자금 지원이 가능하다.

셋째, 집단 상가보다 공실(空室) 위험이 덜하다.

넷째, 아파트는 시가로 증여하지만 오피스텔은 기준시가로 증여가 가능하다.

물론 단점도 있다.

첫째, 입지가 뒷받침되지 않으면 투자수익을 기대하기 어렵다.

둘째, 주택임대사업자등록 등 신경써야 할 부분이 있다.

주거용 오피스텔은 양도세 계산 때 주택 수에 포함한다는 점을 기억해야 한다. 이미 주택이 있다면 오피스텔을 임대주택으로 등록하지 않는 한 거주주택을 양도할 때 주택 수에 산입되고, 해당 오피스텔 양도시에도 중과세율이 적용된다. 또 조정대상지역에서 2018년 9월 14일 이후 추가로 오피스텔을 취득하면 임대주택으로 등록해도 양도세가 중과세되고, 종부세 산정 시에도 주택 수에 포함한다.

어반바이오빌

경기 화성시 마도면 청원리 1357 어반바이오빌 상가가 분양중에 있다

53만평 서부권역 최대 산업단지로 바이오, 첨단, 신소재업종 등 14종의 업종이100% 분양이 완료되어 유치되며, 140여 업체 약 2만 3천여명 종사자의 유입으로 풍부한 직주근접 배후수요를 갖추고 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 53만평 바이오 밸리 내 상업지 비율이 1.2%로 현저히 낮아 신도시, 택지개발지구 보다도 안정성과 수익성이 보장된다.

현재 공사중인 서해안 복선전철과 신안산선 복선전철로 서울30분대, 제2 서해안고속도로 송산마도IC와 제2외관순환고속도로까지 어디든 빠르게 연결하는 광역교통망이 2020년 까지 완공될 예정이며 주변에 송산신도시, 남양뉴타운 등 신도시 개발과 마도일반산업단지, 전곡해양산업단지, 현대자동차 남양연구소 등 인근에 개발이 진행 중에 있어 향후 높은 프리미엄도 기대된다.

지하 2층~지상 5층 총점포수 7개 연면적은 1,693.95㎡ 규모이며 1층은 근린생활용품,한식,중식,음료,기호음식,육류,주류음식,분식,음식기타 등 2층~5층은 오피스,오피스텔 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 1,800~2,450만원 선이다.

시행은 주식회사 영평건설, 시공은 주식회사 영평건설이 맡았으며 2019년 1월 초순 준공예정이다.

분양문의 : 031-1800-7781

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오산대역 W-Tower

경기 오산시 수청동 608-1, 2 오산대역 W-Tower 상가가 분양중에 있다

오산세교지구 9만여 명의 풍부한 배후수요이며 오산시 인구 구성중 소득 및 소비성향이 가장 높은 30대 18.9% , 40대 18.7% 지자체 중 30~40대 비율 전국 최고수준인 37.6% (평균나이 36.2세)로 든든한 소비수요 세대를 갖추고 있다.

1호선 오산대역 2번출구 300미터 거리에 위치하며 오산대역 W-타워”~“동탄일반 산업단지”를 연결하는 연장 1.35Km, 폭 33M, 높이 7.7M 왕복 6차선 터널 공사중 (2019년말 완공)으로 터널개통시 남동탄 주민들의 오산대역 접근성 개선(터널이용시 2분 거리)으로 1호선 오산대역을 이용하는 유동인구가 큰 폭으로 증가될 것으로 예상된다.

“오산대역-W-타워”에서 400M거리 내삼미동 일대에 오산시가 517억원을 들여 매입한 3만 8천평 부지면적에 안전체험관, 미니어처 전시관 등 안전과 미니어처, 교육이 융합된 복합테마파크를 2020년말까지 건립 완료 예정이며 물향기 수목원, 대형마트인 홈플러스, 종합병원, 신흥명문 세마고 등 41개 학교 등으로 편리하고도 높은 고객 흡인력을 자랑하는 입지이다.

지하 2층~지상 8층 총점포수 49개 연면적은 8,588.16 ㎡ 규모이며 1층 행사,전시관련,금융,수의동물,미용,뷰티,근린생활서비스,의료,패션,액세서리,의류,미용판매,건강생활용(식)품,근린생활용품,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등2층 오피스,수의동물,메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린생활서비스,근린생활용품,카페,이색카페,한식,푸드코트,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 3층~6층 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,근린생활용품 등 7층 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,중식,일식,음료,기호음식,양식,경양식 등 8층은 오피스,메디컬,클리닉,스포츠관련,중식,일식,음료,기호음식,양식,경양식,음식기타 등으로 구성된다.

3.3㎡당 분양가는 1층 전세금 1762만원 보증금 294만원 월세 12만원, 2층 전세금 650만원 보증금 110만원 월세 4.6만원, 3층~6층은 전세금 462만원 보증금 77만원 월세 3.2만원, 7층  전세금 427만원 보증금 82만원 월세 3.4만원, 7층 전세금 447만원 보증금 100만원 월세 4.2만원 선이다.

시행은 원진디엔씨 주관 하에, 시공사는 원진종합건설이며 2019년 1월 15일 준공 예정이다.

분양문의 : 031-353-3705

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