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10년 임대, 계약 끝나도 세입자 권리금 보호해 주어야 된다



계약갱신요구권 효력이 끝났더라도 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 계약갱신요구권이란 임차인이 세를 얻은 점포에서 일정 기간 계속 장사를 할 수 있는 권리다. 상가건물 임대차보호법상 기존에는 5년이었지만 지난 4월 10년으로 늘어났다. 이에 따라 임대인은 앞으로 10년간 임대차 계약을 유지해야 할 뿐만 아니라 10년 후 임차인의 권리금 회수 기회도 보장해야 하는 처지가 됐다.

 

대법원 1부는 자영업자 A씨가 건물주를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 등을 청구한 소송에서 ‘전체 임대차 기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다’고 판단한 원심 판결을 파기했다.

 

A씨는 2010년 10월부터 5년간 피고 B씨의 건물에서 음식점을 운영했다. 임대차 계약 만료 3개월 전인 2015년 7월 새 임차인과 권리금 1억4500만원을 받기로 하고 B씨에게 새 임차인과 임대 계약을 체결할 것을 요구했다. 하지만 B씨는 ‘노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획’이란 점을 들어 이 계약을 거부했다. A씨는 권리금을 회수할 기회를 놓쳤다.

 

A씨는 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상 청구소송을 냈다. 1·2심은 모두 A씨의 손해배상 청구를 기각했다. 2심 재판부는 “전체 임대차 기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다”고 판시했다.

 

그러나 대법원은 “전체 임대차 기간이 5년을 초과하는지와 무관하게 임대인은 상인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다”며 사건을 2심 법원으로 돌려보냈다. 대법원은 “상가 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 조항과 임대차 계약이 종료된 경우에도 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장한 조항의 입법 취지와 내용은 서로 다르다”고 판단했다.

 

이번 판결은 2015년 도입된 ‘임대인의 권리금 회수기회 보장 의무’에 관한 대법원의 첫 판결이다. 대법원 관계자는 “계약갱신요구권 행사 기간이 지난 경우에도 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 점을 명확히 밝혔다는 점에서 의의가 있다”고 말했다.

 

이번 대법원 판결로 권리금 회수기회 보호조항 적용 범위에 대한 논란이 정리된 셈이다. 그동안 해당 조항 적용을 놓고 일선 법원의 판결이 엇갈린 탓에 혼란이 있었다.

 

건물주들이 느끼는 부담은 커질 전망이다. 임대료 연체, 건물 훼손 등 계약을 파기할 정당한 사유가 없으면 임대 계약 기간이 끝난 뒤에도 기존 임차인의 의견에 따라 새 임차인을 들여야 할 공산이 커졌다. 권리금 회수기회 보호의무를 지키지 않은 건물주는 임차인이 제시한 권리금과 법원 감정평가로 산출한 권리금 중 낮은 금액을 손해배상 명목으로 지급해야 한다.







모든 프랜차이즈에 정보공개·가맹금예치 추진하고 2개이상 직영점 수익성 검증 추진



잘 되는 프랜차이즈 업체를 베낀 '미투'(Me too) 업체의 난립으로 인한 소상공인들의 피해를 막기 위해 모든 프랜차이즈에 대해 정보공개서와 가맹금 예치 의무를 지우는 방안이 추진된다.

 

국회와 공정거래위원회에 따르면 최근 이같은 내용을 골자로 한 '가맹사업거래의 공정화에 관한 법률'(가맹사업법) 개정안이 발의되었으며 주무 부처인 공정위도 법안 내용에 공감하고 적극 수용하기로 했다.

 

현행 가맹사업법은 가맹점주를 보호하기 위한 가맹본부의 핵심 의무인 정보공개서 공개와 가맹금 예치 의무를 연매출 5천만원 이상이거나 가맹점이 5개 이상인 가맹본부에만 부여하고 있지만 개정안은 규모에 상관 없이 모든 가맹본부에 대해 정보공개서를 작성해 가맹사업 희망자에게 공개하도록 의무 대상을 확대했다.

 

정보공개서란 가맹사업을 하려는 희망자에게 사업과 관련한 주요 정보를 알려주는 문서로, 가맹점 평균 매출액과 가맹점 개설·운영 비용, 차액가맹금(가맹본부가 가맹점주에게 원재료 등 필수품목을 공급할 때 이윤을 붙여 받는 가맹금) 등의 정보가 포함돼 있다.

 

가맹금 예치 의무도 모든 사업자로 확대하는데 이는 가맹본부가 가맹금을 받은 후 가맹 희망자에 대한 지원을 중단하거나 도주하는 등의 상황을 막기 위한 것으로, 법안이 통과되면 모든 가맹본부는 가맹금을 예치기관을 거쳐 수령해야 한다.

 

지금까지는 소규모 프랜차이즈에 대해 과도한 부담을 주지 않는다는 취지로 이들 의무를 면제해줬지만, 최근 들어 사업 노하우는 없이 성공한 브랜드를 베끼고는 그럴싸한 광고 등으로 예비 창업자를 현혹하는 미투 업체가 기승을 부림에 따라 소형 가맹본부에 대한 의무를 강화해야 한다는 공감대가 형성됐다.

 

한편 공정위는 2017년 말 발의된 가맹사업법 개정안에 대해서도 수용 의사를 밝히고 개정에 협조하고 있는데 이는 가맹본부가 가맹사업을 하기 전 2개의 직영점을 1년간 운영해 수익성을 검증받도록 자격 요건을 부여하는 내용으로, 역시 어설픈 미투 창업을 막기 위한 법 개정안이다.







부동산 큰손들 '관리신탁'으로 세금중과 피한다



최근 고액 부동산자산가를 중심으로 보유 부동산 중 일부를 관리신탁에 맡기려는 움직임이 커지고 있다.

 

이는 실질적인 소유주는 의뢰인이지만 형식상 신탁할 부동산 명의를 은행에 이전하면 해당 부동산은 종부세 합산 과세 대상에서 제외되기 때문인데 신탁수수료가 연간 0.5% 가량 발생하지만 고액자산가의 경우 이보다는 세금 감면 효과가 훨씬 크다

 

금융투자협회 자본시장 통계포털사이트인 프리시스에 따르면 올 2월 말 현재 부동산신탁 자산은 255조6984억원이다. 이 중 관리신탁에 해당하는 자산 규모는 7조8405억원으로 17개월 연속 꾸준히 증가 추세다. 지난 2017년 10월 5조9822억이던 관리신탁 자산은 지난해 4월 7조원을 돌파한 이후 10개월여 만에 8000억원이 증가했다.

 

관리신탁은 크게 은행이나 증권사, 일부 중소형 신탁사들이 취급하는 갑종관리신탁과 을종관리신탁으로 나뉜다. 이는 부동산 소유자가 신탁계약을 통해 본인 소유 주택이나 상업용 건물 등에 대한 관리 서비스를 받기 위한 목적으로 가입하는 상품이다. 부동산 실소유주인 위탁자가 신탁회사에 소유권 뿐 아니라 임대차, 세무, 법무관리, 유지보수, 운용수익 등 일체의 업무를 위탁하는 것을 갑종관리신탁이라고 한다. 단순히 보존목적의 관리를 위탁하는 것을 을종관리신탁이라고 한다.

 

관리신탁은 보통 상업용 건물 등을 보유한 부동산 소유주들이 외국으로 장기간 이민을 가거나, 법인이 다수의 부동산을 직접 관리하는데 어려움을 겪는 경우 사용됐다. 다만 최근에는 관리신탁 재산이 종부세 합산 과세에서 배제된다는 이점에 고가 주택 등을 신탁재산으로 맡기는 경우가 늘고 있다..

 

이 같은 행위는 일종의 편법이지만 사실상 법상으로는 막을 방법이 없다. 실질 소유가 바뀌지 않지만 형식상으로 신탁회사가 일정 수수료(연간 0.5% 내외)를 받으며 형식상 명의가 바뀌기 때문이다. 더욱이 규제지역에서는 양도소득세 중과, 대출 규제 역시 동일하게 적용받는다.







HOT 했던 미사역 일대 오피스텔 ‘마피’ 속출



2년 전 전매제한 등 규제를 불러올 정도로 뜨겁게 달아올랐던 경기 하남시 미사역 일대 오피스텔 시장에 분양가보다 낮은 이른바 마피(마이너스 프리미엄) 매물이 속출하고 있는데 공급량이 많아 앞으로도 한동안은 가격이 약세를 면치 못할 것이란 전망이 우세하다.

 

KB부동산에 따르면 2018~2020년 하남시 오피스텔 입주 예정 물량은 1만8400실로, 2017년 전체 재고량(3229실)의 5배에 가까운 공급이 이뤄진다. 특히 내년 상반기 중 개통될 것으로 전망되는 지하철 5호선 미사역 일대<사진>는 이 물량이 집중돼 있다.

 

물량이 쏟아지면서 매매가는 하향세다. 2017년 6월 분양한 ‘힐스테이트 미사역’은 전용 22㎡ 분양권이 분양가보다 많게는 1000만원까지 떨어진 매물이 나와 있다. ‘아파텔’이라 불리는 중형 면적은 희소성이 있어 수천만원(72㎡ 기준 5000만원 안팎) 프리미엄이 붙었지만, 1인 가구를 대상으로 한 소형은 물량 폭탄의 타격을 고스란히 받고 있다. 2011가구 규모의 이 단지는 분양 당시 무려 9만2000여건의 청약 신청이 접수될 정도로 열기가 뜨거운 곳이었다.

 

당시 오피스텔 청약은 온라인 접수가 제도화되지 않아 수요자들은 초여름 땡볕에 줄을 서 접수를 넣느라 애를 먹어야 했다. 이곳에서의 광풍은 ‘주택시장 규제로 인한 풍선효과’라는 해석을 낳았고, 결국 오피스텔 분양권 전매제한, 온라인 청약접수와 같은 규제로 이어졌다.

 

주변 다른 오피스텔도 사정은 마찬가지다. ‘하남미사롯데캐슬스타’, ‘e편한세상시티’ 등 브랜드 오피스텔이 분양가의 10% 가량인 계약금을 포기한 매물이 다량 나와있다.

 

임대료도 약세다. 오피스텔은 일반적으로 월세 소득을 노린 상품이라 전세 매물이 귀하고 매물이 있어도 전세가가 높기 마련이지만 전세가율(매매가 대비 전세가)이 70% 안팎으로 꽤 낮은 수준에 형성돼 있다.







위례신도시 트램, 공공 주도로 추진한다는데 믿어볼까?



국토교통부와 서울시, 경기도, 송파구, 성남시, LH, SH는 위례신도시의 트램사업 추진을 위해 관계기관 업무협약(이하 MOU)을 체결한다

 

이번 MOU는 작년 7월 위례 신도시 트램 사업을 공공사업으로 전환 추진하기로 결정한 합의에 따라 관계기관 간의 역할을 결정해 최종 명문화한 것이다. 위례 트램사업은 현재 중앙투자심사 등이 진행되고 있으며, 연내 기본계획 용역 착수 등 본격적으로 사업이 추진될 계획이다.

 

협약에는 광역교통개선대책의 수립권자인 국토부와 설계·건설·운영 등 실제사업을 시행하는 서울시, 트램 건설 사업에 필요한 비용을 부담하는 LH·SH를 비롯하여 경기도·송파구·성남시 등 관계기관이 참여했다.

 

이번 협약을 통해 국토교통부가 위례신도시 광역교통개선대책의 수립권자로서 트램 사업을 추진하는데 있어 관계기관 간 이견사항 중재·협력 체계 구축 등을 총괄하고, 서울시는 위례신도시 트램 사업의 시행기관으로서 사업 시행을 위한 행정절차, 설계, 건설, 운영 등을 추진하게 된다.

 

위례신도시 택지개발사업 시행자인 한국토지주택공사와 서울주택도시공사가 트램 건설에 소요되는 사업비를 부담한다.







오피스텔 깡통전세 주의보



오피스텔 시장에서 전세가가 매매가를 추월하는 사례가 잇달아 나오면서 매매가격이 전셋값보다 낮아져 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 위험이 커지고 있다

 

국토부 실거래가자료에 따르면 지난 4월 서초구 양재동 ‘트윈타워’ 전용 24㎡는 매매가(1억 2,000만 원)보다 2,000만 원 높은 1억 4,000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 매매가 대비 전세가율이 무려 116.7%에 이른다.

 

이 뿐만이 아니다. 지난 4월 금천구 가산동 ‘가산미소지움’ 전용 15㎡ 또한 1억 2,500만 원에 전세 거래됐다. 이 오피스텔의 동일 면적은 같은 시기 1억 1,000만 원에 매매거래 됐다. 이밖에도 광진구 화양동 ‘광진캠퍼스시티’ 전용 16㎡의 최근 전세가율은 106.1%에 이른다. 이 외에도 서울 소형 오피스텔에서 이 같은 가격 역전 사례가 최근 들어 늘고 있다.

 

더 심각한 것은 가격 역전이 앞으로 더 늘어날 가능성이 크다는 점이다. 소형 오피스텔의 경우 매매가와 전세가가 별 차이가 없는 경우가 많다. 중구 황학동 ‘한양아이클래스’ 전용 19㎡는 지난 3월 1억 3,300만 원에 실거래됐지만 4월 1억 3,000만 원에 전세 거래됐다. 전세가와 매매가 차이가 300만 원밖에 안 되는 것이다. 오피스텔의 높은 전세가율은 통계자료에서도 확인된다. KB국민은행에서 발표한 4월 통계에 따르면 서울 오피스텔의 전세가율은 78.6%로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다.







상업용 부동산 공실은 늘고 수익률 비실비실



경기불황에 상업용 부동산 수익률 악화가 가시화되고 있다. 지갑을 닫는 소비자들이 늘어나면서 장사가 안돼 문을 닫는 상가가 증가하고 상가 공실이 늘어나면서 임대료가 떨어지고 있는 것인데 전문가들은 이같은 추세가 지속될 것으로 내다봤다.

 

KB금융지주 경영연구소 등에 따르면 올해 1·4분기 들어 자본수익률이 크게 하락하면서 중대형상가와 소규모상가의 연간 투자수익률이 떨어지고 있으며 상가 투자관련 지표들이 부정적인 흐름을 이어가면서 중대형상가와 집합상가를 중심으로 수익률 악화가 가시화되고 있어서 당분간 하락세가 이어질 것으로 전망했다.

 

올해 1·4분기 상가 수익률은 전기 대비 각각 0.22%포인트 하락했다. 또 올해 1·4분기 전국 상가공실률도 중대형상가 11.3%, 소규모상가 5.3%로 전년동기 대비 각각 0.9%포인트, 0.6%포인트 증가했으며 지역별로 살펴보면 중대형상가 공실률은 서울과 경북을 제외한 모든 지역에서 전년 동기 대비 증가했고 소규모상가 공실률은 세종, 충남, 경기 지역에서 전년동기 대비 큰 폭 상승했다.

 

같은 기간 임대료 변동 추이를 나타내는 임대가격지수는 중대형상가와 소규모상가, 집합상가 모두 전년동기 대비 하락했는데 소규모상가 임대가격지수는 전년동기 대비 0.71% 하락하며 5분기 연속 하락했다.

 

중대형 및 집합상가도 각각 0.3% 떨어지며 하락폭이 확대됐다. 중대형상가의 경우 4분기 연속, 집합상가는 3분기 연속 하락세를 이어졌으며 지역별로는 세종시 하락폭이 가장 컸다. 전년동기 대비 임대가격지수가 중대형상가의 경우 2.52%, 소규모상가 5.17%, 집합상가 5.16% 추락했다.







아웃렛, 오프라인으론 한계, 온라인 강화



20일 관련업계에 따르면 롯데와 신세계 등 유통 대기업들은 자사 온라인몰에 프리미엄 아웃렛 전문관을 열었다.

 

신세계는 그룹 통합 쇼핑몰인 SSG닷컴에 ‘프리미엄 아울렛’ 관을 오픈하고 명품부터 패션잡화, 키즈, 스포츠에 이르기까지 100여개 브랜드의 상품을 교외형 프리미엄 아웃렛에서처럼 상시 할인된 가격에 판매한다.

 

롯데백화점 역시 온라인 쇼핑몰인 엘롯데에 ‘온라인 프리미엄 아울렛 전문관’을 열었다. 다양한 이월 패션 상품들이 정상가 대비 최대 60~70%가량 저렴하게 판매되며, 엘롯데 내 백화점 상품과 아웃렛 상품은 분리 운영된다.

 

최근 경기불황으로 오프라인 산업의 부진이 업종을 불문하고 이어지고 있는 가운데 아웃렛은 그래도 유통 대기업들의 ‘체면치레’를 해주는 오프라인 업태였다.

 

가격 측면의 이점은 물론 오프라인 매장을 찾아야 경험할 수 있는 놀이 시설·먹거리·체험시설 등을 바탕으로 성장을 이어왔다.

 

현재 가장 많은 아웃렛을 보유한 롯데를 예로 들면 2008년부터 매년 1~4개의 신규 점포를 개설하며 규모를 키워왔다. 현재 22개의 매장을 운영 중이다. 전년 대비 매출 신장률 역시 2016년 10.8%, 2017년 8.9%, 2018년 9.6%로 높은 수준을 기록했다.

 

산업통상자원부가 밝힌 지난해 오프라인 유통업체 매출 증감률에서 대형마트가 전년대비 2.3% 감소하고 백화점 1.3%, 기업형 슈퍼마켓(SSM) 2%의 신장률을 기록한 것과 대비된다. 오프라인에서 가장 성장세가 좋다는 편의점이 8.5%를 기록한 것과 비교해도 밀리지 않는 수치다.

 

하지만 향후 성장성에 대해서는 의문인 것도 사실이다. 경기불황에 오프라인 산업의 부진이 업종을 불문하고 이어지고 있는데다, 아웃렛의 가장 큰 장점인 가격은 전자상거래(이커머스)의 성장으로 인해 차별성 제공이 여의치 않아졌기 때문이다.

 

특히 아웃렛의 특성상 외곽에 위치한 경우가 많아 소비자들의 접근성이 떨어진다는 한계도 있다. 롯데나 신세계가 향후 아웃렛의 출점 계획을 명확히 세우지 못하고 있다는 점도 이 같은 사실을 방증한다.

 

결국 아웃렛은 장기적인 성장을 위한 디딤돌로 온라인 진출을 선택했다. 오프라인에 기반한 업태인 만큼 아웃렛이 성장하기 위해서는 고객을 현장으로 끌어내야 한다. 이를 위해서는 합리적인 가격에 상품을 구매할 수 있다는 인식을 좀 더 강하게 심어주는 것이 필요했다. 이 같은 인식이 확립된 후에는 온라인 매장보다 할인 상품이 더 많고 여러 가지 상품을 직접 만져보고 비교해볼 수 있는 오프라인 매장의 장점이 더욱 부각될 것으로 업계에서는 기대하는 것이다.






















위너스프라자


경기 하남시 풍산동 111-1 위너스프라자 상가가 분양중에 있다

 

반경200m내 (지식산업센터 회사원2만명 + 아파트 1만2천세대 + 관공서(우체국)바로앞 대로변사거리 코너에 위치하여 풍부한 배후수요를 자랑한다. 상일IC 1분거리의 서울 진입과 전국 주요도시로의 사통팔달인 교통환경을 갖추고 있으며 집객력강한 key테넌트입점 및 최대규모 어린이수영장(B1),스마트병원,천평준종합병원(3F~7F)으로 구성되어 있어 평일 주말의 높은 수요층 확보가 예상된다.

 

지하 4층~지상 7층 총점포수 143개 연면적은 21,142.31 ㎡ 규모이며 지하 1층은 마트,키즈카페,휘트니스 등 1층은 편의점,브런치카페,죽집,아이스크림전문점,분식,김밥,샌드위치,애견 등 2층은 공유주방,은행,미용실,피부맛사지,한중일 음식점 등 3층은 치과,이비인후과,소아과,비뇨기과,피부과,안과,성형외과 등4층 입원병동,도수재활센터 등5층 암면역센터(수치료,테라피,음악치료,항암면역치료) 등 6층은 내과외래및 양한방종합건강검진센터,척추관절통증클리닉,피부.비만.한방.성장클리닉등 7층 VIP헬스케어센터(스포츠재활,어린이,청소년 뇌발달프로그램) 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 지하 1층 650만원 1층 2,782~4,725만원, 2층 1,092~1,291만원, 3층~7층은 분양완료 되었다.

 

시행은 하람 아이엔디 주관 하에, 시공사는 남양건설이 맡았으며 2019년 5월 9일 준공완료 되었다.

 

분양문의 : 031-556-4945

 

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플레이사계 테마상가


제주 서귀포시 안덕면 사계리 126-1 플레이사계 테마상가 상가가 분양중에 있다

 

제주관광객 1500만명의 배후수요를 갖추고 있으며 제주 3대관광지인 산방산, 용머리해안 공영주차장 바로앞 유일한 상가로 희소가치가 높다. 송악산, 형제섬, 사계바다 등 해안도로를 잇는 올레10길 코스 입지이며 영어교육도시 및 신화월드가 사업지에서 거리가 약 6~7km정도로 차량이용 약 10분여거리, 중문관광단지가 사업지에서 20분여 거리내에 있다.

 

북측 동서방향을 잇는 일주서로 사업지에서 약 2km정도로 인접하며, 평화로 접근이 용이하고 제주시로 통하는 평화로와 서귀포시로 통하는 일주서로가 있어 교통이 편리하다. 송악산 뉴오션타운 및 용머리관광지 개발 예정 호재, 사업입지 및 자연환경이 좋은 관계로 꾸준히 분양계약이 체결되고 있으며, 관심도가 높아지고 있는 실정이다.

 

지하 0층~지상 2층 총점포수 43개 연면적은 4,129.00 ㎡ 규모이며 1층 금융,스포츠관련,미용,뷰티,근린오락,패션,액세서리,의류,미용판매,근린생활용품,유흥,주점,카페,이색카페,한식,중식,일식,음료,기호음식,육류,주류음식,양식,경양식,분식,음식기타 등 2층 카페,네일샵,마사지샵,고기전문점,중식당 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층은 1,000~3,140만원 2층은 600~1,100만원 선이다.

 

시행은 (유)플레이사계,지음(유), 시공은 지더블유건설(주)가 맡았으며 2019년 10월 20일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 064-792-1584

 

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