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김혜진
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꼼수 절세에 뚫린 다주택 중과 대안 필요



집값 안정을 위해서 다주택 자들에 대한 보유세가 강화됐지만 법의 빈틈을 파고든 꼼수같은 절세 요령이 번지고 있다.

 

본래의 취지는 재산관리가 어려운 이들을 위해서 만든 신탁 제도를 이용해 절세를 하려고 신탁사에 집을 맡기는 행태가 늘고 있는 것.

 

다주택자들 다수는 중과를 피하기 위해 증여를 선택하는 경우가 많았는데 최근들어 부동산 신탁 가입해가지고 종부세 누진과세 체제를 피해가는 방법을 다주택자들이 쓰고 있다.

 

부동산 신탁관리는 장기 출국자 등 재산 관리를 하기 어려운 사람이 신탁회사에 대신 관리해달라고 맡기는 제도였는데 이를 편법적으로 활용해 부동산을 신탁사에 넘기면 소유자 명의도 함께 이전되기 때문에 재산세나 종합부동산세도 신탁회사가 내는 점을 활용한다.

 

실제 부동산 관리신탁 자산 규모는 부동산 대책이 쏟아져 나온 작년 하반기부터 크게 늘어 현재 8조 원에 달한다.

 

엄격해진 대출규제를 피하는 방법으로도 활용되고 있는데 부동산 명의를 신탁사로 옮겨놓은 뒤, 발급받은 신탁증서를 은행에 담보로 맡기면 다주택자도 쉽게 대출을 받을 수 있다.

 

부동산 정책의 핵심인 세제 강화가 뚫린 이상 대책 마련이 시급하다







"점주님, 1억 드릴테니 편의점 갈아타세요"



올해부터 편의점 근접 출점을 제한하는 자율 협약이 적용되고 대규모 재계약 시즌이 시작되면서 편의점 점주 혜택은 날로 확대되고 있다. 급격한 최저임금 인상에 직격탄을 맞은 편의점 점주들은 조금이라도 혜택을 더 주는 기업으로 '갈아타기'를 시고하고 있다.

 

CU는 가맹점 지원을 강화하기 위해 '생애주기 맞춤형 복지 혜택'을 시행한다고 밝혔다. CU는 점주와 가족이 결혼할 때 '웨딩 플랜 서비스'를 제공한다. 예물, 예복, 신혼여행 등에서 일반 고객 대비 최대 200만원까지 할인해준다. 청첩장, 식전 영상 등은 무료다. 산후조리, 가사 지원, 아이돌봄, 요양보호사 서비스도 할인해 준다.

 

GS25는 점주에게 무료 법률 자문 서비스를 하고 점주가 입원하거나 경조사가 있을 경우 본부 직원을 파견해 매장을 관리해주기도 한다. 세븐일레븐은 점주 자녀에게 채용 우대 혜택을 준다.

 

이마트24는 운영 기간에 따라 점주 자녀의 학자금을 지원한다. 운영을 5년 이상하면 유치원, 10년 이상은 중·고등학교, 15년 이상이면 대학교 학비(1년 최대 1000만원)를 지원하는 식이다.

 

편의점 기업들이 점주 잡기에 공을 들이면서 알짜 점포의 경우 점주를 유지하기 위해 재계약 시 1억원에 달하는 일시금을 주고 매달 영업지원비를 주기도 한다.

 

지난해 12월 공정거래위원회는 국내 6개 편의점 업체가 심의를 요청한 자율 규약을 승인으로 50~100m 내에 다른 브랜드 편의점이 있으면 추가로 점포 출점 제한이 걸리면서 편의점 업계는 점주를 잡기 위한 공들이기를 강화하고 있다.







커피 한잔 값으로 건물주되는 리츠 투자 대중화시대



고강도 대출 규제와 세금 부담으로 부동산 매매 시장이 침체기를 겪자 개인투자자들이 간접투자 방식인 부동산투자신탁회사(REITsㆍ리츠)로 눈을 돌리고 있다.

 

리츠는 투자금을 모아 빌딩, 호텔, 상업시설 등에 투자하는 일종의 ‘부동산 공동구매’ 상품이다. 투자자는 임대수익이나 개발수익을 배당 등으로 돌려받는다. 과거 리츠는 사모투자 위주여서 고액 자산가의 전유물로 여겨졌지만, 최근엔 상장, 신탁 등의 형태로 공모투자 기회가 확대되고 있다.

 

리츠 시장은 꾸준히 확대되고 있다. 13일 상가정보연구소에 따르면 리츠 수는 이달 기준 231개(공모 13개, 사모 218개)로 2015년(125개)과 비교해 84% 급증했다. 자산 규모는 같은 기간 26조원 늘어 44조원에 달한다.

 

특히 공모 리츠가 빠르게 늘어나고 있다. 지난해엔 대형 공모리츠인 이리츠코크렙(작년 6월 상장)과 신한알파리츠(작년 8월 상장)가 코스피에 상장했다. 현재 상장된 리츠는 모두투어리츠, 케이탑리츠, 에이리츠를 포함해 모두 5곳이다. 특정금전신탁 형태의 공모 리츠는 은행이나 자산운용사를 통해 투자할 수 있다.

 

상장 리츠는 대부분 주당 가격이 3,000~6,000원 수준이다. 커피 한잔 값으로도 ‘건물주’가 될 수 있는 셈이다 보니 개인들의 소액 투자가 급증하고 있다.

 

이랜드리테일이 운영해 뉴코아아울렛에 투자하는 이리츠코크렙의 경우 공모 당시 761명이던 개인투자자 수가 6개월 뒤인 지난해 말 2,217명으로 3배가량 늘었다. 경기 성남시 판교 알파돔시티와 서울 용산구 더프라임타워 등에 투자하는 신한알파리츠의 개인투자자 역시 공모 당시 4,749명에서 연말 5,484명으로 13.4% 늘었다. 이 리츠에 500만원 이하를 투자한 개인 비율은 전체 투자자의 25.7%에 달한다.

 

국토교통부와 증권회사 보고서에 따르면 지난해 상장된 리츠 2곳은 하반기 코스피 2,000선이 무너지는 와중에도 일정한 주가를 유지하면서 5.6~7%의 배당 수익을 냈다. 올해 들어서도 미중 무역분쟁 등에 따른 증시 동요에도 이리츠코크렙이 최근 신고가를 경신하고 에이리츠와 신한알파리츠는 연초 대비 각각 21%, 15% 상승했다.

 

정부도 리츠 시장 성장을 반기고 있다. 1,100조원의 막대한 시중자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 상황에서 리츠가 활성화할 경우 주택 직접투자 수요가 빌딩 등 수익성 부동산으로 이동해 집값 과열을 막을 수 있다는 기대 때문이다.

 

다만 리츠가 구입한 건물에 공실이 발생하거나 금리가 오르면 투자 수익률이 떨어지는 점 등을 감안해야 한다







수원 갤러리아 복합건물로 바뀐다



1995년 한화백화점이란 이름으로 개장해 25년 이상 영업한 수원 갤러리아백화점이 역사의 뒤안길로 사라진다.

 

부동산개발업체 서울디앤씨는 지난달 말 수원 한화갤러리아백화점 매입 우선협상대상자로 선정됐다고 12일 밝혔다. 서울디앤씨는 전면 철거 후 재건축하거나 리모델링을 통해 오피스텔, 상업시설로 전환하는 등 다양한 부지 활용 방안을 고려 중이다.

 

수원 갤러리아백화점은 경기 수원시 인계동에 있다. 대지면적 7858㎡, 연면적 6만2473㎡ 규모다. 분당선 수원시청역 두 개 출구와 맞닿아 있다. 버스터미널, 수원역 등도 가까워 교통 여건이 편리한 게 특징이다.

 

수원 갤러리아백화점은 올해 영업을 종료한 뒤 내년 2월께 사업장 전체가 퇴거하면서 일괄 명도가 가능할 전망이다. 서울디앤씨는 수원 옛도심의 중심인 인계동을 새롭게 대표할 콤플렉스건물로 탈바꿈시킬 예정이다.







인천시 지하도상가 조례 손본다



인천시가 상인들의 반대에 부딪힌 지하도상가 조례를 개정하기로 결정하면서 13일 '인천시 지하도상가 관리 운영 조례 개정안'을 입법 예고했다

 

이 개정안에는 그동안 지하도상가 점포 전대와 매매가 가능하던 조항이 사라지고 이를 금지한다는 내용이 담긴다. 또한 지하도상가 개보수 공사가 필요할 경우 전액 시비를 투입한다는 내용도 더해진다.

 

다만 조례 개정을 반대하는 상인을 고려해 일정 기간 전대·매매가 가능하도록 유예 기간을 두는 내용을 추가했다.

 

앞서 시는 지난달 28일 감사원으로부터 지하도상가 조례가 상위법인 '공유재산 및 물품 관리법'을 위배한다는 지적을 받은 바 있다.

 

지하도상가 상인들이 점포 전대와 양도·양수 등을 하는 탓에 연간 460억원에 달하는 부당이익을 취했다는 감사 결과가 나왔기 때문이다. 이와 관련해 감사원은 인천지역 지하도상가 사용료가 법률에서 정한 기준보다 낮다고 주장하며 대책 마련을 요구하기도 했다.

 

이에 시는 감사원 결과를 받아들여 올해부터 인천지역 15개 지하도상가 임차인을 상대로 57억원(기존 38억원)의 인상된 사용료를 받기로 결정했으며, 아울러 상위법에 어긋나는 조례 역시 손보기로 했다.







중개보조원 자격화 추진



부동산 중개 자격이 없는 중개보조원들로 인한 피해가 잇따르면서 한국공인중개사협회가 중개보조원들을 단순 사무보조 역할만 하도록 바꾸고, 중개보조도 별도 자격화 하는 등 입법 개선을 추진하기로 했다. 중개보조원은 약 10만 여명으로 추산된다.

 

공인중개사협회에 따르면 협회는 최근 ‘중개 보조원’의 자격화 등을 골자로 한 입법 연구용역을 대한부동산학회에 발주했다. 부동산 중개 업무를 할 수 없는 중개보조원들이 편법 중개 영업을 하면서 공인중개사 업계의 신뢰도를 저하 시키고 있다는 판단에 따른 것이다.

 

세부적으로 보면 중개 보조원은 단순 사무 보조만 하는 ‘사무보조원’으로 바꾸고, 부동산 중개 업무는 별도 자격요건을 갖추도록 법제화 한다는 것이 목표다.

 

공인중개사협회에 따르면 현재 공인중개사 자격증 소지자는 42만 여명에 달하지만 실제 공인중개사로 활동하는 인원은 10만 여명 수준이다. 중개보조원의 경우 시·군·구에 등록된 인원은 약 6만 여 명이다. 하지만 무등록 상태에서 브로커 역할만 하는 등 암암리에 활동하는 인원까지 합치면 10만여 명이 넘을 것으로 업계는 추산하고 있다.







경매 나온 주거시설 두달째 최대, 갭투자 후유증



지난달 전국 주거시설 법원경매 진행건수가 5261건으로 4년래 최대치를 기록했다.

 

전체 법원경매 진행건수에서 주거시설이 차지하는 비중은 47.2%로 13년5개월만에 최고치였다. 대출규제 강화와 매매·전세가격 동반 하락 후폭풍으로 갭투자자 또는 임대사업자들이 사들인 주거시설이 경매시장에 나오고 있는 것으로 보인다.

 

지지옥션이 발표한 '2019년 5월 경매동향 보고서'에 따르면 지난달 주거시설의 경매 진행건수가 눈에 띄게 증가했다.

 

올해 4월 5006건을 기록하며 4년여만에 5000건을 돌파한데 이어 5월에도 전월보다 증가한 5261건을 기록했는데 전국 주거시설 경매 진행건수가 두달 연속 5000건을 넘은 것은 지난 2015년 3월~4월 이후 처음이다

 

지역별로 보면 서울과 인천에서 감소한 반면 경기도에서 증가하면서 수도권 전체 주거지역 진행건수는 2000건을 넘겼다. 5개 지방광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산)의 경우 모두 전월에 비해 진행건수가 증가했고 특히 경남은 전월 대비 36.2% 증가하며 경기도와 함께 월 주거시설 진행건수가 1000건을 넘었다.

 

주거시설·업무상업시설·토지·공업시설로 구성되는 전체 진행건수에서 주거시설이 차지하는 비중도 높아졌다. 5월 비중은 47.2%로 전월(44.2%)보다 3%포인트 상승했다. 2006년 12월(48%) 이후 13년여만에 최대치다.

 

2014년 11월부터 2018년 3월까지 3년여간 줄곧 30%대를 기록했던 주거시설의 비중은 지난해 8월부터 40%를 넘어 5월에 50% 수준에 육박하고 있다. 주거시설의 비중이 50%를 넘긴 마지막 시점은 2006년 8월(50.7%)이다.

 

반면 주거시설의 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자 수 등 3개 지표는 각각 34.94%, 80.91%, 4.94명으로 모두 전월에 비해 소폭 하락했다.







'영동대로 지하도시' 연말 첫 삽



서울 영동대로 봉은사역~삼성역 사이 630m에 지하 6층, 지상 1층 규모의 ‘강남역 광역복합환승센터’ 개발사업이 확정돼 연말 첫 삽을 뜬다. 서울과 수도권 외곽을 연결하는 신광역교통망인 수도권광역급행철도(GTX-A·C 노선)·도시철도(위례신사선)·지하철(2·9호선) 등이 총집결하는 통합 환승센터로, 이 일대 부동산시장이 지역균형발전의 최대 수혜지가 되는 셈이다.

 

국토교통부 산하 기구인 대도시광역교통위원회는 서울시가 신청한 ‘강남권 광역복합환승센터’ 개발 계획안을 최종 승인했다. 대중교통 환승시설뿐 아니라 3만㎡(글로벌 비즈니스 센터 광장 포함) 규모의 지상 광장 조성, 지하 공공·상업시설 건립 등을 통해 하루 유동인구 60만명의 거대한 지하도시를 만든다는 것이 서울시 계획이다.

 

‘강남권 광역복합환승센터’는 서울시가 2014년 4월 코엑스와 잠실운동장 일대 총 199만㎡에 달하는 지역을 통째로 개발하는 ‘국제교류복합지구’ 계획을 발표하면서 처음 수면 위로 떠올랐다. 1조 3607억원을 투입해 코엑스 앞 영동대로 지하에 고속열차와 지하철 및 버스와 택시 등이 환승이 가능한 광역복합환승센터를 만들어 국제교류복합지구의 교통 관문으로 만들겠다는 계획이었다. 이후 코엑스 맞은 편 옛 한전부지에 현대차그룹의 사옥으로 쓰일 글로벌 비즈니스센터(GBC) 건설 계획과 맞물리며 강남권 최대의 개발사업으로 부상했다.

 

이후 5년간 논의만 무성한 채 속도를 내지 못하던 사업이 탄력을 받게 된 것은 최근 3기신도시 추진에 반발한 1, 2기 신도시 주민들의 교통대책 요구로 정부가 광역교통망 구축사업에 적극 나섰기 때문이다. 서울시는 2023년 환승센터 개통을 목표로 연내 지정 고시, 기본설계, 기술제안 입찰, 개발실시계획 승인, 착공 등 후속 절차를 진행할 예정이다.

 

‘강남권 광역복합환승센터’ 개발 확정에 이 일대 부동산 시세도 다시 상승세를 탈 것으로 보인다. 이미 삼성동 일대 땅값은 4년 전에 비해 50% 이상 올랐지만 추가 상승 여력은 충분하다는 의견이 지배적이다.







관광호텔 생존위해 임대주택·기숙사로 급선회중



서울 시내 관광호텔과 호텔 예정지가 최근 오피스텔, 임대주택 등으로 잇따라 바뀌고 있다.

 

서울 종로구 베니키아 호텔은 지난달 건물용도를 임대주택으로 바꿨다. 2015년 12월 개장해 2년 넘게 호텔 영업을 했지만 예상보다 장사가 안 되자 사업주가 작년 12월 서울시에 용도 변경을 요청했다. 이 호텔은 리모델링을 거쳐 내년부터 238가구 규모 공공 임대주택으로 운영될 예정이다.

 

중국 정부의 사드(THAAD· 고고도 미사일 방어 체계) 보복 여파로 관광객이 급감한 뒤 회복이 더디자 업주들이 수익을 내기 어렵다고 판단한데다 도심 곳곳에 신축 호텔이 우후죽순처럼 들어서 경쟁이 심해진 영향이 크다

 

서울 성북구 '홀리데이인 성북'은 현재 동덕여대 기숙사로 쓰이고 있다. 20년 넘게 운영한 지역 대표 호텔이었지만 투숙객이 급감해 2017년 문을 닫았다. 강남구 신논현역 인근 다이너스티 관광호텔은 299가구 규모 임대주택으로, 청담동 엘루이호텔은 최고급 빌라로 재건축 중이다.

 

마포구 합정역 근처 호텔 예정지에는 19층짜리 오피스텔이 들어설 전망이다. 주민 공청회가 지난 3월 열렸고, 토지 이용 계획 변경안이 서울시 심의를 기다리고 있다. 종로5가 청계천변 토지(1318.9㎡·약 400평)는 2016년 관광숙박시설 부지로 지정됐지만 3년 넘게 사업 시행 인가를 신청하지 않아 곧 지정이 취소된다. 중국 관광객을 타깃으로 관광호텔을 지으려 했지만 사업 전망을 안 좋게 본 일부 토지주가 반대하며 무산된 것으로 알려졌다.

 

호텔들이 용도를 바꾸는 가장 큰 이유는 사드 사태 이후 중국 관광객이 줄었기 때문으로 2016년 806만명에 달했던 중국 관광객은 이듬해 416만명으로 반 토막 났고 작년에 478만명으로 늘었지만 회복됐다고 판단할 정도는 아니다.

 

공급 과잉문제도 심각한데 서울의 경우 2010년 이후 본격적으로 늘기 시작했는데 2012년 '관광숙박시설 확충을 위한 특별법'을 만들어 2016년까지 한시적으로 용적률(토지면적 대비 층별 건축면적 총합의 비율) 완화, 의무 주차공간 축소, 공유지 장기 대여 등 혜택을 주다보니 2012년 161개(2만7156실)에서 지난해 440개(5만8248실)로 급증했다.







대출어렵다구요? 사업자대출 써보시죠?



최근 급매가 소진되며 거래량이 증가하는 양상을 보이고 있는 서울 강남권 아파트 매매시장에서 '사업자 대출 권유'가 기승을 부리고 있다. 개인 대출보다 금리는 높지만 담보액이 커 현금 유동성에 여유를 줄 수 있는 사업자 대출이 부동산 '자금 경색'을 해소시킬 편법 수단으로 빠르게 확산되고 있는 것이다.

 

현재 투기지역이나 투기과열지역으로 지정된 곳의 주택담보대출비율(LTV)은 40% 이하로 제한돼 있으나 부동산을 담보로 한 개인사업자 대출의 LTV는 80% 수준으로 운용된다.

 

대출업계 관계자 등에 따르면 실제 제2금융권을 중심으로 개인 사업자를 위한 부동산 담보대출이 시세 대비 80% 수준으로 이뤄지는 것으로 파악됐다. 제1금융권은 개인사업자 대출 심사가 까다롭다. 하지만 단위농협을 비롯해 제2금융권에서는 사업자 대출 절차가 상대적으로 느슨한 데다 대출 영업을 공격적으로 하다 보니 이런 대출이 실행되고 있는 것이다.














신도림핀포인트


서울 구로구 신도림동 337 신도림핀포인트 상가가 분양중에 있다

 

당 사업지내 오피스텔 664세대 수요와 더불어 여의도 금융단지, 구로 가산 디지털 단지, 목동업무지구가 반경 5km이내에 위치한 금융과 미디어 IT산업중심에 위치하고 있으며1,2호선 더블 역세권 신도림역 도보 3분 거리로 편리한 교통환경을 자랑한다. 지하철 2호선 강남역 27분, 여의도 10분, 시청역 24분, 서해안고속도로-경인로-남부순환도로 등 광역 도로망 등으로 인한 수도권 출퇴근 직원의 수급이 용이한 곳이다.

 

신도림 테크노마트, 디큐브시티, 서부금융센터, 홈플러스,현대백화점 등 대형 유통업체의 다양한 생활 인프라가 인접하고 있으며 편리한 비즈니스 환경 조성 및 대기업 임차완료(삼성화재해상보험,AIA생명보험,메리츠화재,우리카드 등) 등으로 안정적 수익을 기대할 수 있다.

 

지하 5층~지상 26층 총점포수 487개 연면적은 25,453.00 ㎡ 규모이며 지하 1~2층은 홈플러스 1층은 양식,경양식,분식 등 2층은 일식,육류,주류음식,양식,경양식 등 3층은 근린생활서비스 등4층 근린생활용품 등5층 근린생활용품 등 등 6층~26층은 오피스 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 지하 2층~지상 5층 분양완료, 6층~26층은 1,423~1,589만원 선이다.

 

시행은 이지스자산운용(주) 주관 하에, 시공사는 대우건설이 맡았으며 2007년 12월에 준공완료 되었다.

 

분양문의 : 010-8763-0593

 

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송도하이츠


인천 연수구 송도동 21-14,15,22,23번지 송도하이츠 상가가 분양중에 있다

 

아파트 및 주상복합약37개단지 약24,000여세대 규모의 국제업무단지에 자리하고 있으며 배후 주거지역28개단지 약19,000여세대 65,000여명 주거 인구가 확보되어 있는 등 풍부한 배후수요를 자랑하는 송도국제도시 송도1공구 대로변 3면코너 상가이다.

 

녹색기후기금, 롯데몰, 현대프리미엄아울렛, 신세계복합쇼핑몰과 더불어 향후27만 주거인구의 자족도시가 기대되는 곳이며 국내 대기업, 외국계 기업입주로 상주인구 급증 및 국제도시로의 인구유입, 유동인구의 확대 및 증가가 이루어 지고 있는 상권이다. 또한 반경500m 이내 초, 중, 고6개학교가 밀집하고 있으며 캠퍼스타운 국제대학교, 체드윅 송도국제학교, 포스코 자사고, 사립고, 영어공용화도시 반경1km이내, 초,중,고11개학교 근접위치로 교육중심지로서의 집중도 및 교육수요가 기대되는 입지이다.

 

4개 필지 합필시공으로 매머드급 상가이며 고정이용 고객확보로 유동인구가 풍부하며, 의료 및 교육특화(학원가)상가로 분양중에 있다. 송도1공구 내 매머드급 초대형 상가 밀집지역 핵심상권으로 형성중에 있어 프리미엄이 예상된다.

 

지하 3층~지상 9층 총점포수 99개 연면적은 23,664.99 ㎡ 규모이며 1층은 근린생활서비스,의료,근린생활용품,카페,이색카페,분식,음식기타 등 2층은 메디컬,클리닉,미용,뷰티,근린생활서비스,한식,중식,일식,양식,경양식 등 3층은 오피스,미용,뷰티,한식,푸드코트,중식,육류,주류음식,양식,경양식 등 4층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,한식,중식,일식,양식,경양식 등 5층~7층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉 등 8층은 교육,학원,메디컬,클리닉 등 9층은 오피스,교육,학원,메디컬,클리닉,카페,이색카페,양식,경양식 등으로 구성된다.

 

3.3㎡당 분양가는 1층 2,750~3,500만원, 2층 1,000~1,150만원 3층 780~900만원 4층 690~800만원, 5층 660~740만원, 6층 630~700만원, 7층 630~700만원, 8층 630~700만원, 9층 660~740만원 선이다.

 

시행은 광원건설주식회사, 시공은 광원건설주식회사가 맡았으며 2020년 10월 31일 준공 예정이다.

 

분양문의 : 032-832-1001

 

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