차동윤 대표

인천 송내역에서 버스를 타고 약 10분 정도 이동하면 주변부 공사가 한창 진행 중인 향촌지구 LH아파트 단지를 볼 수 있으며, 아파트 바로 앞에서 착공 준비중인 ‘필러스 프라자’ 현장을 만날 수 있다. 이 곳 '필러스프라자' 분양사무실에서 차동윤 대표를 만나 향촌 지구와  ‘필러스 프라자’에 관한 자세한 이야기를 들을 수 있었다.

- ‘필러스프라자’의 입지적 장점에 대해 설명해 주시죠.
“필러스프라자는 정면부에 약 3,200여 세대에 달하는 LH아파트 단지 출입구가 들어설 예정이며, 인근의 단독주택단지까지 합치면 4,000여 세대 정도를 직접 타켓층으로 확보할 수 있습니다. 또, 주변부 민간아파트 세대들까지 확장하면 10,000세대 이상을 수요층을 타캣으로 볼 수 있습니다.
내년 6월에 준공되는 LH아파트 단지는 단지내 상가 수가 적고 차량 이동이 가능하면서 시내로의 진출입이 용이한 실질적인 출입구가 정면에만 있어 필러스프라자를 찾는 수요가 높을 것으로 예상합니다.
필러스프라자와 LH아파트 단지 사이의 도로가 개선된다는 것도 호재사항인데, 이 부근은 현재 운행되는 버스의 우회도로로 활용될 것으로 예정돼 유동인구의 흡수도 가능할 것으로 보입니다. 그밖에, 주변부에 상업시설이 부족하고 기존의 상가들도 저층으로 구성되어있기때문에 지상 5층 규모의 필러스프라자가 들어서면 많은 고객들의 방문이 이어질 것으로 기대합니다.”

- ‘필러스프라자’의 내부적인 장점은 무엇이 있을까요?
“필러스프라자는 고객분들이 편리하게 이용할 수 있도록 설계, 구성한 것이 특징입니다. 우선, 건물 내에 엘레베이터가 2대 설치되어있구요. 지하층에는 주차장을 충분하게 확보해 유동을 용이하게 하였습니다. 또, 지상 2층과 5층에는 후면부에 테라스를 구성해 여유로운 공간확보를 가능하도록 설계했습니다.
그리고, 지하층의 경우 중형마트 입점에 대비해 최초 설계시부터 하역장을 설치해 영업편리성도 추구할 수 있게 하였습니다.”

- ‘필러스 프라자’의 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?
“우선 지하 1층은 중형마트로 꾸밀려고 하고 있습니다. 주변에 대규모 아파트와 주택단지가 들어서지만 단지내 상가 등 근린생활업종을 소비할 수 있는 시설이 부족하기때문에 슈퍼의 활용도가 높을 것으로 보입니다.
노출성과 접근성이 좋은 지상 1층과 2층은 음식점, 세탁소, 미용실, 금융시설 등의 입점을 구상하고 있습니다. 상층부는 학원과 메디컬 시설로 꾸밀려고 계획 중인데 주변부에 초등학교가 6개, 중학교가 5개 있음에도 규모가 큰 상업시설이 많지않다보니 중형 이상의 학원시설이 부족한 상황입니다. 따라서, 고층부는 학원시설로 무난히 공급될 것으로 보고 있으며, 중층부의 메디컬 시설도 인근세대의 인구방문이 적지 않을 것으로 예상합니다.”

- ‘필러스프라자’의 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.
“필러스프라자는 지하 1층의 경우 3.3㎡당 분양가가 700만원, 지상 1층의 경우 약 3,000~3,500만원 수준입니다. 그리고, 상층부의 경우에는 3.3㎡당 750~1,100만원 정도의 가격에 분양 중입니다.
전면에 위치한 아파트단지를 아우를 수 있는 상가로, 근거리에 비슷한 형태의 상가건물이 4동에 불과하고 도로의 개설로 버스정류장과 횡단보도의 신설도 예정돼 기간이 지날수록 가치가 올라갈 것으로 보고 있습니다.
또, 직접 배후세대인 LH아파트 단지의 경우 조합원 물량이 80%에 달해 실제 입주율이 빠르게 진행될 수 있다는 것도 장점입니다. 그밖에, 주변부 구상권에 있는 만수시장도 재개발될 예정이어서 아파트세대와 유동인구를 선점하려는 임차인들의 수요도 많은 편입니다.
현재 연기대수익율은 대출을 제외하고 대략 6~7% 정도로 예상합니다.”

- 마지막으로 더 하실 말씀이 있다면...
“상가의 경우 어느정도 상권이 기형성된 지역은 분양가가 높으면서 수익율이 낮고, 상권형성이 예정된 지역은 분양가는 상대적으로 낮지만 활성화되기까지 기간이 오래걸리는 단점을 가지고 있습니다.
인촌 향촌지구에 위치한 필러스프라자는 개발이 한창 진행중인 택지지구로서의 가치상승 기대감도 가지고 있으면서 인근에 이미 구상권도 형성되어 있다는 특징이 있습니다.
따라서, 장기적인 관점이 아니더라도 초기부터 어느정도 안정적인 수익율 확보가 가능할 것으로 평가합니다. 더군다나 아파트 정면부에 4개동의 상가건물만 들어선다는 것이 독점성이라는 측면으로 작용할 것으로 예상합니다.”

필러스 프라자가 위치한 인천 향촌지구는 아파트 및 단독주택 단지 개발이 한창이며 도로, 지하철 등 기반시설 구축도 진행 중인 상황이다.

현재 인천지하철 2호선 만수역이 2014년 경 들어설 예정이며 만수시장 재개발도 머지않아 이루어질 것으로 보인다. 또, 필러스프라자 전면부 도로가 개선되면서 버스정류장이 우회하게 될 예정이라는 점도 호재사항이라고 할 수 있다.

필러스프라자가 들어서는 입지에는 주변부에 고층의 신생 상가건물이 부족해 여유롭고 깔끔한 시설을 선호하는 고객들이 필러스프라자로 유입될 가능성이 있어보인다.

특히, 3,200여 세대 LH 아파트단지 전면부에 위치하면서 세대수요와 주변 단독주택 단지 및 유동인구의 확보가 이루어질 수 있다는 점도 긍정적인 요소로 볼 수 있다. 특히, 향촌 1구역 LH아파트의 경우 뒷면이 산으로 이뤄지면서 현실적인 출입구가 정면에만 있어 필러스프라자로의 접근성은 더욱 강해질 것으로 평가된다.

많은 택지지구 및 신도시가 건설되고 있는데 투자자들이 바라보는 상권형성 시기가 기대보다 늦어지거나 분양가가 미래가치를 선반영되면서 고평가 논란을 일으키는 경우가 있다. 따라서, 택지지구 및 개발예정지에 투자하는 입장에서는 분양가의 적정성과 주변부 개발현황을 잘 검토하는 것이 필요해보인다.