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| 최인성 부장 |
서울 마포구 공덕동 마포경찰서 인근을 둘러보면 도로변을 따라 스트리트형으로 구성된 공덕 삼성래미안5 단지내 상가를 발견할 수 있다. 이곳 현장을 담당하고 있는 최인성 부장을 만나 상가와 관련된 자세한 이야기를 들을 수 있었다.
- 공덕삼성래미안5가 위치한 지역의 특징에 대해 말씀해 주십시오.
“공덕삼성래미안5는 이름에서 알 수 있듯이 삼성이 지은 레미안아파트단지 중 하나입니다. 현재 이 주변 지역으로 래미안 1차~5차가 들어와있으며 총 세대수는 4000여세대에 달합니다. 여기에 아현뉴타운 현장도 래미안5차 바로 앞에 자리잡고 있는데 이 아현 뉴타운에는 향후 약 3000여 세대가 들어올 예정입니다. 결국 공덕삼성래미안과 아현뉴타운 인구가 합쳐지면 7,000세대가 넘는 수요층이 생성된다는 결론입니다. 이 지역은 서울 중심지구 중 하나인 마포에 들어서는 재개발지구여서 장래성도 높게 평가되고 있습니다.”
- 공덕삼성래미안5의 입지적 장점에 대해서도 설명해 주시겠습니까?
“공덕삼성래미안5의 큰 장점은 역시 풍부한 주변세대라고 할 수 있습니다. 단지내 상가로써 기본적으로 5단지 794세대는 직접적인 수요라 할 수 있구요, 1차-5차를 구성 중인 4000여 세대도 간접수요라 할 수 있습니다. 여기에 장차 완성될 아현뉴타운 구성원들도 저희 5단지 상가를 많이 찾으실 것으로 봅니다.
그 이유는 5단지 상가가 길목상권에 위치해있기 때문이라 말씀드릴 수 있는데요. 이 곳은 현재 아현뉴타운과 래미안단지가 5단지 상가가 있는 도로를 관통하여 지나가게끔 구성되어 있습니다. 결국 이 도로가 주변 세대 주민들의 핵심통로가 된다고 보면 됩니다.
보통 단지내 상가라고 하면 해당단지 주민들만 수요층으로 보지만 공덕삼성래미안 5단지는 특성상 주변 거주세대와 오피스 인구까지 끌어모을 수 있는 자리입니다.”
- 오피스인구까지 수요로 확보가능하다고 보시는 이유는요?
“단지내상가를 회사원들이 찾는다는게 잘 이해가 안 가실텐데요. 이 부분은 애오개역과 공덕역 부근 오피스 및 상권현황을 잘 보시면 파악가능한 부분입니다. 과거 이 근처에는 직장인들을 위한 식당과 술집이 많았습니다만 대규모 재개발이 이루어지면서 거의 대부분 사라졌습니다. 이 때문에 주변 회사원들이 회식 등에 활용할 공간이 매우 부족한 현실인데, 이들이 업무를 마친 후 자연스럽게 도로변에 나와있는 단지내상가를 찾으실 가능성이 높습니다. 이러한 주변환경을 고려해볼때 굳이 단지내상가 주민 뿐 아니라 오피스 수요까지 확보할 수 있다고 보는 것입니다. 현재 이 주변 오피스텔만 1200여 세대에 달합니다.”
- 공덕삼성래미안 5단지 상가의 내부적 장점을 알고 싶습니다.
“저희 상가는 단지내 상가지만 도로변을 따라 스트리트형으로 구성되어 있기 때문에 노출성이 매우 좋습니다. 여기에 단지내를 가로지르는 보행자 도로가 관통하고 있어 상가 주민들의 접근이 유용할 것으로 봅니다. 내부적으로는 전용률이 40%대로 비교적 낮은 편이지만 이는 고객들의 진입이 조금 더 편리하도록 복도와 계단 등을 마련했기 때문이므로 얼마든지 장점으로 전환시킬 수 있다고 봅니다.
일부 상가의 경우에는 높이가 5미터에 달하면서 복층 구성이 가능하고 테라스 활용도 할 수 있습니다. 이럴 경우 다양한 업종에서 만족스러운 영업환경 조성이 용이합니다.”
- 업종 구성은 어떻게 계획하고 있으신지요?
“우선 래미안 거주민들이 쇼핑할 수 있는 곳이 멀기 때문에 마트를 구성했습니다. 마트는 단지내 주민과 유동인구들이 많이 찾아주고 계시구요. 나머지는 세탁소, 커피전문점, 김밥집, 식당 등으로 구성하려고 합니다. 사실 단지내 상가에 커피숍과 식당은 잘 들어오지 않지만 앞서 말씀드린대로 이 지역에는 오피스 유동인구도 만만치 않기 때문에 이들 업종도 충분히 경쟁력이 있다고 봅니다.”
- 가격경쟁력과 투자안정성 부분이 궁금합니다.
“공덕삼성래미안5 단지내상가 1층의 경우 3.3m²당 가격이 1800~2500만원 선입니다. 같은 단지내상가의 동일층이라고 해도 입지에 따라 가격차별화를 둔 것인데요. 전반적인 가격수준은 인근시세나 앞으로 지어질 아현뉴타운에 비해 낮은 가격이라 보시면 됩니다. 따라서, 지금 저희 상가를 마련하시면 3년 후 들어서는 상가들에 비해 저렴한 가격으로 선점하실 수 있는 것입니다.
그리고, 투자자분들이 우려하시는 공실의 경우 여러번 강조드린대로 뉴타운과 단지주민들이 드나드는 길목상권에 위치해있기 때문에 걱정하지 않으셔도 될 것입니다. 지금도 여러 업종의 임차인들로부터 입점의향서를 받아놓은 상태로 빈 상가가 지속될 일은 거의 없다고 봅니다.”
- 공덕삼성래미안5의 기대 수익률 및 추가말씀 부탁드립니다.
“40% 정도 대출을 감안했을 때 연 7% 수익률을 내다보고 있는데, 이것은 취등록세를 모두 포함한 수치입니다. 서울시에서 현재 이 정도 수익 기록할 수 있는 신규 상가는 많지 않다고 봅니다.
또, 저희 상가의 경우 상당히 낮은 이자율로 대출이 가능하다는 장점이 있습니다. 구체적으로 연 5.3~5.8% 대에서 대출받으실 수 있고 한도는 분양가의 40%까지입니다. 이러한 대출혜택을 받으실 수 있는 이유는 아파트 주민과 함께 집단대출이 성사되었기 때문입니다.
마지막으로 브랜드가치도 꼭 말씀드리고 싶습니다. 아파트의 경우 유명 브랜드이냐 아니냐에 따라 자산가치가 크게 벌어지는 경우가 종종 있는데요. 상가도 같은 부동산으로서 이같은 영향을 많이 받는다고 생각합니다. 여러 장점들과 함께 브랜드가치마저 가진 저희 상가에 많은 관심 부탁드립니다”
현장개요
