6 청주지법 2010.5.26.선고 2009가합1075,1280,2375판결 〔계약금등반환〕:항소

[1]상가 분양계약 체결과정에서 해외유명브랜드매장 입점에 관한 과장 광고, 임대 수익보장 확약, 임대 보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 약정 및 신축상가건물의 설계변경 등 을 이유로 한 분양계약의 해제 또는 취소를 인정 할 수 없다고 한 사례

[2]분양받은 상가에 존재 하는 기둥의 위치  면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단 할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 분양자가 이에 관하여 설 명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적 을 달성 할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제 할  수 있다고 본 사례

【판결요지】

[1]상가 분양계약 체결과정에서 해외유명브랜드 매장 입점에 관한 과장 광고, 임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 점 등을 인정할 수 있으나,이러한 사정은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양계약의 내용이 된다고 할 수 없고, 위 신축 상가건물의 설계변경 등으로 인한 상가 수의 증가 등이 분양계약의 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 분양계약의 중요한 부분에 해당한다고 할 수 없으므로, 위와 같은 사정들을 이유로 한 분양계약 해제를 인정할 수 없고, 한편 위와 같은 사정들이거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지함으로써 사회적으로 용인될 수 있는 상술의 정도를 넘는 기망행위에 해당한다거나 그로 인하여 수분양자들이 계약의 중요한 부분에 대하여 착오를 일으켰다고 볼 수도 없으므로 기망 또는 착오를 이유로 위 분양계약을 취소 할 수 없다고 본 사례.

[2]분양받은 상가에 존재하는 기둥의 위치와 면적에 비추어 볼 때 기둥이 시야를 차단 할 뿐 아니라 고객과 영업주의 동선에 중대한 제한을 초래하는 경우, 그와 같은 기둥이 존재한다는 사실은 분양계약 체결에 중대한 영향을 줄 수 있는 사정으로서 분양자는 계약체결과정에 있는 수분양자들에게 적절한 시기에 정확하고 충분한 정보를 제공하고 이에 관하여 설명할 의무가 있는데, 분양자가 이에 관하여 설명 또는 고지하지 아니하여 수분양자들이 당초에 분양계약을 통하여 계획했던 본래의 목적을 달성 할 수 없게 되었다면 이를 이유로 위 상가에 관한 분양계약을 해제할 수 있다고 본 사례.

【참조조문】[1]민법 제110조 제1항, 제543조, 제544조, 제546조, 건축물 분양에 관한 법률 제7조 /[2]민법 제2조, 제544조

【원 고】원고 1외 51인 (소송대리인 변호사 최동곤)

【원고(선정당사자)53】원고(선정당사자)53

【피 고】주식회사 포커스 (소송대리인 법무법인 대륙아주 담당변호사 김민성)

【변론종결】2010.4.21.

【주 문】

1.피고는 원고8에게 47,784,385원, 원고28에게 60,108,840원, 원고(선정당사자)53에게28,910,700원, 선정자에게 9,636,900원 및 위각 금원에 대하여 2009.11.5부터 2010.5.26까지는 연 6%,그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라.

2.원고 8,28,원고(선정당사자)53을 제외한 나머지 원고들의 청구, 원고 8,28의 나머지 청구, 원고(선정당사자)53의 주위적 청구와 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.

3.소송비용중 원고 8,28과 피고 사이에 생긴 부분의 1/5은 위 원고들이, 나머지는 피고가부담하고, 원고(선정당사자)53과 피고 사이에 생긴 부분의 9/10는 원고(선정당사자)53가, 나머지는 피고가 부담한다.

4.제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

원고(선정당사자)53을 제외한 나머지 원고들의 청구취지 :피고는 원고(선정당사자)53을제외한 나머지 원고들에게 별지 3.청구취지 금액표의 해당 원고별 ‘주위적 청구금액’란 기재 각 금원 및 그에 대하여 이 사건 2009.11.4.자 청구취지 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

원고(선정당사자)53의 청구취지 :주위적으로, 피고는 원고(선정당사자)53에게 231,285,600원, 선정자에게 77,095,200원 및 위 각 금원에 대하여 이 사건 2009.11.4.자 청구취지 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

예비적으로, 피고는 원고(선정당사자)53에게 57,821,400원, 선정자에게 19,273,800원 및 위각 금원에 대하여 이 사건 2009.11.4.자 청구취지 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

【이 유】

1.인정 사실

가. 이 사건 상가 분양사업의 시행 및 분양대행계약의 체결

피고는 청주시 상당구 북문로 1가 90-1대지에 지하 4층, 지상 8층의 ‘씨유멀티플렉스 상가’(이하 ‘이 사건 상가건물’이라 한다)를 건축하여 분양하기로 한 다음, 주식회사 씨유 등1046 각급법원(제1,2심)판결공보 2010.7.10.과 이 사건 상가건물에 관한 분양대행계약을 체결하였다.

나. 분양계약의 체결

(1)원고(선정당사자)53,선정자 및 별지 2.원고 목록 기재 원고들은 분양대행사의 직원 등을 통하여 피고와 사이에 그로부터 아래 표<1> 기재 각 상가(이하 ‘이 사건 각 상가’라한다)를 다음과 같이 분양받기로 하는 내용의 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다)을 체결하였다[이하 원고(선정당사자)53과 선정자를 ‘원고(선정당사자)53등’이라 하고, 나머지 원고들을 ‘원고 1등’이라 하며, 원고(선정당사자)53등 및 원고 1등을 통틀어 ‘원고들’이라 한다].

(2)원고들은 아래 표<1> 기재와 같이 피고에게 ‘총납입금액’란 기재 금원을 분양대금으로 납입하였다.

(3)이 사건 각 분양계약의 내용 중 이 사건의 쟁점에 관련된 주요 내용은 다음과 같다.

① 피고는 분양한 목적물의 위치를 임의로 변경할 수 없다. 다만, 호실의 표시는 각 호의분할 및 통합에 의하여 변경할 수 있으며,수분양자에게 입점 전에 통보하여야 한다(제7조제4항).

② 계약서에 표시된 건물의 분양면적 및 대지의 공유지분은 설계변경 등에 따라 일부 증감이 있을 수 있으며,증감이 있을 때에는 계약서와 등기부상의 면적차이에 대하여 분양대금을 기준으로 계산하여 잔금 납부 시 상호 정산할 수 있다(제7조 제5항).

③ 전항의 사유로 인하여 각종 인쇄물과 모형도상의 구획선 및 시설물의 위치, 설계도면의 표시는 분양계약 체결 후 일부 변경될 경우에 피고는 이를 수분양자에게 통보하기로 하며, 수분양자는 이를 이유로 계약을 해제할 수 없다(제7조 제6항).

④ 건축물 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물 분양법’이라 한다)제7조에 의거, 피고는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감 등 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 수 있는 설계변경으로서 동법 시행령 제10조에 의한 설계변경을 하고 자 하는 경우에는 수분양자의 동의를 얻어야 하며, 동법 시행규칙 제8조 제2항에 의한 설계변경을 하고자 하는 경우에는 미리 그 내용을 수분양자에게 통보하여야 한다. 이 경우동의 및 통보의 시기와 절차 등은 동법 시행규칙 제8조 제1항 및 제3항에 정하는 바에 의한다(제7조 제7항).

⑤ 피고가 허가권자로부터 건축물 분양법 제9조의 규정에 의해 다음 각 호의 시정명령을 받은 경우 수분양자는 본 계약을 해약할 수 있다(제10조 제4항).

1.분양광고의 내용이 분양신고의 내용과 다를 경우

2.분양광고에 건축물의 위치, 용도, 규모 등 대통령령이 정하는 사항을 포함하지 아니한 때

⑥ 피고가 인허가, 관계 법령 및 기타 정당한 사유로 제9조 제4항에 의거, 설계변경을 추진할 경우 수분양자가 정당한 이유 없이 승인을 거부하고 계약해지 또는 해제를 요구할 수 없다(제10조 제6항).

⑦ 제9조 제1항 및 제2항 이외의 피고 또는 수분양자의 일방의 사유로 계약이 해제된 경우에는 계약 해제의 책임이 있는 자가 상대방에게 계약금으로 지급한 금액을 위약금으로 지불한다(제11조 제3항).

다. 원고들의 해제통지

원고들은 피고에게 이 사건 소장부본의 송달로써 이 사건 각 분양계약의 해제를 통보하였다.

[인정 근거]다툼 없는 사실, 갑 제9호증의 1내지 31,갑 제23호증의 1내지 27,을 제11

호증의 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.채무불이행에 따른 분양계약의 해제 여부

가. 분양광고의 내용 불이행과 관련한 분양계약의 해제 주장에 대한 판단

(1)원고들의 주장

다음 (가),(나),(다)항에서 보는 바와 같이 ‘해외명품브랜드 매장 입점’등에 관한 분양광고 등은 이 사건 각 분양계약을 보충하여 계약의 내용으로 편입되었다. 그런데 피고가 이를 이행하지 않았으므로 원고들은 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 따라서 피고는 계약해제에 따른 원상회복으로 원고들에게 분양대금 및 그에 대한지연이자를 반환하여야 하고, 이 사건 분양계약 제11조 제3항에 따라 위약금으로 약정한 계약금 상당의 금원을 지급하여야 한다[원고(선정당사자)53은 위와 같은 내용 및 아래 3.가. 항 기재와 같은 내용을 주위적 청구로서 주장하고 있다].

(가)해외명품브랜드 매장 입점

피고는 주식회사 엠비엠커머스(이하 ‘엠비엠커머스’라 한다)와 사이에 작성한 브랜드공급확약서 등을 내세워 해외명품브랜드 80여 개의 입점이 확정되고 이 사건 상가건물에 해외명품브랜드 직수입 대형할인매장이 입점할 것이라고 광고하였다. 그런데 엠비엠커머스가 폐업하여 해외명품브랜드 매장의 입점이 이행불능에 이르렀다.

(나)임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 약정피고는 원고들이 이 사건 상가를 분양받을 경우 연 10% 내지 12%의 안정적인 임대수익이 보장된다고 선전․광고하고, 원고들에게 임대보증금과 월차임 등 확정수익률에 관하여구체적으로 설명하였다. 또한 일부 원고들에게는 임대수익보장 확약서를 작성해 주기도 하였다. 그런데 원고들은 현재 임대수익을 전혀 얻지 못하고 있다.

또한 피고는 원고들에게 분양 당시 이 사건 각 상가에 관하여 임대차 가계약이 체결되어있으므로 임차인들로부터 받게 되는 임대보증금으로 분양대금의 약 20%에 해당하는 2차중도금을 대체하면 된다고 설명하였다. 그런데 피고는 이와 같은 내용을 이행하지 못한 채2차 중도금을 납입할 것을 요구하고 있다.

(다)잔금에 대한 무이자 대출 약정

피고는 수분양자들이 신한은행으로부터 잔금을 무이자로 대출받을 수 있다고 광고하였다. 그런데 원고들은 신한은행으로부터 분양대금의 잔금을 대출받지 못하게 되었다.

(2)해외명품브랜드 매장 입점 관련 주장에 관한 판단

(가)인정 사실

1)피고는 2007.1.26.경부터 일간 신문 등에 이 사건 상가건물에 관하여 여러 차례에 걸쳐 분양광고를 하였는데, 그 분양광고에는 이 사건 상가건물과 관련하여 ‘상가가 위치한 성안길은 주변에 LG전자, LG화학, 하이닉스 등 대기업 계열의 공장과 대학들이 포진’, ‘4층부터 7층까지는 8개 상영관으로 구성된 복합영화관이 들어설 예정이어서, 젊은 층 수요가 많을 것으로 기대된다’, ‘롯데시네마 입점 확정, 수입브랜드숍 등 저렴한 가격에 다양한 패션을 선보이는 청주 최대의 쇼핑몰’, ‘유행숍.패션매장.스카이라운지 등이 들어설 예정’등의 표현이 사용되었다.

2)피고는 2007.8.13.엠비엠커머스로부터 해외유명브랜드 상품을 공급받기로 하는 가맹점계약 및 상품공급계약을 체결하였다.

3)피고가 그 무렵 이 사건 상가건물 분양을 위하여 제작한 광고전단 및 홍보브로슈어 등에는 ‘씨유 멀티플렉스에 해외유명브랜드를 성실히 책임 공급하겠다’는 내용으로 엠비엠커머스의 브랜드공급확약서가 게재되어 있거나 ‘해외유명브랜드 80개 입점’,‘해외유명브랜드 직수입 대형 할인판매 멀티샵’이라는 문구가 기재되어 있다.

4)피고는 실제로 ‘씨유멀티플레스MD구성안’을 작성하여 이 사건 상가건물의 1,2층에 해외유명브랜드별 상가를 구성․배치하는 방안에 대하여 논의하였다.

5)엠비엠커머스는 ‘BRAND PLUS’등의 상표를 사용하는데,2008.5.31.경 직권 폐업을 하였다. 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 상가건물에 해외명품브랜드를 취급하는 매장은 입점하지 않았다.

[인정 근거]갑 제1호증의 1,2,3,4,갑 제2호증, 갑 제38호증, 갑 제44호증, 갑 제46호증, 갑 제47호증, 을 제1호증의 1내지 3, 을 제7호증의 1내지 26,을 제9호증, 을 제10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

(나)판단

1)채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무여야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없다.

계약상의 의무 가운데 주된 채무와 부수적 채무를 구별하는 것은 급부의 독립된 가치와는 관계없이 계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용․목적․불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다(대법원 2004.10.15.선고 2003다69195판결 등 참조).

2)앞서 본 바와 같이 피고가 엠비엠커머스와 가맹점계약 및 상품공급계약을 체결하여 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드 매장을 입점 시킬 계획만 있는 상태에서 이 사건 상가건물의 1,2층에 해외유명브랜드 80개가 입점확정된 것처럼 과장하여 선전․광고한 점은 인정된다.

원고들을 비롯한 수분양자들로서는 이 사건 각 분양계약을 체결하면서 이 사건 상가건물에 해외유명브랜드를 취급하는 매장이 다수 입점할 경우 유동고객이 확보되어 영업에 유리할 것을 기대하였을 것으로 보인다. 그러나 피고의 위와 같은 분양광고는 특별한 사정이 없는 한 청약의 유인에 불과할 뿐 이 사건 각 분양계약의 내용이 된다고 할 수 없고, 원고들도 위와 같이 해외유명브랜드 80개가 모두 입점 될 것으로 믿고 계약을 체결하였다고 볼 수는 없다. 위와 같이 해외유명브랜드가 입점할 것이라고 광고하였지만 해외유명브랜드가 실제로 입점하지 않았다고 하더라도 이 점만으로 이 사건 각 분양계약을 해제할 사유가 된다고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 각 분양계약의 해제를 주장하는 원고들의 주장은 이유 없다.

(3)임대수익보장 확약 및 중도금 대체 약정 등 관련 주장에 관한 판단

(가)인정 사실

1)피고는 2007.7.11.경부터 ‘교차로’에 이 사건 상가건물에 관하여 분양광고를 하였는데, 그 분양광고에는 ‘프리미엄쇼핑몰 씨유 1년 예상수익률표’가 그려져 있고, ‘지하1층13.26% 지상 1층 14.45% 지상 2층 14.53% 지상 3층 13.28% 지상 8층 13.27%’라고 기재되어 있다.

2)또한 2007.7.27.자 ‘화제신문’에는 이 사건 상가건물과 관련하여 ‘선임대후분양/해외유명브랜드 100% 입점완료)’,‘해외유명브랜드 직수입 대형 전문백화점 최소 연10% 투자수익 확정지급’ 등의 표현이 사용되었다.

3)피고가 이 사건 상가건물 분양을 위하여 제작한 광고전단 및 홍보브로슈어 등에도 ‘확정수익률 12%’, ‘전국 최고의 안정된 수익보장(연 12%)’, ‘최소 연10% 투자수익 확정지급’이라는 문구가 기재되어 있고, ‘프리미엄 쇼핑몰 씨유 1년 예상수익률표’라는 제목 아래 ‘지하 1층(13.26%) 지상 1층(14.45%) 지상 2층(14.53%) 지상 3층(13.28%) 지상 8층(13.27%)’라고 기재되어 있으며,‘계약과 동시 연 12%의 임대수익보증확약서 발부’라는 문구 등이 기재되어 있다.

4)피고는 원고 37,16,2,27,6,31,49,3에게 일정 수익률 또는 일정금액의 보증금 및 임대료를 확약한다는 내용으로 ‘임대수익보장확약서’를 작성.교부하였다.

5)한편, 피고 또는 그 분양대행사의 직원은 분양상담 또는 이 사건 각 분양계약 당시 원고들 중 일부에게 이 사건 각 상가를 먼저 임대한 다음 임차인으로부터 받는 보증금으로 원고들이 납입하여야 할 중도금 1회분 내지 2차 중도금을 대체하겠다고 설명하기도 하였다.

6)실제로 피고는 이 사건 상가건물의 임대를 위하여 용역회사와 계약을 체결하고 일부상가에 대하여는 임대차 가계약을 체결하기도 하였으나 수분양자들이 잔금을 지급하지 않은 경우 임대차계약을 체결하도록 주선하지 않았다.

7)피고는 2009.4.7.공정거래위원회로부터 ‘이 사건 상가의 수익률에 대해 광고를 하면서 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 부당한 광고행위를 다시 하여서는 아니 된다’는 내용으로 시정명령을 받았다.

[인정 근거]갑 제1호증의 1,2,4,갑 제3호증의 1,2,갑 제4호증,갑 제6호증,갑 제7호증의 1내지 5,갑 제17호증,갑 제24호증의 1내지 4,갑 제25호증의 1,2,3,5,갑 제27호증의 1,2,갑 제44호증,갑 제46호증,갑 제49호증,을 제7호증의 1내지 26의 각 기재,증인 소외 1의 증언,변론 전체의 취지

(나)판단

피고가 이 사건 상가를 분양받아 임대할 경우 일정률의 임대수익이 보장된다는 선전․광고를 하고, 피고 또는 그 분양대행사의 직원들이 이 사건 각 분양계약 당시 일부 원고들에게 ‘임차인으로부터 받는 보증금으로 원고들이 납입하여야 할 중도금 1회분 내지 2차 중도금을 대체하겠다’고 약정을 한 점은 인정된다.

그러나 이 사건 상가의 수익률이나 임대 여부는 이 사건 상가가 모두 정상적으로 분양되고 상권 형성이 제대로 이루어질 경우를 전제로 예상되는 것이므로, 이를 분양받은 원고들을 포함한 수분양자들로서도 피고 측이 광고한 것처럼 수익금이 보장되지 않거나 임대가 되지 않을 수도 있다는 것을 어느 정도 예상할 수 있었다. 상가를 분양받는 경우에는 항상 투자위험이 따르기 마련이므로, 투자자는 자신의 책임과 판단 아래 주변상가의 현황, 수익률 및 권리금, 부동산 경기동향, 분양회사의 자력 등 제반 사정을 사려 깊게 참작하여 분양받은 상가의 수익률과 권리금이 어느 정도에 이를 것인지를 예측하여 스스로 투자 여부를 결정하여야 한다. 이와 같은 점에 비추어 볼 때, 피고 측의 수익률이나 임대확약 등에 관한 투자설명은 전망을 제시한 것으로서 청약의 유인에 불과할 뿐, 이로써 이 사건 계약의 내용이 되었다거나 피고에게 수익률 보장의무 등이 있다고 볼 수 없다(대법원 2009.8.20.선고 2008다94769판결 참조). 따라서 이 사건에서 임대수익보장 확약 및 임대보증금으로 중도금을 대체해 주기로 한 약정 미이행을 이유로 이 사건 각 분양계약의 해제를 주장하는 원고들의 주장은 이유 없다.

(4)잔금 대출 약정 불이행 등 관련 주장에 관한 판단

(가)인정 사실

1)피고는 2007.1.26.경부터 일간 신문 등에 이 사건 상가건물에 관하여 여러 차례에 걸쳐 분양광고를 하였는데, 그 분양광고에는 ‘신한은행 40% 융자 가능(잔금 대출 시)’이라는 문구가 기재되어 있다.

2)또한 피고가 이 사건 상가건물 분양을 위하여 제작한 광고전단 및 홍보브로슈어 등에도 ‘신한은행 40% 융자 가능(잔금 대출 시)’,‘신한은행 40% 융자 확정(잔금 대출 시)’이라고 기재되어 있다. 다만,갑 제3호증의 2에만 유일하게 ‘잔금 40% 1년간 무이자 융자 혜택’이라고 기재되어 있다.

3)피고 또는 그 분양대행사의 직원들도 이 사건 각 분양계약 체결 무렵 원고들에게 이사건 분양대금의 40%에 해당하는 잔금을 대출받을 수 있다고 설명하였다.

4)피고는 당초 원고들을 비롯한 수분양자들이 신한은행에서 잔금 대출을 받을 수 있도록 하려고 하였다. 그러나 이 사건 각 분양계약 체결 당시 금융위기의 여파로 시중은행의 대출조건이 엄격해지는 바람에 신한은행에서 잔금대출을 받을 수 없게 되었다.

5)피고는 2009.5.29.경 수분양자들에게 우리은행 중랑교지점으로부터 분양대금의 40~60%정도를 대출받을 수 있다는 내용으로 대출안내문을 발송하였다. 원고들을 비롯한 수분양자들은 2010.4.7.현재 우리은행 중랑교 지점으로부터 이 사건 분양대금의 40%에 해당하는 금원을 대출받을 수 있다.

[인정 근거]갑 제3호증의 1,2,갑 제4호증,갑 제5호증,갑 제6호증,갑 제25호증의 1,3,5,갑 제28호증의 1,2,갑 제44호증,갑 제51호증,을 제7호증의 1내지 26,을 제13호증의각 기재,증인 소외 1의 증언,변론 전체의 취지

(나)판단

분양대금의 조달가능성은 원래 수분양자의 책임영역에 속한다고 할 것이다.

그러나 분양자가 금융기관과 분양대금 대출업무에 관한 협약을 맺어 수분양자에게 분양대금을 대출받도록 해 두고 이를 선전.광고함으로써 분양계약이 체결되었다가 그 후 경제상황의 급변으로 대출절차가 중단된 경우에는 분양대금의 대출가능성이 예외적으로 분양계약의 기초사정으로 되었다고 해석할 여지가 있다.

이 사건에서 원고들이 분양광고의 내용대로 신한은행에서 분양대금의 40%에 해당하는 잔금을 대출받을 수 없게 되었고, 분양대금의 대출가능성이 분양계약의 기초사정이 되었다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 원고들이 이미 우리은행 중랑교 지점으로부터 위 금액을 대출받게 된 이상 잔금 대출 약정을 불이행하였다는 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제 할 수 없다.

또한 갑 제3호증의 2에만 유일하게 수분양자들이 잔금을 무이자로 대출받을 수 있다고 기재되어 있으나, 그 광고전단을 피고가 제작하거나 실제 배포하였는지 여부도 불확실한 점, 원고들이 그 광고전단에 기재된 무이자 대출에 관한 내용을 보고 이 사건 각 분양계약을 체결하였는지 여부도 알 수 없는 점, 원고(선정당사자)53역시 이 법원 2009가합560호 사건에서 “분양계약 체결 시에는 무이자 혜택이라는 광고 내용을 보거나 알지 못했다”고 진술하고 있는 점을 고려할 때, 갑 제3호증의 2의 기재만으로 피고가 원고들을 비롯한 수분양자들에게 분양대금 중 잔금을 무이자로 대출할 것을 약정하였다고 인정하기에 부족하다. 피고가 원고들을 비롯한 수분양자들에게 잔금을 무이자로 대출할 것을 약정하였음을 전제로 한 원고들의 위 주장은 이유 없다.

나.설계변경에 따른 이행불능을 이유로 한 해제 주장에 대한 판단

(1)원고들의 주장

피고는 2008.8.2.경 청주시장으로부터 이 사건 상가건물에 대한 건축허가사항 변경 허가를 받아 이 사건 상가건물의 설계를 변경하였다. 위 설계변경은 건축물의 면적이나 층수의 증감 등을 초래하여 수분양자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 건축물 분양법 제7조 제1항 및 이 사건 분양계약 제7조 제7항에서 정하는 설계변경에 해당한다. 그러므로 피고는 이 사건 각 분양계약에서 정한 바에 따라 위 설계변경에 대하여 수분양자인 원고들 전원의 서면동의를 받아야 한다. 그런데 피고는 원고들에게 위 설계변경의 내용에 대하여 제대로 설명하지 않고 서면동의를 받지 않았다. 또한 원고들에게 위 설계변경에 대하여 사전 통보조차 하지 않았고 관련 도서와 설명서를 교부하지 않았다.

그런데 위 설계변경으로 인하여 이 사건 상가건물의 점포수가 크게 증가하였고 실내공연장 등의 공용 부분이 축소되었다. 그리하여 피고는 이 사건 각 분양계약에 따른 상가 인도의무를 이행할 수 없게 되었으므로, 원고들은 이 사건 분양계약 제7조 제7항에 따라 위 설계변경에 따른 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 각 분양계약을 해제한다. 피고는 계약해제에 따른 원상회복으로 원고들에게 분양대금 및 그에 대한 지연이자를 반환하여야 하고, 이사건 분양계약 제11조 제3항에 따라 위약금으로 약정한 계약금 상당의 금원을 지급하여야한다.

-이하 첨부원문 파일참조-