신규로 창업을 결심한 사람들은 창업 아이템을 어떤 것으로 정하는 것이 좋을까? 또는 어떤 마케팅 활동을 해서 매출을 올릴까?에 대한 관심은 높은 반면, 아이템에 맞는 최적의 입지는 어디인가? 하는 상권조사는 등안시하는 경향을 보이는 경우가 많다. 상권조사를 등안시한 결과는 개점과 동시에 가혹하리만큼 뼈저리게 다가오기 때문에 이때는 땅을 치고 후회해도 돌이킬 수 없는 결과를 낳게 되고 만다.

 근린업종처럼 점포입지가 매출에 절대적인 영향을 미치는“입지의존형 창업 ”일 경우는 상권 및 입지조사의 중요성을 대단히 크게 인식해야한다. 상권조사 및 입지선정에서 성공하지 못하면 창업의 성공은 없다는 각오를 하고 상권조사에 목숨을 걸어야 한다. 상권조사는 비단 창업에 따른 점포선정에만 국한되지 않으며, 상가, 토지, 건물, 주택 등 부동산 선정시에 반드시 필요한 지식이므로 깊은 관심과 필요지식을 숙지하는 것이 바람직하다.

부동산의 대표적인 특성중의 하나가 부동성(不動性)이다. 부동산은 움직일 수 없다는 절대 명제를 의미한다. 한번 결정하면 움직일 수 없기 때문에 초기에 입지선정이 그만큼 중요하다.  

따라서, 부동산을 구입하거나 창업시 점포를 임대할 때 가장 중요하게 생각하는 요소가 상권분석 및 입지결정이다.

최적의 상권조사와 입지선정에 필요한 핵심적인 사항 몇가지를 짚어보자.

첫째, 시계성을 확보하라.

입지의존형 점포의 생명이라고 할 수 있는 시계성의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 점포가 고객을 찾아갈 수 없기 때문에 고객의 눈에 가장 잘 띄이는 곳에 있어야 하는 것이 대명제이다. 점포는 이면도로가 아닌 대로변에 위치해야 시계성이 좋다. 또한, 단면 점포보다는 양면 점포가 유리하고, 4거리 코너 점포가 유리하다.  

둘째, 접근성을 확보하라.

고객이 점포에 접근하기 가장 편한 동선을 만들어줘서 고객 접근성을 확보해야 한다. 접근성이 유리한 곳으로는 버스 정류장인근, 역세권, 횡단보도앞, 대로변코너 등이 대표적이다.  

셋째, 주동선을 잡아라.

유동인구를 중심으로 라인별 흐름을 파악하고 그 중에서 주동선을 파악하는 것이 중요하다. 주동선이란 유효타겟고객이 가장 많이 분포되어있는 라인을 의미하는 것으로 주동선 안에 입점해야 전체상권의 흡수는 물론, 유동층 흡수에 용이하다.    

넷째, 유효타겟층의 유동량을 파악하라.

유동인구를 조사할때는 단순히 지나다니는 인구수의 많고 적음에 현혹되어서는 안된다. 주요 소비층을 이루는 유효타겟층의 분포가 어느 정도인지를 파악해야 한다. 유동인구가 많아도 입점률이 저조한 점포가 있는 반면 유동인구는 적어도 매출이 높은 점포를 볼 수 있는데 이런 현상은 유효고객층의 분포도에 따라 나타나는 결과이다.  

그밖에, 업종간 상호보완되는 업종이 몰려있는 상권내에 입점하는 것이 유리하며, 반드시 A급 상권만 좋은 상권이 아님을 명심하고 상권별로 전체 상권을 흡수 가능한 입지를 찾는 것이 중요하다.

또한, 피해야할 입지로는 언덕위의 점포, 막다른 골목의 점포, 음지에 있는 점포, 가로수에 가리는 점포, 계단이 많은 점포 등으로써 이런 유형의 점포는 피하는 것이 좋다.

좁은 지면에 깊고 자세한 부분까지 피력하기 어려우므로 본인의 최근 출간서적 “ 살아있는 상권을 잡아라”를 보면 상권조사방법 및 입지결정에 대한 좀 더 깊은 이해를 하고자 하시는 분들게  많은 도움이 될 것으로 믿는다.

입지의존형 창업자는 물론이고 부동산 투자자 등 부동산 전반적으로 상권에 대한 지식은 공통적이며 필수적으로 이해해야할 부분이므로 깊은 관심과 필요지식 숙지를 해야 실패가 없다.

조현수	:: 現기업은행 점포전략팀차장 :: 前 (주)파리크라상 점포개발재직 :: CJ주식회사 점포개발재직 :: (주)스타벅스 점포개발재직

<매일경제>