요즘은 잠시 멈추어졌지만 한동안 복합상업시설의 분양이 붐을 이룬 적이 있었다.

투자상품으로서 상업시설이 어떨까 기웃거렸던 사람들은 적은 금액으로 투자가능하고 매달 일정한고정수익을 올릴 수 있는 복합상업시설에 관심을 갖고 실제로 분양을 받은 사람들이 많았다.

그렇지만 분양을 받으면서도 무엇을 살펴봐야 할지 잘 몰라 분양업체 영업직원들의 말이나 주변 사람들의 의견에 의존하여 결정을 내린 경우가 대부분이었다.

수요자, 투자자 입장에서 복합상업시설을 검토할 수 있는 방법을 정리, 제시해 본다.

-복합상업시설의 규모와 테마, 그리고 입지는 어떠한가?

복합상업시설은 이론적으로 누적적(累積的) 흡인력(吸引力)을 근거로 하고 있다.

개별적인 점포들이 모여 군(群)을 형성하여 점포 하나 하나가 따로 떨어져 있을 때의 합보다 모였을 때에 더욱 많은 고객을 끌어들이고 매출을 올릴 수 있다는 얘기다.

이것은 지역 상권이 여러 점포의 군으로 형성되어 활성화되는 것과 그 의미에 있어서 다르지 않다.가로변 상권의 경우에도 여러 점포가 모여 상권을 형성하고, 그럼으로 인하여 고객들이 유입되는 점과같은 효과를 복합상업시설은 추구하고 있다는 것이다.

따라서 복합상업시설은 고객 흡인력을 발휘할 수 있을 정도로 일정한 규모가 되어야 하는데 그 일반적 규모라는 것이 따로 정해진 기준은 없다.

하지만 할인점이나 백화점 등이 연면적 기준으로 1만평이 넘는 것을 감안한다면 그 정도의 규모 즉, 1만평 이상은 되어야 할 것으로 보인다.

그러나 상권의 크기에 비하여 지나치게 큰 규모의 상업시설은 매출 측면에서 문제가 있을 수 있다.

다음으로 상업시설이 지향하는 테마를 들 수 있을 것이다.판매시설 중심이라든지 아니면 식음시설, 또는 엔터테인먼트를 지향하는 등이다.

여기서 한 가지, 한 때 구좌 분양이라 하여 점포를 작게 만들어 테마 쇼핑몰이라는 이름으로 많은 상가들이 도입되었는데 이러한 상가는 사실 테마상가에는 포함되지 않는다.

테마 지향적인 대표적인 사례로서 애완 동물 상가, 어린이 테마상가, 전자 상가, 건축자재 상가 등을 들 수 있다.

이 중 전자상가 또는 건축자재 상가, 가구 상가 등은 가로변이나 용산 지역과 같이 특수한 모습이나지역적 특성을 보이며 성장하여 왔다. 이러한 상가들은 입지적 특수성을 많이 가지는 편이고 애완동물상가나 어린이 테마상가는 일반적인 테마이나 그 시장의 형성 가능성 등을 면밀히 검토해 봐야 할 것이다.일반적으로는 통상 저층부에 패션을, 고층부에 엔터테인먼트나 식음 시설을 도입하고 있다.

복합상업시설은 누적적 흡인력에 근거하고 주로 선매품(選賣品)을 도입 상품의 내용으로 잡고 있기 때문에 지역 상권에서와 같이 입지적인 측면은 그 중요성이 조금 떨어져도 괜찮다.다시 말해 유동인구를 대상으로 하는 것이 아니라 누적적 흡인력에 의해 고객을 창출한다는 말이다.

그러한 예로서는 구로의 마리오아울렛, 대구 성서공단 중심부에 들어간 모다아울렛, 여주의 신세계 첼시아울렛 등을 들 수 있다.

이들 상업시설은 그 입지적 조건에서는 열악하지만 모두 성공한 상업시설이라 볼 수 있다.

그렇지만 확실한 상업시설의 운영주체나 브랜드 유치 등이 대형 유통업체에 비하여 열세인 복합상업시설의 경우에는 그래도 비교적 입지적인 측면을 따져야 한다.

올바른 입지여건으로서는 주로 광역 교통여건이 좋고 상권의 광역화가 가능하여 인근지역에 안주하지 않는 입지여야 할 것이다.

-복합상업시설의 운영시스템이 제대로 작동될 것인가?

상업시설이 준공되어 운영되기 이전에 분양을 하기 때문에 확정되지 않은 변수들이 너무나 많다.

그 중 하나가 앞으로 그 복합상업시설을 운영할 업체는 어떤 업체이며 테넌트(임차인) 유치는 제대로 될 수 있을 것인가 하는 점이다.상가가 미활성화 되는 경우의 대부분이 브랜드가 입점하지 않고 또한 영업을 할 임차업자가 들어 오지 않는 경우에 해당한다.

브랜드 입점을 담당하거나 또는 담당할 운영업체가 어떤 곳인지 면밀히 따져 볼 필요가 있다. 분양가격 수준이 너무 높은 경우에는 들어와서 장사를 하려고 하는 임차업자가 별로 없기 때문에 분양가격 수준 역시 중요한 검토 대상이다.

이 부분은 다른 곳에서도 언급했기 때문에 그 구체적인 내용은 생략하도록 한다.

-복합상업시설의 상품 구성은 제대로 되어 있는가?

복합상업시설의 내부와 지역상권의 길거리 상가 구성은 크게 다르지 않다.

고객이 접근하기 좋은가? 쇼핑 환경은 쾌적할 것인가? 여유 있는 공개 공간이 있는가?주차장은 충분하게 확보되어 있는가? 하는 등등의 문제를 따져 볼 수 있을 것이다.

먼저 업종 구성 측면에서 복합상업시설의 면모를 갖추고 있는가 하는 점이다.

복합상업시설은 쇼핑, 식음, 엔터테인먼트 등의 복합을 지향하며 이러한 시설들이 구색을 갖추어구성되어 있는지 봐야 한다.

그렇지만 한 가지, 시네마가 들어간다든지, 할인점이 도입된다든지 하는 것이 만능은 아니다.이른바 분수효과라든지, 폭포수 효과 같은 것을 이야기 하지만 할인점의 고객 쇼핑행동과 일반 쇼핑몰의 고객 행동은 다를 수 밖에 없다.

예컨대 시네마가 있더라도 하층의 매장이 제대로 갖추어져 있지 않을 경우 밀물처럼 밀려왔다가 썰물처럼 빠져 나갈 것이다.

결국 이러한 업종별 시설들이 어느 하나 부족함 없이 조화롭게 구성되어 있을 때에 그만한 복합시설의 집적효과도 달성할 수 있을 것이다.

그리고 다음은 몰링(Malling) 부분이다.

이는 상업시설 내부로 진입한 고객이 쇼핑몰을 충분히 돌아 다닐 수 있게 만드는 것이다.고객이 상업시설 내부로 들어와 일부 매장만 둘러 보고 빠져 나간다면 복합상업시설의 의미가 없어지며 상업시설 전체의 활성화는 기대하기 어렵다.

몰링을 위해서는 앞에서 언급한 각 시설들의 적절한 배치와 믹스가 중요하고 다음으로 고객을 끌어 들일 수 있는 매력을 주어야 하는데 이는 시설의 구성 테마, 호기심 자극, 이벤트, 그리고 어트랙션 등을 들 수 있는데 이는 추후 다른 제목으로 따로 언급하기로 한다.

고객이 상업시설을 이용할 때에 인지지도(認知地圖)를 쉽게 구성할 수 있도록 상업시설이 구성되었는지 분석해 보아야 할 것이다.

인지지도란 고객이 상업시설을 이용할 때 파악하고 있는 상업시설에 대한 지도를 의미하는데규모가 큰 복합상업시설일수록 복잡해진다.규모가 크더라도 고객이 쉽게 인지 지도를 형성할 수 있는 구조로 만들어야 하며 그렇지 않은 경우 고객은 상업시설에서 불안감을 느낄 수 있으며 시간에 쫓길 수도 있을 것이다.

인지지도를 쉽게 형성할 수 있게 만드는 방법은 쇼핑몰 내부의 건축적인 차별성, 이동 동선의 명쾌함,주요 테넌트의 배치로 인한 특성 강조, 각 층별로 선명한 테마 등이 있을 수 있겠다.그리고 여유 있는 오픈 공간이 확보되어 있는가 하는 점이다.

규모가 큰 상업시설에 쉴 공간이 없을 경우, 매장만이 빽빽하게 나열된 경우에는 고객이 상업시설에머무르는 체류시간이 줄어 들 수 밖에 없다.

예컨대 삼성동 코엑스몰의 진입 공개 광장이라든지, 고속버스터미널에 있는 센트럴시티의 경우 영풍문고 앞의 분수대 원형광장 등은 오픈 공간의 대표적인 사례이다.

이러한 오픈 공간이 곳곳에 배치되어 있고 또한 각 층별로 앉아서 쉴 수 있는 공간에 의자를 배치한다면 쇼핑 환경의 쾌적성과 고객의 편의성을 함께 달성할 수 있을 것이다.

다음으로 살펴 보아야 할 것은 이동 동선체계(動線體系)이다.

복합상업시설은 일반적으로 수직복합(아울렛몰의 경우 수평복합도 있음)이 대부분이며 이러한 경우 각 층에 대한 접근성이 좋은가 하는 것을 따져 봐야 할 것이다.무엇보다 상층부의 접근성, 엘리베이터는 충분히 확보 되어 있는가? 에스컬레이터는 여유 있게 설치되어 있는가? 하는 것 등을 우선 살펴야 한다.

간혹 어중간한 규모의 상업시설 중 2~3개 층을 판매시설(의류매장)로 구성하면서 에스컬레이터를 도입하지 않은 경우도 있는데 그 상업시설의 활성화 여부는 명약관화하다.

또한 층 내의 동선 구성을 들 수 있을 것이다.

이른바 쇼핑몰에서 동선(고객의 이동경로)은 보통 2.5m 이상은 확보 되어야 한다.보통 한 사람이 지나가는데 필요한 폭이 60~70㎝ 정도로 봤을 때 4명이 교차할 수 있는 동선 폭은 되어야 시야도 확보되고 상업시설을 돌아 보는 것에서 불편을 느끼지 않을 것이다.어떤 상업시설은 동선 폭이 1.8m 되는 곳도 있는데 상품 진열 등으로 인하여 그 폭은 더 좁아지고결국 두 사람이 지나가는데도 서로 몸을 비켜 줘야 하는 수준에서 쾌적한 쇼핑이 가능할 리가 없다.복합상업시설이 성공하기 위해서는 고객이 상업시설로 진입을 하여 한 시간 이상 체류할 수 있는 환경이 조성되어야 한다. 좁은 동선 폭은 일찍 고객을 지치게 만들고 또한 다른 고객과의 교통에 주의하느라 제대로 상품을 구경하며 살필 여유가 없기 때문이다.

그리고 동선과 동선 사이 매장의 길이는 얼마 정도이면 적당할까?

간혹 동선이 나타나고 나서 다음 동선이 나오길 바라며 걷는데 한참이나 가서야 동선이 나온다면 고객의 심리적 불안감은 증폭되면서 걸음이 빨라질 수 밖에 없을 것이다.동선과 동선 사이의 거리는 보통 15~18m 정도의 간격이면 적당할 것이며 일반 매장 기준으로 매장 3~4개 정도가 동선 사이에 배치되는게 좋다.

이러한 동선 구조하에서 적절한 매장 면적은 얼마나 되어야 할까?

물론 업종별로 다를 수 있지만 일반적인 의류 브랜드 매장으로 본다면 매장 전용 면적으로 약 12~18평 정도는 되어야 하며 브랜드가 상품 구색을 갖추고 영업을 할 수 있을 만큼 될 것이다.패션잡화라든지 스낵과 같은 경우는 물론 영업면적이 더 작아도 된다.브랜드 매장의 경우 운영 주체, 브랜드 입점 등이 중요함은 몇 번 언급한 바 있다.

마지막으로 검토해 봐야 할 것은 서비스 시설이다.

복합상업시설을 이용할 경우 고객의 구성 비율은 여성이 높으며 어린이를 동반한 부모도 많을 것이다.따라서 이에 대한 배려가 뒤따라야 할 것인데 그 중 가장 중요한 하나가 여자 화장실의 규모이다.매장을 좀 더 많이 만들기 위하여 여자 화장실을 협소하게 만들었을 경우 오히려 역효과가 날 수 있으며 상가 이용의 편의성도 많이 줄어들 것이다.

여자 화장실을 넓게 확보하고 파우더룸이나 여유공간을 좀 더 둔다면 더욱 좋을 것이다.

마찬가지로 어린이가 놀 수 있는 공간, 시간을 보낼 수 있는 시설이 확보된다면 부모 입장에서는 마음 편하게 상업시설을 이용할 수 있는 여건도 되겠고 어린이의 경우 갈 만한 장소가 되어 부모를 재촉할 수도 있을 것이다.

유아를 동반한 경우를 고려하여 기저귀를 갈 수 있거나 수유를 할 수 있는 공간을 배려하는 것도 상업시설 이용의 편의성을 높일 수 있다 하겠다.위에서 복합상업시설을 분양 받을 때 살펴보아야 할 내용을 개략적으로 언급하였다.

하지만 아직 완공되지 않은 상업시설의 향후 영업 활성화 여부를 판단하는 것이 쉽지 않다.

상기 내용은 그 기초적인 전제 조건 내용의 일부에 불과하다는 것임을 새삼 강조해 드린다. 

<매일경제 고종완 RE멤버스 대표>