2007년 테마상가는 공실이 난무하고, 임대료는 하락했으며, 팔리지 않는 점포들은 경매로 흘러들었다. 테마상가의 메카라고 할 수 있는 동대문 일대에서만 ‘밀리오레’ ‘헬로우APM’ ‘누존’ ‘시즌’ ‘올레오’ 등의 쇼핑몰에서 100여개의 점포가 경매 시장 물건으로 등록되기도 했었다.

2008년에도 테마상가의 이러한 어려움은 계속 될 것으로 예상된다. 테마상가 공급과잉현상과 차별화된 제품 공급과 상가 컨셉이 획일화, 인터넷 쇼핑몰 등의 유통구조와 소비패턴의 변화 등이 그 이유가 될 것이다.

초역세권이나 유명 대학상권에 들어서는 테마상가는 입지적인 우수성으로 투자자들의 관심이 몰리기 마련이다. 하지만 분양율 대비 임대수요를 맞추지 못하거나, MD구성계획대로 컨셉이 형성되지 않아 상권의 활성화가 이뤄지지 못하는 사례가 많으니 어떤 상가보다도 투자에 신중함이 필요하다.

테마상가 입지에서 가장 유의해야 하는 입지적 유의점은 첫째 상권영역이 광역화되지 못하는 입지의 테마상가는 피해야 한다.

본래 테마상가의 상권영역은 초대형 광역상권화 되어있는 동대문지역의 상가에서 출발되었다. 동대문 상권의 경우 도매와 소매를 겸하기도 할뿐만 아니라 상권의 영역이 광역상권을 기반으로 하고 있는 지역이다.

반면에 하드웨어적 성격이 유사하게 구성되는 보통의 쇼핑몰들의 경우 상가를 지탱해줄 상권 범위가 상대적으로 작은 단점을 가지고 있다. 많은 지역 테마쇼핑몰들이 실패하는 가장 큰 이유로 투자자가 유의해야 하는 점이다.

두 번째, 소득수준과 소비력이 높아 백화점 소비계층으로 분류될 수 있는 배후소비세대군을 형성하는 지역의 테마쇼핑몰은 피해야 하는데 아직까지 국내에서는 백화점의 전문 종합경영을 경쟁해서 이길만한 유통업체가 많지 않기 때문에 취급상품에 대한 다양성과 품질에서 경쟁이 어려운 테마쇼핑몰의 입지로는 부적합하다.

세 번째, 대형할인매장과 경쟁입지에 있는 테마쇼핑몰은피해야 한다. 백화점과의 상품과 운영경쟁력에서 밀리는 테마쇼핑몰의 경우 할인점과의 경쟁구도에서는 가격 경쟁력에서 또다시 치열한 각축을 벌이게 되는데 할인점의 마케팅 분야가 의류, 전자등 취급분야를 확대하고 있기 때문에 가능한 보통의 테마쇼핑몰이라면 할인점과 경쟁구도에 있는 입지의 상가는 피해야한다.

네 번째, 로드브랜드 업종이 강세를 보이는 입지의 테마쇼핑몰은 피해야 한다. 국내에서 내로라 하는 상권인 명동에서 마저도 일부쇼핑몰의 경우 소비자 외면이나 공실오픈등을 경험하고 있는 점은 브랜드 업종강세의 로드업종과의 경쟁에서 테마쇼핑몰이 취약하다는 점을 보여주는 사례다.

다음으로 공급절차나 운영상의 유의점으로는 첫째 위탁관리 운영사의 관리운영 노하우 검증이 필요하다.

대다수 테마쇼핑몰들이 위탁관리운영을 통해 투자자를 모집하고 있지만 동대문의 밀리오레 두산타워 정도를 꼽을 수 있을 정도로 운영능력에서 자타가 공인할만한 업체가 많지 않은 것이 현실이다. 특히 업체의 지명도 있는 관리능력을 가졌다고 했었던 밀리오레도 지방테마쇼핑몰에서 철수의 아픔을 겪고 있는점은 투자자들이 상기해야 하는 부분이다.

이런 관리운영사의 노하우를 검증하려면 위탁관리 운영사의 법인 등기부 등본등을 열람해 급하게 만들어진 회사인지 또는 모체가 있어서 당해현장을 위해 별도 법인이 설립된 회사라면 모회사의 연혁등을 참고해야하다.

두 번째는 개발비 집행의 투명성 보장이 어느정도 인가확인해야 한다. 상가 상담당시의 두루뭉실한 상가의 전체 활성화를 위한 비용으로 집행된다고 설명되는 개발비는 실제 임대분양 상가의 경우 전체 분양대금보다 큰 경우들도 있기 때문에 특별한 주의가 필요하며 개발비의 사용 용도 목적등이 명확하고 구체적으로 담겨진 개발비 계약서 내용을 확인하는 것이 필요하다.

세 번째는 임대보장 각서에 대한 맹신을 피해야 한다. 대다수 쇼핑몰들이 임대확약서를 발행하고 있지만 수익률 보장각서가 지켜지지 않고 있는 현장들도 많다. 일단 이렇게 수익률 보장내용이 지켜지지 않을 경우 현실적인 여건상 관리업체의 이런저런 대안에 투자자들은 휘둘릴 수 밖에 없기 때문에 수익률 보장에 집착하기 보다는 실제 장사수준에 대한 나름의 가치관을 가지고 판단하는 것이 필요하다.

네 번째 다구좌 분양을 유도해 일부점포를 전매해준다는 약속을 믿지말아야 한다. 테마쇼핑몰의 상층부는 소액투자상품으로 구성되는 경우가 많은데 그러다 보니 조금의 여유를 가지고도 다구좌를 분양알선해 한두개의 점포를 남겨두고 나머지를 전매해서 프리미엄으로 남은점포의 중도금과 계약금을 납부한다고 제안받게 되는 경우에 빠져들면 짚을 들고 불속으로 뛰어들어가는 길이될 수 있다.

다섯 번째 신탁사업이라고 해서 무조건 안전하다는 생각을 버려야한다. 테마쇼핑몰의 경우 규모의 매머드성이나 총 사업비의 규모가 커지기 때문에 대부분 신탁회사와의 연계성을 가지고 사업을 진행하는 곳이 많다.

그러나 신탁사업이라 하더라도 사업성이 결여된 사업이라면 투자자들은 손해를 감수해야 하는데 대표적인 사례가 분당 테마폴리스다. 테마폴리스의 경우 대부분 20년 장기 임대 분양 방식으로 분양됐는데 시행사인 한국부동산 신탁의 부도로 시공사인 삼성중공업등과 상인들의 권리문제가 아직도 법정다툼중에 있는점은 신탁사업이 완전한 투자안전성을 확보한것을 의하하는 것은 아님을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있다.

여섯째 다중 유입시설인 극장층에 대한 환상을 버려야 한다. 극장층의 유동인구 발생은 대부분 목적형 소비군으로 분류되는데 과거와는 달리 온라인 예매시 예매비용이 발생됨에도 불구하고 티켓팅을 위해 예매비용을 지불하는 계층이 늘어나는 점은 관람전 시간을 절약하는 것을 의미한다.

반면에 상영종료후에는 대부분의 극장시설들이 일시에 발생하는 퇴거인구를 효율적으로 내려보내기 위해 별도의 통행동선을 가지고 있는 경우들이 많아 기대만큼의 쇼핑인구로 전환되지 않는 특징을 가지고 있는 점을 유의해야 한다.

일곱 번째 자신의 점포위치를 확정하여 날인을 받아야 한다. 지금은 설계변경등에 대해서 계약자 전원의 동의를 받도록 하고 있지만 과거에는 이런 제도적 장치가 미흡해 많은 투자자들이 테마쇼핑몰 계약후 자신의 점포 위치와 관련해 다툼이 많이 발생했었다.

특히 점포의 구분이 건축인허가와 관련해서 구분등기상 필요에 의해 사전에 확정되는 곳은 그나마 자신의 점포위치 확인이 수월하지만 전체 면적에 대한 위치는 표현하되 계약서에 호수와 설명들은 호수의 위치가 공급과정의 다양한 변수에 의해 아이템변경, 층별컨셉변경등에 따라 바뀔수 있는 위험도 있기 때문에 자신의 점포위치에 대한 도면표시 확인과 날인을 첨부해 두는 것이 필요하다.

이외에도 입점이 확정되었다고 하는 유명 대형시설등의 경우와 연계성을 가지고 분양을 받는 경우라면 유명대형시설의 입점이 취소되거나 변수가 발생할 경우 계약해지에 관련한 특약사항을 명시하는 것들도 투자자들이 적극 활용해야 하는 요소이다.

<매일경제 선종필 상가뉴스레이다 대표이사>