단지내 상가는 기본적인 수요가 확보된다는 기대감으로 안정적인 수익확보를 추구하는 투자자들의 관심을 많이 받는 상품이다. 특히 대한주택공사의 단지내 상가는 평균적으로 100가구당 1개 점포를 구성하는 정책을 취하고 있어 민간업체 상가보다 더 인기가 높은 편이다. 하지만 이러한 단지 내 상가도 지나치게 욕심을 부릴 경우 낙찰되더라도 손해를 보는 “승자의 저주”를 맛볼 수 있으므로 주의가 요구된다.

지난 9월 주공 분양상가 결과를 보면 성남 판교 지구 A6-1 블럭 202호와 207호는 같은 층수에 면적이 같고 내정가가 동일함에도 낙찰가는 1억 1천만원 이상 차이가 났다. 202호의 경우 중앙계단과 복도를 끼고 있다는 장점이 있지만 역시 복도에 붙어있는 207호에 비해 40% 이상 높은 낙찰가를 기록한 것은 상대적으로 불리한 입찰전략으로 보인다.

남양주 진접 7블록 101호와 102호도 면적과 내정가가 동일함에도 내정가대비 낙찰가가 최대 38.6%까지 차이가 났다. 같은 지구 14블록 102호와 103호 역시 동일 내정가에서 28.6%의 내정가대비 낙찰가 편차를 보였다. 이와 같이 동일한 조건에서 큰 낙찰가 차이를 나타낸 것은 입찰자의 고가입찰이 반영되었기 때문으로 분석된다.

또, 양주 고읍지구 8블록 101호와 105호는 동일 층과 면적, 내정가에서 무려 123.4%의 내정가대비 낙찰가 편차를 보였다. 105호의 낙찰가 2억 6300만원도 내정가의 212.1%에 해당할 정도로 고가낙찰인데 101호의 경우는 이보다 1억 5000만원 가량 많은 4억 1600만원에 낙찰되어 내정가 대비 335.5%를 기록했다.

이처럼 동일하거나 유사한 입지조건의 상가에서 상대적으로 높은 가격에 낙찰이 되면 어떤 문제가 생길까? 당연히 비싼 금액에 낙찰한만큼 투자수익율이 급감할 수 밖에 없다. .투자상품인 상가를 고가로 낙찰받은 경우 임대료와 보증금으로 기대수익을 올려야하는데 동일조건의 상가보다 그만큼 많은 임대수익을 올린다는 것이 쉽지 않다. 동일조건에서 낙찰가 차이가 클 경우 연수익율로 3-4% 가까운 차이가 발생할 수도 있는데, 최근 은행금리가 1년에 3-4%임을 감안하면 엄청난 차이다.

그렇다면 단지내 상가를 적당한 가격에 낙찰받기 위해서는 어떤 노력이 필요할까? 우선 시장조사와 꼼꼼한 수익율 계산이 필수이다. 분양하고자 하는 상가와 비슷한 규모를 가진 주변상가의 임대가격을 파악하는 것도 좋은 방법이다. 이 때 최소한 3곳 이상의 공인중개업소를 방문해 주변 상가 보증금과 임대료 수준을 파악하는 것이 바람직하다. 또, 투자대상과 규모가 비슷한 단지내 상가를 골라 수익율을 따져본 후 낙찰상한선을 정할 필요가 있다

상가투자를 통해 적정수익율을 내지 못하면 고가낙찰이 아무 의미가 없다. 낙찰의 기쁨이 ‘승자의 저주’로 돌아오지 않도록 전략적이고 치밀한 계산이 요구된다.

                                                                             상가뉴스레이다 대표이사 선종필