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창업비타민 - 맘에드는 점포, 계약시 유의사항

- 맘에드는 점포를 계약할 때 유의사항을 알아보자 -

겨울의 때를 벗고 봄기운이 완연해지고 있습니다. 상가뉴스레이다 비타민 강좌가 벌써 7개월째로 접어들고 있습니다.

그동안 강좌의 제목처럼 지식비타민이 많이 쌓이셨는지 궁금합니다.

이번시간은 지난 시간에 이어 상가계약단계에서 유의해야할 사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

필자가 상담을 하다보면 간혹 계약의 효력시간이 언제인가를 묻는 분들이 계신데 의외로 많은 분들이 게약당일에 계약을 취소하는것은 무방하다고 알고계신분이 상당히 많지만 이는 외곡된 정보를 잘못인식하고 있는 대표적인 사례이다.

법적용에 앞선 당사자들간에 계약취소가 감정적 배려등에 의해 합의취소가 되는것이 잘못 와전되고 있는 사례중 하나이지만 모든 사람이 계약을 취소하고 싶은 사람의 심적 물적 손실과 고통을 이해하고 순순히 계약을 취소하는 데 동의하여 주지는 않기 때문이다.

맘에 드는 점포를 계약할 경우 반드시 알아야 할 중요한 사항중 하나는 계약서에 도장을 찍고 상호교부가 되는 순간부터 효력이 발생한다는 사실을 반드시 명심해야 한다.

따라서 계약서를 작성할 경우에는 다시한번 점포의 거래조건들을 꼼꼼히 되짚어보고 마음에 걸리는 부분이 없을때 계약서에 도장을 찍도록 해야한다.

필자가 오늘 상담한 사례는 거래전에 건물주의 의사표현은 확인되지 않은 상태에서 권리금과 보증금을 포함한 계약서에 계약을 체결하고 계약금을 지불한 후에서야 주의해야할 사항이 없는지 물어오시는 분이 계셨다.

이는 소잃고 외양간 고치는 격으로 엎지러진 물을 주워담지 못한다는 사실을 명심해야할 대목중 하나이다.

이외에도 계약시에는 다양한 위험요소가 있는데 이중 한가지가 본인당사자가 아닌경우와 계약할때 위임장에 대해서 간과하는 경우가 많다는 사실이다.

우리나라는 민법에 부부별산제를 채택하고 있기때문에 중요한 계약에 있어 권리자인 남편은 그 아내와도 별개로 처리된다.

과거 필자가 상담했던 사례중 하나는 남편과의 사이가 좋지 않아 내연남이 생긴 부인이 남편의 권리를 대리하여 임대차계약을 통해 보증금을 가지고 잠적하여 고생을 하는 사례도 있었다.

이렇듯 위험성이 내포되어 있음에도 불구하고 현장에서는 "그려러니"하는 방심을 통해 낭패를 보는 사례들이 간혹있으므로 계약에 있어서는 원리원칙에 입각하여 당사자 신분증 확인 내지는 위임의 경우라면 위임장과 위임인감을 반드시 확인해야 한다.

다음으로는 기재사항의 숫자기입란의 여백이 없도록 하고 가능한 숫자의 경우는 문자로 병행하여 표기하여 계약내용의 변형이 없도록 하는 조치가 필요하다.

이외에도 미심쩍은 부분이 있다면 일반적인 계약서 내용외에 특약사항으로 표기하는것이 좋은데 이런 내용중에는 전임차인이 지켜야할 책임 부분의 명시가 있다.

전임차인에게 받아야할 책임 명시부분에는 건물주와의 계약전 만남을 꺼리는 매도자의 현실적인 상황을 고려해볼때 건물주와의 계약승계를 책임지도록 하는 부분과 일정한 기간내 책임내용이 이행되지 못할시 어떤식으로 계약해질를 할것인지를 명시하는 부분이 필요하다. 이는 사전에 건물주의 의사를 확인하지 못한 경우에는 반드시 명심해야 하는 항목으로 얘기되어진 대로 이행되지 않을 경우 어떻게 처리하기로 한다는 사항이 없어 법적분쟁으로 휘말리는 일이 없도록 사전에 처리방법을 정해두는것이 일을 명쾌하게 처리할 수 있기 때문이다.

우리 속담에 "배운게 도둑질" 이라는 말이 있다. 이는 창업 현장에서 보면 자신이 운영하던 점포를 매도하고 난후 마땅한 전업을 하지 못하는 경우에 간혹 자신이 매도한 점포의 인근에 동일 업종을 차리는 경우에 해당되는 속담인듯 싶다.

법률적으로는 권리금을 주고 받은 거래에 있어서 동일행정구역내에서는 동종업종을 금지하는 규정이 있기는 하지만, 주점이나 음식점의 경우 메뉴와 운영형태가 퓨전화 되어가다보니 동일업종에 대한 견해에도 분쟁의 소지가 많이 발생하게된다.

따라서 전임차인에게 받아두어야할 특약사항으로 최소한의 영업권역을 표현하여 그안에서 동일업종및 유사업종을 금지하는 특약내용이 필요해진다.

권리금에는 단순한 시설 권리금도 있지만 대체로 영업기반을 닦아둔 가치에 대한 권리금을 지불하는 것이 대부분이고 보면 전임차인이 인근에 유사업종으로 장사를 한다는 것은 그간의 닦아둔 고객을 흡수하는 경쟁관계가 되기 때문에 그러한 위험요소를 미연에 방지해두어야 하는것이다.

지난시간들의 점포검토단계에서 주의할점과 거래방식을 어떻게 할것인가? 그리고 계약서 내용을 작성할때 유의점 등을 유념해 만일에 있을지 모르는 피해를 미연에 방지하기 바란다.

창업자에게 있어 창업자금은 자신의 모든것이 걸린 일이기 때문이다.

NOTE

점포를 계약하는 일은 모든것을 확정짓는 일이다. 따라서 미진한 부분이 없는지 다시한번 검토해보고 미진한 부분을 남기지 말아야 한다.

점포를 거래하는 계약서는 가능한 "이렇게 하자"라는 내용의 계약내용외에도 계약내용대로 진행되지 않을 경우의 책임에 대해서도 명시하도록 하자.

거래상대방에 대한 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 반드시 거래상대방임을 증빙할 수 있는 것을 챙기도록 하자.

전임차인과의 관계는 점포를 인수하는 것으로 만료되는 것이 아니다. 새로운 분쟁요소를 만들지 않기위해 특약사항을 통한 조건을 명쾌히 하여두자.

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