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투자비타민 - 상가투자 잘못된 상식 바로잡기 (10)

- 역세권 상가는 투자 실패확률이 제로에 가깝다(?) -

8.31대책 후속입법이 마무리됨에 따라 주택과 토지시장의 투자대안으로 상가에 대한 투자자들의 관심이 날로 높아지고 있다.

하지만 상가시장은 경기흐름에 민감한 반응을 보이는 투자상품이라 반사이익의 호재와 경기호전의 기대감만으로는 여전히 자립도와 특화도 형성이 취약한 수준이다.

. 과거 호경기 시절 톡톡히 재미를 본 상가전문 투자자들 마저 더딘 움직임을 보이고 있으며 시세차익을 노린 단타성에서 장기적이고 안정적인 목적으로 투자성향도 선회하는 형국이다.

투자대상지 선정에 있어서도 그 범위는 대폭 줄어들었고 고정고객 확보가 다소 용이한 택지개발지구내 단지내상가와 근린상가등으로 관심이 쏠리는 상가 유형별 양극화 현상도 낳고 있다.

여기에 또 한가지 투자자들의 이목을 집중시키는 상권으로 풍부한 유동인구와 편리한 교통이 강점인 역세권도 투자 선호지역중 우선순위로 꼽히는 이유도 같은 맥락이다.

작금의 현실을 감안한듯 상가투자자들의 니즈는 철저하게 위협요소를 배제하는 방향으로 흐르고 있어 분양업체 또한 입지의 중요성을 재차 강조하지 않을 수 없게 되었다.

실제 도심권 신축상가의 분양현황을 둘러보더라도 역세권의 입지가 아닌 상가가 거의 없을 만큼 일단 역세권의 입지적 조건을 갖춰야 투자자와의 묵시적 전제 합의에 이른 것으로 볼 정도다.

그런데 오랜기간 경기침체가 이어지면서 최적의 상가 입지라는 역세권 불패신화의 믿음이 약해지기 시작했고 마침내 예고된 지역별 랜드마크 상가들이 오히려 흉물로 전락하는 사례까지 늘고 있어 역세권 상권의 이해를 달리해야 할 필요성이 대두되고 있다.

도대체 왜 그럴까? 외형으로 상가의 가치만 따져봐도 고객의 외면은 도무지 납득키 어려운 현상이며 더군다나 역세권이란 의심의 여지가 없는 입지에서 미운오리새끼로 전락한 경위에 대해서는 의문에 꼬리에 꼬리를 물 뿐이다.

그러나 상권의 활성요소 측면에서 면밀히 살펴보면 이들 상가에서 몇가지 오류가 발견된다. 먼저 해당 상권내 수요층의 소비패턴을 제대로 읽지 못했다는 점이다.

상권마다의 강세업종은 오랜시간이 흐르면서 형성되게 마련이다. 따라서 타지역내 강세업종이 또 다른 상권에서 힘을 발휘하기에는 역부족이라 할 수 있다. 일부 테마쇼핑몰들이 나름대로 경쟁력을 갖췄다고 자부하고 새로운 역세권에 입성했지만 동대문을 떠난 쇼핑몰은 새로운 상권내에서는 맥을 못추기 일쑤였다.

또한 아무리 분양율이 높아도 입점을 전후로 임대율을 높이지 못하면 상가는 오랜기간 공실을 면할 수 없게 밖에 없다.

두 번째 역세권의 잇점에도 상가 활성에 실패한 상가는 역주변 유동인구의 분할 현상에 적절히 대응치 못했다고 볼 수 있다. 요즘 역 출구는 한자리 숫자에서 역 규모에 따라 두 자리를 넘기는 경우가 많다. 특히 출구에 따라 대 상권과 소 상권으로 구분돼 상권의 힘 균형 도 다르게 나타나고 있다.

상층부 입주가 끝난지 반년이 넘어도 텅 비어 있는 역세권 일부 주상복합 상가들의 사례만 봐도 이론상의 역세권일 뿐 상가 유입 고객수는 눈 대중으로 헤아릴 정도로 역 주변 유동인구의 분할 현상이 그대로 적용되고 있었다.

세 번째 역세권 주변 상가의 포화상태도 역세권 신축상가의 활성을 이끌지 못한 이유로 꼽을 수 있다. 이미 역세권내 수많은 상가들의 입점으로 공급 점포의 수가 한계를 넘었음에도 막강한 흡입력 없는 신규 상가의 등장은 상권내 존립이 어려울 수밖에 없다.

앞으로 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석없이 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 더 이상 지향되기 어렵다. 따라서 사람이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값도 가지고 투자에 임해야 훗날 낭패를 면할 수 있다.

NOTE

역세권이라해도 유동인구의 분할 현상을 제대로 활용치 못하면 상가 활성은 어렵다. 요즘 역 출구는 한자리 숫자를 뛰어넘어 역 규모에 따라 두자리를 넘기는 경우도 있다. 특히 출구에 따라 대 상권내 소 상권으로 구성돼 상권의 힘 균형 또한 다르게 나타나고 있다.

앞으로 역세권 상가투자에 있어 세밀한 분석없이 풍부한 유동인구에만 현혹된 투자는 더 이상 지향되기 어렵다. 따라서 사람이 많이 모이는 곳이면 장사가 잘 된다는 상가투자의 기본 공식과 변수로 작용할 세부공식의 결과값도 가지고 투자에 임해야 훗날 낭패를 면할 수 있다.

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