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창업비타민 - 맘에드는 점포, 거래는 어떻게 이루어지나?

- 맘에드는 점포를 거래할 때 거래과정을 이해하자 -

맘에드는 점포를 직거래방식이든 중개업소를 통한 방식이든 거래를 할 경우 거래과정과 주의점등을 알아두어야 한다.

실상 중개업소를 통해 거래를 하게되더라도 본인이 주의의무를 기울여야할 필요가 있는이유는 중개업소의 공제조합등을 통한 배상은 거래하자가 발생하더라도 전액 배상을 해주는 것이 아니기 때문이다.

실제로 거래와 관련한 하자가 발생할 경우 계약자의 주의 의무의 정도를 따져 교통사고처럼 자신의 과실부분만큼은 변제대상에서 제외되는 판례들이 왕왕이 발생하고 있으며, 무엇보다도 중개업소의 공제보험 금액이 충분하지 못한점등이 있기 때문이다.

이번시간은 이런 위험성을 조금이라도 사전에 미리 알고 조심해야할 부분들에 대해서 알아보기로 하자.

필자는 얼마전 상담을 통해 모 빌딩건물의 관리사무실과 세입자 김모씨 그리고 김모씨에게 건물주의 동의를 얻지않은 상태로 전대계약을 통해 영업을 하고 있던 의뢰자상가의 처리 문제와 관련하여 상담한 바가 있었다.

문제의 요지는 건물주는 상가건물의 일반 관리와 임대차 관리를 관리사무실의 책임자에게 실제생활에서 위임을 해둔 상태였으나 계약자 김모씨는 현재 상가임대차 계약이 4년정도 진행된 상태로서 전대차 계약을 맺은 의뢰자와 맺은 계약내용의 임차보장기간 만큼 임대차관계를 관리사무실과 유지할 계획이 없는 상태에서 계약을 연장하지 않겠다고 의뢰자에게 알려온것이며, 의뢰자의 경우 김모씨가 계약을 해지 할 경우 전대계약에 대한 동의가 없었던 관계로 김모씨의 임대차관계가 종료될 경우 시설비등 막대한 피해를 볼 수 있는 입장에 처하게 되었다.

의뢰자는 김모씨에게 전대계약기간 만큼은 계약이 유지될 수 있도록 하여 줄것을 요구 하였으며, 김모씨는 이 요구에 응하면서 새로운 제안을 했다고 한다. 즉, 현재 건물주의 위임을 받은 관리사무실과 김모씨 자신과의 계약을 의뢰자의 이름으로 명의 변경을 하여 줄테니 상당한 권리금을 주고 인수 하라는 내용이었다고 한다.

의뢰자는 어차피 전대계약기간을 김모씨가 충족시켜준다고 하더라도 자신의 시설비 투자부분을 회수하기 어려울 뿐만 아니라, 현재 전대관계에 대한 내용을 밝힐 수 도 없어서 사업자 등록 마저도 김모씨 이름으로 장사를 하고 있는 불편한점등을 해결하기 위해 김모씨로 부터 점포를 인수하기로 하였다고 한다.

그런데 문제는 김모씨에게 지불해야 하는 권리금, 보증금등등의 금액을 투명하게 처리 하지 못하는 데 있었다. 관리사무실에서는 정상적으로 새로운 계약으로 처리하지 않고 명의이전으로 승계처리해야 하기 때문에 건물과 관련된 건물주(법인)통장으로 입금하지 못하니 통장외에 거래를 해야하며, 입금된 내용에 대해서는 입금증으로 입금을 증명해주겠다고 하면서 김모씨는 계약의 주체중 하나인 건물주의 업무대행자인 관리사무실의 담당자를 만나지 못하게 한다는 내용이었다.

의뢰자는 이런 거래에 있어서 어떤 대안을 가져야 자신이 건네준 자금이 계약을 유효하게 유지시키기 위한 적법하게 입금된 증명으로 활용되었는지를 보장할 수 있는 방법을 물어 오셨다.

그러면서 계약당사자의 업무위임인인 관리사무실의 입금증이 유효 할 수 있는가에 대해서 강한 의구심을 가지고 있으며, 혹 돈을 건넨후 잘못되는 상황이 발생할 수 있지 않은가 등에 대해서 불안해 하고 있었다.

이런 거래는 일단 법적 테두리안에서 발생하는 보편적 거래 방식이 아니기 때문에 계약자체에 상당한 위험성이 내포되어 있기때문에 권할만한 계약상황은 아니라고 할 수 있다. 다만 최소한 의뢰자의 처지가 반듯이 상대방의 요구조건을 수용하더라도 계약을 통해 본인의 손해를 만회해야한다면, 최소한 거래상대방의 건물주 위임장과 위임을 증명하기 위한 인감증명등을 첨부하고 거래당사자인 상대방을 직접 대면한 자리에서 계약과 관련된 제3자 증인이라도 세워두어야 극단적인 피해를 막을 수 있다고 하겠다.

우리들은 주변에서 이처럼 계약을 진행하면서 상대방이 누구인지 확인도 되지 않는 계약들을 많이 보게된다.

그저 중개업소에서 주인이 바빠서 못나오니 그냥 입금하시면 된다라거나, 꼼꼼히 짚어봐야 할 내용들을 간과하고 계약하는 경우들이 많은것이다.

그러나 문제가 발생되지 않을 때에는 하등의 피해가 없겠으나, 만일의 하나라도 문제가 발생한다면 이는 돌이키기 어려운 피해를 볼 수 있으므로 주의에 주의를 기울여야한다.

보통의 경우라면 일반적인 점포계약은 건물주를 상대로 최초 또는 공실상태의 점포를 계약하는 것이 아니라면 일단 우선적인 계약은 영업자인 전 임차인과 권리 양도양수계약을 한후 나중에 건물주와 계약을 하게된다. 이렇게 두번의 계약이 진행되는 이유는 전임차인의 경우 새로운 임차인에게 받아야할 권리금을 건물주에게 노출하는것이 여러모로 부담스럽기 때문이기도 하며, 건물주 입장에서도 전임차인과 후 임차인의 권리금 거래사실을 동석하여 참석할 경우 마치 권리금을 인정하는것 같은 느낌이 드는것이 부담스럽기 때문이기도 하다.

거래의 위험성은 전 임차인과 새로운 임차인간의 권리의무승계시에 발생하게되는데 간혹 전임차인이 이중계약을 하는 경우라든가, 건물주가 전 임차인의 잔여기간외에 계약을 연장할 의사가 없다던가 하는 경우 막상 입점하기 전 건물주와 계약을 쓸때 문제가 발생할 수 있다.

따라서 전임차인과 계약의 의사가 있어 보증금 및 월세를 전임차인과 승계하여 계약을 맺게 될경우 권리금 거래와 관련된 부분은 노출하지 않는다 하더라도 전임차인에게 계약금을 건네는 단계에서는 건물주의 의사표현을 반드시 체크할 필요가 있다. 당일 건물주의 의사표현을 확인한후에 전임차인과의 계약과 관련된 금액이 건네질 수 있도록 세심한 주의가 필요한 부분이다.

다음시간은 계약단계에서의 주의를 기울여야하는 몇가지 사항에 대해서 추가로 알아보기로 하자.

NOTE

점포를 거래할때는 먼저 전임차인과 계약후 중도금, 잔금시에 건물주에게 연락하는 경우가 대부분이나, 최소한 전임차인과 계약의사를 실제 진행하는 계약금을 건네는 단계에서는 건물주의 인지를 통한 의사표현을 체크할 필요성이 있다.

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