:::::: 명품부동산 중개업소 홈페이지 sangganews.com/024951388 ::::::

경매비타민 - 22. 입찰과 관련된 부분을 이해하자!

22. 입찰과 관련된 부분을 이해하자!

많은 경매강의, 특강등에서 경매절차의 이해 그리고 권리분석이 대단히 중요하다고 주장한 바 있습니다. 이 글을 읽는 많은 많은 분들께서도 그러한 부분을 충분히 공감하고 있으리라 판단합니다. 그러나 실제 그러한 부분을 이해하고도 입찰장에서 단 한번의 실수로 인하여 낙찰을 받지 못하는 경우가 발생할 수 있음에 유념하여야 하고 따라서 특히 입찰장에서의 집중력을 요구하고 싶습니다.

오늘은 입찰의 대리등 입찰과 관련된 부분에 대해서 문답식으로 언급하고자 한다.

1. 일반인이 돈받고 입찰의 대리가 가능한가?

원칙적으로 입찰의 대리는 누구나가 가능하다. 다만, 입찰의 대리와 관련하여 금전을 수수하게 되면, 변호사법 문제가 발생한다. 현행 법상 금전을 수수하고도 입찰의 대리를 할 수 있는 자로서는 변호사, 변호사 사무직원(실제로는 변호사가 하는 것과 같은 효력 발생), 법무사, 그리고 대법원에 경공매 대리에 관하여 등록된 공인중개사다.

2. 입찰표는 입찰법정에서 누구에게 제출하여야 하나?

입찰에 응찰하고자 하여 입찰표를 작성한 자는 입찰기일 입찰시간 완료전에 집행관(?)에게 제출하여야 한다. 실무에서는 입찰봉투를 입찰함에 투입함으로서 집행관에게 제출하는 것으로 본다. 위와 같은 입찰표의 투입은 매수의 신고를 한 것과 동일한 효력이 있다. 또한 한번 제출한 입찰표는 취소나 변경 등이 곤란하기 때문에 신중하게 작성하여 제출하여야 한다.

3. 입찰보증금은 얼마를 납부하여 하나?

입찰에 응찰하고자 하는 자는 입찰보증금을 납부하여야 한다. 물론 재경매등의 경우에는 최저매각대금 대비 20-30%의 입찰보증금을 납부하여야 하나, 통상적으로는 최저매각대금의 10% 해당하는 금액을 획일적으로 납부하여야 한다.

입찰보증금은 과거 2002. 7. 1. 이전에 접수된 사건(통상 ‘구법사건’이라 한다)에 대해서는 입찰자가 입찰하고자 하는 입찰가액의 10%를 입찰보증금으로 납부하였던 반면에 2002. 7. 1. 이후에 접수된 사건(통상 ‘신법사건’이라 한다)에 대해서는 입찰가액의 10%가 아닌 획일적으로 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 납부한다.

4. 입찰보증금은 현금으로만 가능한가?

입찰보증금의 납부와 관련하여 지금까지는 금전과 자기앞수표 등이 주류를 이루었는데 반해 2004. 9. 이후부터는 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서로도 가능하다(보증료 부분에 대하여 궁금한 사항은 해당 보증보험 주식회사에 문의하면 된다)

5. 입찰기일날 입찰은 통상 몇시부터 몇시까지에 이루어지는가?

통상 입찰기일날 입찰시간은 오전 10시부터 11시 10분까지로 이 시간내에 매각물건명세서 등을 확인 한 다음, 입찰표를 작성하여 입찰봉투를 입찰함에 투입하여야 한다. 이후 약 20-30분 동안 법원직원들이 입찰봉투를 정리하고, 이후 집행관이 사건별로 입찰한 사람을 불러내어 그 앞에서 입찰봉투를 개찰하게 된다. 물론 입찰자가 많으면 개찰시간은 그만큼 증가하게 된다.

6. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인은 어떻게 결정되나?

응찰자 중 최고의 가격으로 입찰가액을 기재하고 정해진 입찰보증금을 납부한 자가 최고가매수신고인으로 결정된다. 또한, 최고의 입찰가액으로 매수신청을 하고, 정해진 입찰보증금을 제출한 자가 두사람 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시하고, 추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가액에 미치지 못하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가액에 못미치는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 본다. 아울러, 최고가 매수신고인이 되지 못한 나머지 응찰자들은 집행관에게 입찰자용 수취증을 교부하고, 본인임을 확인한 다음 보증금을 돌려받는다. 아울러 최고가매수신고인은 사건 번호별로 작성하는 입찰조서와 법원보관금납부 명령서에 기명날인하고, 입찰보증금 영수증을 교부받는다.

응찰자 중 최고가매수신고인의 최고가매수신고액에서 그 입찰보증금액을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 매수신고인은 매각기일을 마칠때까지 집행관에게 최고가 매수신고인이 대금지급기한까지 잔대금납부를 하지 아니하면 자기의 매수신고에 대해 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고를 하게 되는 것이다.

※ 즉, 최저매각가격이 1억원이고, 최고가 매수신고인의 입찰가액이 1억3천만원이라면 : 1억3천만원 - 입찰보증금 1천만원 = 1억2천만원이상의 가액으로 응찰한 사람이 차순위매수신고인이 될 수 있다는 것이다.

NOTE

1. . 금전을 받고 입찰의 대리를 할 수 있는 사람은 변호사, 변호사사무원(실질적으로는 변호사이지만 변호사를 대리하여 가능하다), 법무사(법무사 사무원은 불가능하다), 대법원에 경공매대리가 가능하도록 등록된 공인중개사이다.

2. 2002. 7. 1. 이전에는 낙찰받고자 하는 가격의 10%를 통상 입찰보증금으로 납부하였으나, 2002. 7. 1. 이후에는 획일적으로 최저매각가격의 10%로 입찰보증금을 납부하도록 하였다.

3. 입찰보증금은 현금, 자기앞수표, 보증보험이 가능하다.

- 자료 인용시 인터넷주소"www.sangganews.com"와 한글상호 "상가뉴스레이다"를
병행하여 표기할시 본 내용의 복제와 전제를 허용합니다.

설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무