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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 15

- 상가를 매각할때 양도소득세만 걱정하면 된다? 상가 매각시에 부가가치세를 낼 수 도 있다. -

우리는 지난시간에 상가의 종합소득세와 관련한 부분을 알아보았다.

이번 시간은 상가양도시에 의외로 부가가치세가 나올 수도 있는 경우에 대해서 알아보기로 하자.

2006년 1월 나억울씨는 강남의 3층상가를 양도하였다. 매수자 쪽인 나똑똑씨는 병원을 운영하는 사람으로 3층상가를 인수하여 병원으로 사업자등록을 하고 운영을 하였다.

양도후 몇 달 뒤 관할세무서에서 부가가치세 수천만원 고지서를 받고 나억울씨는 가까운 세무사 사무소를 찾게 되었다.

세무사 사무소에서는 다음과 같은 내용을 설명을 해 주었다.

“상가를 양도하게 되면 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부과 될 수 있습니다. 여기서 부가가치세는 건물양도에 따른 것으로 총양도금액 중 건물가액에 부가가치세가 과세 되어 수천만원의 부가가치세 고지서를 받으신 것입니다.”

“사업양수도라 하여 부가가치세가 부과 되지 않는 경우가 있는데 이는 부가가치세 과세사업자간의 사업양수도에만 가능합니다. 매수자가 병원 같은 면세사업자인 경우에는 매매계약당시 건물분 부가가치세 별도로 계약서를 작성하여 부가가치세 금액을 매수자에게 추가하여 받아야 하며 지금처럼 부가가치세 문제가 상호 이야기 되지 않은 경우에는 부가가치세를 포함하여 거래된 것으로 보아 나억울씨에게 부가가치세가 고지되는 것입니다.”

나억울씨는 억울하지만 부가가치세 수천만원을 납부하여야 만 했다.

여기서 상가를 팔 때 알아야 할 부가가치세를 정리하여 보자.

원칙: 주택이 아닌 상가를 팔 때는 토지를 제외한 건물분 가액에 부가가치세가 부과됩니다.

예외: 다음요건을 모두 충족한 사업양수도의 경우에는 부가가치세과 과세되지 않습니다.

사업양수도 요건

- 사업의 포괄적 승계요건:
  사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계(사업분할 포함)

- 인적요건 :
  부가가치세 과세사업자간 사업양수도(매수자가 학원, 병원, 비영리단체인 경우 부가가치세를 계약서에 명시하여 징수하여야 함). 매수자가 간이과세자인 경우도 인정되나 양수후 간이과세가 배제되어 일반과세자가 된다.

- 업종요건 :
과거(2005년까지)는 매수자가 업종을 변경하는 경우 과세되었으나 사업의 동질성 요건을 폐지하여 일부 직접사용 및 업종의 변경 등의 경우에도 적용한다.

- 사업양도신고서 제출요건
  사업양도요건을 2006년부터 완화 하였지만 사업양도 후 "사업양도신고서”를 제출하여야만 부가가치세를 부과하지 아니한다.

NOTE

상가를 팔때는 부가가치세를 고려하여야 한다.

사업양수도 요건을 검토하여 요건이 충족하지 아니하면 매매계약서상 부가가치세를 명시하여 세금계산서를 발행하여 부가가치세를 징수하여야 한다.

가능하다면 거래전 세무사사무실등을 통한 사전 검증의뢰등의 도움이 받는 것이 좋다.

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