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경매비타민 - 25. 매각결정 절차의 두번째 이야기

25. 매각결정절차의 두번째 이야기

어느덧 4월입니다.

부동산시장이 어느때보다도 차분한 한때를 보내고 있는 듯 합니다.

최근 경매에 관한 문의가 많아지고 있는데 그중에서도 오늘 여러분들이 배워야할 매각허가 및 불허가 그리고 즉시항고등에 대한 문의가 많습니다.

경매절차와 관련된 부분에서 상당히 많이 언급되는 부분입니다. 여러분들께서 보다 많은 관심을 가지시고 반드시 이해하시기 바랍니다.

1. 매각불허가 이후의 절차는 어떻게 되나?

① 매각불허가가 종국적으로 매각을 불허가 할 사유에 의한 것이라면, 즉 매각부동산이 멸실되거나 집행취소사유가 있어서 불허가 하고 그것이 확정된다면 그 후의 모든 매각절차는 모두 소멸하고 경매는 종결된다. 즉 경매가 사라지는 것과 같다. 또한 매각불허가되었다는 결정정본가지고 해당 등기소에 경매개시결정기입등기의 말소촉탁을 한다. 즉 채무자 소유의 부동산의 등기부등본 갑구에 표시된 경매개시결정기입등기를 말소시키게 되는 것이다

② 매각불허가가 종국적으로 매각을 불허가 할 사유가 아니어서 다시 매각기일을 지정하여야 한다면 새매각기일을 정한다.

매각을 불허가 한다는 결정이 확정되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수인 등은 매수에 관한 모든 책임이 면제되므로 즉시로 보증금반환청구권이 발생하여 매각기일날 납부한 보증금을 반환받을 수 있다.

2. 매각허가결정과 관련하여서

집행법원은 이해관계인들의 이의가 이유없다고 판단되고, 아울러 직권으로도 매각을 불허가 할 이유가 없다고 인정하는 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 한다.

매각허가결정에 대해서는 매각결정기일에 법정에서 반드시 선고하여야 하고, 이 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 발생한다.

매각허가결정을 선고하지 아니하고, 일반결정과 같이 결정문정본이나 등본의 송달에의한 고지는 위법하다. 또한 매각허가결정은 공고도 하여야 한다.

매각허부결정은 이해관계인들의 출석과는 상관없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 발생하게 되므로 결정정본을 이해관계인들에게 송달할 필요는 없다(통상 실무에서는 매각결정기일날 이해관계인들이 직접 출석치 아니하고, 그 이전에 매각허부에 대한 이의진술서등을 제출하고, 당일에는 전화로 그 허부여부를 확인한다)

3. 매각허부에 대한 즉시항고

① 매각허부결정에 대한 불복방법
이해관계인들은 매각허부 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고할 수 있고, 또한 매각허가에 정당한 이유가 없거나 허가결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고할 수 있다.

매각허부결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되고, 통상항고, 집행에 관한 이의등으로는 다툴수 없다.

② 항고제기 기간
즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하여야 한다. 즉 매각허부결정을 선고한 날로부터 1주일이내에 항고를 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 항고는 각하된다.

③ 항고의 제기방법
즉시항고장은 매각허부결정을 한 원 집행법원에 제출한다. 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 한다.

항고이유서를 제출하지 아니하거나, 항고이유를 대법원 규칙이 정하는 바에 따라 기재하지 않으면 원 집행법원은 즉시항고를 각하하여야 한다.

④ 항고를 제기할 수 있는 자
매각허부결정에 따라 손해를 볼 수 있는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있다. 여기서의 이해관계인은 앞서 언급한 제90조의 이해관계인을 말한다.

만일 이해관계인이 아닌 자가 항고를 하게 되면, 그 항고는 부적법하여 각하된다. 매수인신고인도 항고제기가 가능하나, 그때에는 자신에게 매각을 허가하여달라는 것을 주장하는 항고에 국한된다.

⑤ 매각허가결정에 대한 항고에 있어서 항고보증금의 납부
매각허가결정에 대해 항고하는 자는 그 항고보증으로 매각대금의 10%에 해당하는 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하여야 한다.

과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 낙찰자만이 항고보증을 납부하였어야 했으나, 이유없는 항고남발로 인한 경매절차의 지연등을 방지하기 위해 항고를 제기하는 모든 이해관계인들이 매각대금의 10%에 해당하는 보증을 제공토록 하는 이 제도가 탄생하게 되었다.

만일 소유자와 채무자가 한 항고가 취하, 기각, 각하되면 위 항고보증금은 배당할 금액에 편입되고, 나머지 항고인들이 항고를 하여 취하, 기각, 각하된 때에는 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 연 25%의 이율(민집규75조)에 의한 금액을 제외한 나머지 금액만을 돌려주고, 위 지연손해금은 배당할 금액에 포함된다.

다만, 경매가 취하되거나 매각절차가 취소된 때에는 항고인은 위 반환받지 못한 항고보증금을 반환받을 수 있다.

즉시항고가 받아들여지면 그 확정증명원을 발급받아 집행법원에 제출하면 항고보증금을 회수할 수 있다.

⑥ 즉시항고이유
㉠ 매각허가결정을 한 경우의 항고이유

매각허가에 대한 이의사유가 있거나, 그 결정절차에 큰 잘못이 있을 경우, 매각허가결정전에 매각절차에 큰 잘못이 있는 경우, 매각허가결정자체에 큰 잘못이 있는 경우에 항고이유가 된다. 다만 다른 이해관계인의 권리에 의한 것을 이유로 하는 항고는 불허한다.

㉡ 매각불허가결정을 한 경우의 항고이유

매각불허가결정에 기재된 사유에 대해서만 항고이유가 된다.

㉢ 아울러 임의경매사건에서는 실체상의 이유 즉, 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생. 이행기의 연기 등의 하자를 매각허가결정에 대한 항고사유로 삼을 수 있다.

⑦ 즉시항고의 효력

매각허가에 대한 즉시항고에는 집행정지의 효력이 없다. 다만 매각허가여부의 결정은 확정되어야 효력이 있으므로 즉시항고가 있으면 집행법원은 대금지급기한통지나 배당기일 또는 새 매각기일을 지정할 수 없다.

즉 사실상 매각절차를 진행할 수 없어 실질적으로는 집행정지의 효력이 있는 것과 같은 효과가 있다.

NOTE

1. 매각을 불허가 한다는 결정이 확정되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수인 등은 매수에 관한 모든 책임이 면제되므로 즉시로 보증금반환청구권이 발생하여 매각기일날 납부한 보증금을 반환받을 수 있다.

2. 매각허부결정은 이해관계인들의 출석과는 상관없이 선고에 의하여 일률적으로 그 고지의 효력이 발생하게 되므로 결정정본을 이해관계인들에게 송달할 필요는 없다.

3. 즉시항고는 원결정을 고지받은 날로부터 1주일 이내에 항고장을 원심법원에 제출하고, 만일 항고장에 항고이유서를 기재하였다면 추가로 항고이유서를 제출하지 않아도 되나, 신법에서는 항고장에 항고이유를 기재하지 아니한 경우에는 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원 집행법원에 제출하여야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무