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세무비타민 - 부동산과 관련된 세금시리즈 - 17

- 각종 영수증으로 양도소득세 줄이기 -

세무비타민- 각종 영수증으로 양도소득세 줄이기

2007년부터 모든 부동산에 대하여 투기지역 등에 관계없이 양도자와 매수자간에 실제로 거래한 가액에 의하여 양도소득세를 계산하게 됩니다.

양도소득세가 실지거래가로 부과되는 경우 각종 영수증을 성실히 준비하지 아니하면 절세를 할 수 없습니다.

다음 사례를 중심으로 실지거래가액 과세하에 양도소득세 절세방안을 살펴보고자 합니다.

나억울 사장은 2005년 6월 30평의 아파트를 매입하고 기준시가에 준하여 취득가액 8,000만원에 계약서를 작성하고 실지거래가액 1억 4천만원을 대부분 현금으로 전달하여 이 아파트를 매입하였습니다.

2005년 7월 전세가 나가지 않아 발코니 샤시를 설치하고 500만원의 공사비를 사업자등록이 없는 인테리어업자에게 현금으로 전달하였습니다.

2007년 3월 2억원에 아파트를 양도하고 양도소득세 신고를 하였습니다.

반면 나똑똑 사장은 동일시기 2005년 6월 30평의 아파를 매입하면서 1억 4천만원 실거래가액을 당시 양도자에게 통장으로 송금하고 영수증을 수취하고 검인계약서외에 실거래계약서를 보관하고 중개사 수수료, 법무사 수수료 영수증 일체를 보관하였습니다.

나억울 사장과 동일시기에 발코니 샤시 설치하면서 500만원 공사비를 업자에게 송금하고 공사견적서, 계약서 및 영수증을 수취하였고, 2007년 3월에 2억원에 아파트를 양도하고 양도당시 중개수수료 영수증을 수취하여 양도소득세를 신고하였습니다.

나억울 사장과 나똑똑 사장의 양도소득세 비교를 해보면

구분	나억울사장	나똑똑사장	비고
양도가액	200,000,000	200,000,000	실거래가액
취득가액	80,000,000	140,000,000	송금 영수증 및 각종 영수증으로 본인이 입증하는 금액만 인정
취득세 등록세(5.8%)	4,640,000	4,640,000
취득시중개수수료	-	560,000
취득시법무사수수료	-	200,000
수선비용	-	5,000,000
양도시중개수수료	-	800,000
기본공제	2,500,000	2,500,000
양도차익	112,860,000	46,300,000
양도소득세	27,522,990	7,462,620	예정신고 납부시

나억울사장은 각종 영수증을 준비하지 못하고 현금으로 대부분의 비용을 지불하여 입증을 하지 못하여 약 2,000만원을 양도소득세를 더 부담하게 되었습니다.

실거래가액으로 양도소득세를 신고하는 경우 각종 비용을 본인이 입증하여야만 공제되어 나똑똑 사장과 같이 은행거래를 통한 송금을 하고 영수증을 반듯이 수취하여야 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

양도소득세 절세를 위하여 챙겨야 할 각종 비용은 다음과 같습니다.

- 취득,양도시 각종 수수료등

1) 취득시 중개수수료, 법무사 수수료
2) 취득당시 취득세, 등록세
3) 국민주택채권 은행 할인시 할인료(보통 법무사 영수증에 표시됨)
4) 양도시 세무사 신고수수료

- 수선비용

“용도 변경이나 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”으로 “부동산의 사용기간이나 그 가치를 현실적으로 증가시키는 비용”

공제 불능금액 : 벽지,장판 교체, 싱크대 중방기구 교체, 외벽 도색, 보일러 수리

공제 가능금액 : 발코니 샤시 설치비용, 난방시설 교체비용 등

*과세 관청의 판단에 따라 비용인정 여부가 상이한 게 현실입니다.

NOTE

2007년부터는 모든 부동산의 양도소득세는 실지거래가액으로 부과됩니다.

이제는 부동산을 취득하는 경우에는 모든 비용을 은행거래를 통해 송금하고, 영수증을 수취하여야 양도소득세를 절세 할 수 있습니다.

모든 세금의 절세 방법은 영수증을 열심히 챙기는 것입니다.

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