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경매비타민 - 27. 매각대금의 지급과 관련하여

27. 매각대금의 지급과 관련하여

일반인들이 재테크의 수단으로서 가장 선호하는 것 중의 하나로 선택하고 있는 것이 바로 부동산경매입니다.

물론 주식이나 채권, 예금도 재테크의 한 수단으로서 사랑받고 있으나 저금리시대에 보다 좋은 수익률과 보다 좋은 안정성을 찾아 일반인들이 부동산 그중에서도 경매시장을 노크하고 있는 듯 합니다.

정말 경매시장은 정확한 권리분석과 경매절차만 잘 이해하면 그리 어렵지 않게 시세보다 10-20% 많게는 50%정도까지도 싸게 매수할 수 있다는 장점이 있습니다.

그런점에서 경매는 당분간 아니 오랫동안 일반인들의 관심의 대상으로서 사랑받을 것으로 확신합니다.

오늘은 매각대금의 지급과 관련해서 알아보기로 합니다.

1. 대금지급기한
구법에서는 최고가매수신고인에 대한 매각허가결정이 확정되면 통상 그로부터 4주이내에 잔대금납부기일을 지정하여 반드시 그 기일에만 잔대금을 납부할 수 있게끔 하였다. (잔대금납부의 효력은 소유권의 이전을 의미하는 것으로서 실제적인 이전등기없이도 실질적으로 매수인에게 소유권이 이전하는 강력한 효과가 있는 것이다)

그와 같다보니 채무자 등이 그 기일전에 채무를 변제하고 담보권등을 말소시키고 집행을 취소시키는 사례가 많았다. 그렇다 보니 짧게는 6개월 길게는 몇 년이상 진행되어 많은 이들의 정신적, 경제적 비용이 투입된 경매가 채무자의 변제로 인하여 모두 물거품이 되어 버려 경매를 한순간에 무용지물 시켜버리는 현상등이 종종 발생하였다.

이를 보완하기 위해 신법에서는 대금지급기한제도를 탄생시킴으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한 중 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득하게 하였다.

2. 대금지급기한의 지정, 통지
집행법원은 매각허가결정이 확정되면 그로부터 3일 안에 대금지급기한을 정하여야 한다(또는 상소법원으로부터 기록을 송부받은 날로부터). 아울러 대금지급기한은 매각허가결정이 확정된 날로부터 1월안의 날로지정하되 만일 기록이 상소법원으로 송부받게 된다면 그날로부터 1월안의 날로 대금지급기한을 정하게 된다. 아울러 위 대금지급기한을 지정하게 되면 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

3. 대금지급의 방법
  1) 현금납부
   잔대금은 현금으로 납부하여야 한다.
   (매수인 - 경매계장등으로부터 법원보관금납부명령서 수령 - 법원내 은행에서 잔대금납부 후 영수증 수령 - 법원계장에게 영수증 지급 후 매각대금 완납증명서 수령)

2) 상계신청
매수인이 채권자일 경우 자신이 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 금액만을 납부할 수 있다. 이때에는 매각결정기일이 끝날 때 까지 상계신청을 하여야 하고, 법원의 허가가 있어야만 차액만 지급이 가능하다.

실무례에서는 임차인들이 자신들이 배당받을 금액을 무조건 상계처리할 수 있을 것으로 감안하여 자신이 배당받을 금액을 뺀 나머지 잔대금만을 준비한 사안에서 법원이 임차인의 배당금에 대한 다툼의 여지가 있어 상계를 허가하지 아니하여 임차인이 잔대금준비에 낭패를 본 사례도 있다.

3) 채무인수
매수인은 배당표의 실시에 대해 매각대금의 한도내에서 관련되는 채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하는 채무인수를 할 수 있고 그렇게 되면 채무인수를 한 만큼의 금액은 납부하여야 할 매각대금에서 제외된다.

4. 대금지급의 효과
매수인은 매각대금을 완납함으로써 매각부동산의 소유권을 취득하게 된다. 이때 차순위매수신고인의 보증금도 돌려받을 수 있고, 이때 매수인은 매각대금완납증명서를 발급받아 소유권이전등기 및 부동산인도명령을 신청할 수 있다.

NOTE

1. 대금지급기한제도를 탄생시킴으로써, 매수인이 정해진 대금지급기한 중 언제라도 매각대금을 납부하고 매각부동산의 소유권을 취득하게 하였다.

2. 매수인이 채권자일 경우 자신이 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 금액만을 납부할 수 있다. 이때에는 매각결정기일이 끝날 때 까지 상계신청을 하여야 하고, 법원의 허가가 있어야만 차액만 지급이 가능하다.

3. 매수인은 매각대금을 완납함으로써 매각부동산의 소유권을 취득하게 된다.
매수인은 매각대금완납증명서를 발급받아 소유권이전등기 및 부동산인도명령을 신청할 수 있다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무