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투자비타민 - 초보탈출 가이드(12)

- 상가투자시 변수활용 및 대처법 -

부동산 투자상품중 상가만큼이나 변수가 많은 투자처도 드물다. 투자에 미치는 환경의 움직임이 변화무쌍하기 때문이다.

상가시장의 대표적인 변수는 경기불황으로 꼽을수 있다. 소비계층의 주머니사정에 따른 지출 감소는 여지없이 상가경기도 불황으로 이끌고 만다.

제 아무리 목 좋은 상가를 손에 쥐었다 하더라도 입지적 장점에 아랑곳않고 장기 공실인 상가도 부지기수인 것이 현실이다.

외생변수중에는 이처럼 경기상황과 밀접한 관계가 있는 고유가, 금리인상 그리고 기반시설부담금제 시행에 따른 분양가 상승등도 포함된다.

이러한 외생변수들은 불가항력 변수로 투자자들의 대처는 사실상 속수무책일 수 밖에 없다.

반면 투자대상을 둘러싼 내부변수는 투자자의 능력만으로 얼마든지 사전 예방 차원을 넘어 성공적 투자의 길로 나설수 있음에 집중력을 발휘할 필요가 있다.

여기서 투자대상을 둘러싼 내부변수란 상권, 유동인구, 분양가, 경쟁상권에 따른 주요 변화요인등을 말한다.

먼저 상가를 투자할 때는 상권의 특성 파악이 선행돼야 한다. 앞선 강의에서도 언급한바대로 상권은 마치 정체된 듯 하지만 늘 변화를 추구하고 있기 때문이다.

따라서 투자자는 상권의 과거와 현재의 분석을 통해 미래의 움직임을 그려볼 필요가 있다. 가령 굴뚝공장의 이미지를 벗고 디지털산업단지로 탈바꿈한 구로디지털역상권을 보자.

밀레리엄시대 첫해만해도 뜨문뜨문 들어섰던 아파트형공장이 지금은 구로동밸리라 불리며 대규모 단지를 조성하게 됐다.

그결과 건물당 1500명이 넘는 상주인구는 근생시설을 분양받은 상가투자자들에게 기대이상의 수익률을 보전해주었으며 강남, 여의도권 직장인들의 대거 유입으로 역주변 역시 만만치 않은 가치를 창출해냈다.

이처럼 대부분 관심을 두지 않았던 후미의 상권에 주위를 기울였던 투자자들은 미래를 내다보는 혜안으로 상권의 변화요인을 잘 읽어낸 사례라 볼 수 있다.

유동인구에 따른 투자 변수도 무시못한다. 도로를 두고 마주보고 있는 대로변의 유동인구 비율이 다르듯이 해당 투자 물건지를 중심으로 유동인구의 흐름을 제대로 파악치 않으면 훗날 낭패를 피할 수는 없다.

특히 역세권 경우는 출구가 분산되면서 유동인구의 차이도 확연히 드러난다. 출구간 경쟁관계라 볼수 있다. 더욱이 집객력이 강한 시설물이 들어서게 되면 유동인구는 출구별로 재조정되기도 한다.

시티극장과 뉴욕제과를 중심으로 유동인구가 집중돼있는 강남역 상권 역시 교보타워 준공으로 일부 유동인구의 변화를 가져왔고 삼성타운의 등장예고는 또 한번의 변혁을 가늠케한다.

상가는 위치와 층에 따른 결과값도 다르게 나타난다. 그래서 1층에 대한 투자자들의 관심은 늘 지대하다. 업종 선택의 폭도 넓고 무엇보다 소비층의 접근성이 높아 임차인들의 선호도 또한 응당 높다.

그러나 분양가는 임대시세를 정하는 잣대로 작용하기 때문에 자칫 고분양가는 수익률 보전은 커녕 장시간 공실로 이어지기도해 투자자금이 묶이는 사례도 종종 발생한다.

이때 투자자는 수익률에 대한 일단 결과치를 뒤로 미루고 유망업종을 입점시킴으로서 미래의 가치를 기대하는 것이 좋다.

경쟁상권의 등장으로 희비가 엇갈리는 경우도 생각보다 많다. 특히 신도시 단지내상가는 근린상권형성기 이전까지 상권의 주도권을 잡지만 대형마트등이 등장하고 경쟁상권이 자리를 잡으면 여지없이 꽁지를 내리고 만다.

경쟁상권 또한 먼 발치의 일이라 대부분 투자자들이 가벼이 여기는 상황이다. 그래서 투자자는 개별상가의 가치와 아울러 상권으로서 파워를 갖추고 있는지에 대한 분석도 필요하다.

따라서 투자 대상지 주변에 대한 정보분석도 투자시 점검 항목에 반드시 게재해야할 내용이다.

상가투자 역시 쉽지 않은 투자상품이지만 내부요인중에는 피하거나 활용할 수 있는 방법도 얼마든지 존재함을 명심해야 한다.

NOTE

외생변수중에는 이처럼 경기상황과 밀접한 관계가 있는 고유가, 금리인상 그리고 기반시설부담금제 시행에 따른 분양가 상승등도 포함된다.

이러한 외생변수들은 불가항력 변수로 투자자들의 대처는 사실상 속수무책일 수 밖에 없다.

그러나 투자대상을 둘러싼 내부변수는 투자자의 능력만으로 얼마든지 사전 예방 차원을 넘어 성공적 투자의 길로 나설수 있음에 집중력을 발휘할 필요가 있다.

투자대상을 둘러싼 내부변수란 상권, 유동인구, 분양가, 경쟁상권에 따른 주요 변화요인등을 말한다.

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