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경매비타민 - 34. 경매절차개요 최종종리 (3)

- 인도명령부터- 배당종료까지 -

34. 경매절차개요 최종종리 (3)

여전히 일반인들의 경매에 대한 관심이 높음을 알 수 있었다.

이러한 부분을 가장 근접하게 체감할수 있는 곳이 바로 법원입찰법정이다.

물론 모여든 많은 사람들이 모두 입찰에 참여하려는 사람들은 아니지만(최근에는 경매를 강의하는 곳에서 견학목적으로도 많은 사람들이 찾곤 한다) 입찰법정에 빈자리가 없을정도로 그 열기가 뜨겁다.

경매의 가장 큰 메리트중의 하나는 시세보다 저렴하게 매수할 수 있다는 것이다. 그러나 아이러니칼하게도 그 이유는 아마도 오늘 이 시간에 배우게 될 인도명령 등 임의적으로 점유를 이전받을 수 없는 부담이 있기 때문이다.

여러분들의 건승을 기원해봅니다.

인도명령

1. 매수인이 매각대금을 모두 완납하게 되면 그로부터 6월이내에 채무자, 소유자, 또는 매수인에게 대항할 수 없는 점유자에 대하여 매각부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도이다.

2. 일반인들이 통상 경매하면 경매신청부터 소유권이전등기까지만 마치면 마치 모든 경매절차가 끝이나서 이제 매각부동산을 자신이 깨끗하게 인테리어를 해서 멋지게 살겠다 다짐하나, 이는 매우 이상적인 허상이다. 가장 중요한 인도와 명도부분을 간과하여서는 아니되겠다.

3. 아무리 잘받은 매각부동산이라 하더라도 자신이 직접 사용, 수익하는데 몇 년의 시간이 소요된다면 매수인의 입장에서는 오히려 잘못된 낙찰이 될 수도 있는 것이다. 실무에서 이러한 부분은 너무 많이 보아왔기 때문에 여러분도 이부분에 상당한 관심을 기울여야 하겠다.

4. 흔히 매각부동산의 점유를 회복하는 제도에는 이 인도명령과 명도소송이 있는 바, 인도명령은 비용이 거의 들어가지 않는 점, 특단의 사정이 없는 한 단시일내에 명령이 되어 강제집행을 실시할 수 있는 장점이 있는 반면에 명도소송은 소송의 일종으로 상당한 비용과 기간이 소요되는 점을 감안하면 매수인으로서는 이 인도명령제도를 이용하고 싶은 것이 당연지사일 것이다.

5. 인도명령의 신청인은 매수인과 매수인의 상속인 등 일반승계인, 그러나 매수인으로부터 매각부동산을 매수한 양수인은 신청인 당사자적격이 없음에 유념해야 한다. 이때에도 매수인은 신청이 가능하다.

6. 인도명령의 상대방이 상당히 중요한 부분이다. 과거 구법사건에서는 채무자, 소유자, 개시결정기입등기이후의 점유자 및 명도를 방해하는 자에 대해서만 인도명령이 가능하였으나, 신법에서는 앞선 상대방에다 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 포함시킴으로서 대부분의 점유자를 인도명령이라는 간편한 제도로 강제집행을 할 수 있게끔 하여 매수인이 보다 빠르게 매각부동산을 사용, 수익할 수 있도록 하였다.

즉 예를들어,
① 임차인
② 근저당
③ 임차인
④ 임차인
⑤ 개시결정기입등기
⑥ 임차인
일때 구법에서는 ⑥번 임차인만이 인도명령의 대상이었으나, 신법에서는 말소기준권리인 ②번 근저당권 이후의 점유자인 ③, ④번 임차인도 인도명령의 대상이 되고, 선순위임차인이라 하더라도 배당을 모두 받게되면 그 마저도 대항력있는자가 아니어서 인도명령의 대상이 된다.

또한 인도명령과 명도소송에서 유의할 것은 형식적인 점유자도 상대방으로 지정하는 것이 중요하지만 실제적으로 점유하고 있는 자에 대해서도 상대방으로 지정해서 인도명령결정등을 얻어야 할 것이다.

가령 임차인으로 표시된자가 “갑”인데 실제 점유하는 자가 “을”이라고 가정할 때, 일반인들은 서류만 보고 그 상대방을 “갑”으로만 지정하는데 그럴 경우 차후 “을”의 이의제기로 인하여 강제집행이 되질 않는다. 따라서 이러한 경우에 상대방을 “갑, 을”을 모두 지정하여 차후 강제집행이 용이하게 될 수 있도록 하여야 하겠다.

7. 인도명령의 신청은 집행법원(즉 해당경매계)에 서면 또는 말로 신청할 수 있으나, 대부분 서면으로 신청하고 있다. 아울러 인도명령은 매각대금완납 후 6월이내에 신청해야 하고 그 기한이 경과하면 명도소송을 제기하여야 한다.

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소유권이전등기

1. 매수인이 잔대금을 모두 완납하면 경매계장은 바로 매각허가결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 아니하고 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다.

다만, 이러한 절차를 경매계장이 스스로 알어서 해주는 것은 아니고, 위와 같은 절차를 할 수 있도록 매수인이 소유권이전등기 및 말소등기촉탁신청서를 꾸미고, 아울러 첨부하여야 할 서류, 비용등을 납부하여야 한다.

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배당기일 - 배당완료 및 경매절차완료

1. 배당기일에 집행법원은 배당표원안을 출석한 이해관계인들에게 열람시키고, 또한 그들의 의견을 듣고, 추가할 것이 있으면 추가하고, 정정할 것이 있으면 정정하여 배당표를 확정한다.

2. 위와 같은 배당에 대해 이의가 있는 자는 배당기일날 담당판사의 앞에서 배당이의가 있음을 진술하고 7일이내에 집행법원에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 발급받아 해당 경매계에 제출하여야 한다.

3. 위와 같이 배당이의 소제기 증명원을 경매계에 제출하면 경매법원은 배당이의가 있는 배당금을 공탁하고, 차후 배당이의 소송에서 승소한 자가 그 배당금을 교부받을 수 있다.

4. 배당이의는 채무자를 제외하고는 출석한 자들만이 배당이의를 할 수 있고, 만일 배당기일날 출석하지 않았다면 그 배당에 동의한 것으로 간주한다.

5. 배당에 대한 이의가 있었으나, 7일이 지나도록 배당이의 소제기증명원이 제출되지 않거나 배당이의 소 이후 배당이의 소가 취하되면 즉시로 다시금 배당을 실시하여야 한다.

6. 가압류권자에 대한 배당은 공탁하고 차후 집행권원을 받아오면 배당한다.

NOTE

1. 인도명령은 매수인에게 대항할수 없는 모든 점유자를 상대로 할 수 있고, 아울러 인도명령은 잔대금을 납부한날로부터 6개월이내에만 신청할 수 있다.

2. 인도명령신청과 소유권이전등기촉탁신청은 해당 경매계에 신청한다.

3. 배당기일날 배당에 이의가 있는 이해관계인은 재판장님 앞에서 배당이의를 주장할 수 있고, 다만 배당이의를 신청한 이해관계인은 배당기일로부터 7일이내에 배당이의 소송을 제기한 후 그 증명원을 해당 경매계에 제출하여야 한다.

4. 가압류권자에 대해서는 배당기일날 배당을 실시하나, 배당금을 수령하기 위해서는 집행권원(판결문 등)을 제출하여야 한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무