투자비타민 - 초보탈출 가이드(14) - 공실(空室)의 공포(恐怖)에서 벗어나기 -

흔히들 빈방이나 빈집을 일컬어 공실(空室)이라 부른다. 아마도 상가투자자들이 가장 멀리하고픈 용어중 하나일 것이다.

그러나 전반적인 경기부진으로 지역별, 상권별로 오랜기간 비워둔 상가가 속출하고 있어 해당 점포 소유주들은 속앓이를 하고 있다.

더욱이 일부 택지개발지구는 공급과잉으로 건물준공후 6개월이 지나도록 임차인을 구하지 못해 투자자가 안절부절인 경우도 있다.

고비용이 투자된 상가가 공실의 기간이 길수록 투자자는 대출발생에 따른 금융비용이외에도 관리비, 임차인 모집을 위한 기타 마케팅 비용등이 추가적으로 부담돼 이중고를 겪게 마련이다.

상권이 안정기에 접어든 지역은 그나마 임대수요가 풍부해 임차인 수급이 원활하지만 상권의 틀도 제대로 갖추지 못한 신생상권 경우 공실의 심각성은 예사롭지 않다.

수도권 A택지개발지구내 상권이 그런 경우다. 이 지역은 개발초기만해도 약6만여명에 근접하는 인구가 상권을 키우기에 충분하다고 판단을 했다.

많은 투자자들 역시 신규상권에 거는 기대감도 컸고 주변으로 추가 개발 호재가 잇따르자 구체적인 관심을 표명하기 시작했다.

그러나 애초의 기대와 달리 아파트입주 2년이 다돼가도록 1층의 공실이 허다할 만큼 이 지역의 상권은 아직 초보수준을 떼지못하고 있다.

자연히 근린상가의 장시간 공실은 매매가와 임대가의 하락을 이끌어냈다. 이 지역의 단지내상가 역시 예외는 아니다.

설상가상 일부 지역은 상가의 추가 공급이 예정돼있어 앞으로 공실의 수는 더 늘어날 것으로 보인다.

이 시점에서 A지역에 유독 공실이 많은 요인에 대해 분석을 해보면 크게 두가지로 요약해 볼 수 있다.

먼저 수분양자들이 요구수익률 달성을 위해 임대시세를 높게 형성하다 보니 임차인이 섣불리 계약체결을 할수 없는 것이다.

유명 브랜드 매장이라도 상권내 적응기가 필요한만큼 매장 오픈 초기의 매출 한계는 고임대료 지불에 대한 부담으로 이어질 수밖에 없기 때문이다.
무엇보다 근본적인 요인은 수요층 대비 오버된 상가공급량이다. 상가공급이 많으면 업종중복을 피할수없게 된다. 유사한 업종이 많다면 결국 서로에게 총구를 맞대는 형국이 된다.

특히 상위권 브랜드로 상권내 진입을 했다 손치더라도 경쟁업체가 많으면 소비층의 다양한 기호로 인해 업체간 실소득의 극도한 차이는 없게 마련이다.

창업컨설팅 전문가들 조차 희망업종의 중복이 많은 지역은 일단 피하고 보라고 강력히 어필하는 이유도 한정된 상권에 관련업종이 지나치게 많으면 생존하기 어렵다는 사실을 경험으로 입증했기 때문이다.

따라서 상가공급이 과한 지역의 투자에 나설때는 업종 선택이 무엇보다 중요하다. 수익률이 기대치에 못미치더라도 임대료 수준을 낮추고는 대중적이면서도 희소적인 업종을 찾아내 유치를 해야 한다.

아울러 훗날 상권의 성숙기까지는 인내심을 발휘해야 한다. 공급과잉지역내 공실(空室)의 공포(恐怖)에서 벗어나려면  투자자의 의지와 인내의 시간이 절실히 필요하다는 사실을 새삼 강조해본다.

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