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세무비타민 - 상가 분양권 전매와 세무

- 상가 분양권 전매 시에도 양도소득세, 부가가치세를 고려하여야 한다 -

상가 투자와 관련하여 분양계약, 중도금 및 잔금지불의 과정에서의 부가가치세 환급 및 상가 매매 등의 다양한 세무 문제를 살펴보았습니다.

이번 과정에서는 분양단계에서 상가 분양권의 전매와 관련된 세무문제를 살펴보고자 합니다.

나분양 사장님은 2007년 10월 완공 예정인 상가를 분양권을 소유한 임대사업자로 그동안 분양계약금 및 중도금에 대한 부가가치세를 환급 받아온 상태입니다.

하지만 사정이 있어 건물완공 전인 2006년 7월 경에 상가 분양권을 매각하려고 세무사 사무실을 찾았습니다.

나분양 사장의 상가 분양 내용은 다음과 같습니다.

2004년 8월 6일 분양계약 4천240만원 : 부가가치세 포함금액
(부가세240만원 환급)

2005년 5월 6일 중도금 1억600만원: 부가가치세 포함금액
(부가세600만원 환급)

중도금 1회 및 잔금 납부예정

나분양 사장의 질문 내용입니다.

1) 그동안 임대사업자로 840만원의 부가가치세를 환급받았는데 분양권 매각시 부가가치세 환급분을 다시 납부하여야 하는지요?

답변: 양수하시는 분이 분양권매매계약서로 부동산임대업 사업자 등록을 한 후 일반 부동산 사업양수도 방식에 의하여 매매하시면 부가가치세 납부문제는 해결됩니다.(“사업양수도” 전 강좌내용참조)

2) 분양권도 사업양수도가 가능하다면 사업양수도와 사업자등록의 폐업 신고 어느 것이 우선되어야 하는지요?

답변: 사업양수도계약서를 첨부하여 잔금정산일로부터 25일 이내에 폐업신고를 하시면 됩니다.

3) 분양권도 프리미엄에 대하여 양도소득세를 납부하여야 한다는데 본인의 경우 약 4천만원 정도 예상됩니다. 양도소득세 예상액과 절세 방법을 알려주시기 바랍니다.

답변: 분양권은 프리미엄에 대하여 양도소득세가 부과됩니다. 여기서 프리미엄은

매매금액-분양금액(연체이자 제외, 환급부가가치세 제외)=프리미엄

따라서 1억8천(매매금액)- 1억4천(환급부가세840만원제외)=4천만원인 경우

1년이내 양도시 주민세 포함 55%세율로 약1980만원(예정신고세액공제, 기본공제 배제)

1년초과 2년이내 양도시 44%세율로 약1584만원(상동)

2년초과 양도시 기본세율로 약584만원

나분양 사장님의 경우 양도시점을 2004년 8월 6일 계약일로부터 2년이후 즉 2006년 8월 6일 이후로 늦추는 것이 절세 방법입니다.

분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 등기가 완료된 상가와 동일하게 부가가치세, 양도소득세 과세대상 입니다. 따라서 상가 분양권 전매 시에도 상기 상담에서와 같이 사업양수도, 양도소득세 절세 등을 고려하여야 합니다.

상가 분양권 전매 시에도 양도소득세, 부가가치세를 고려하여야 합니다. 따라서 양도시점과 사업양수도(포괄)방법을 고려하여야 합니다.

NOTE

상가 분양권 전매 시에도 양도소득세, 부가가치세를 고려하여야 합니다. 따라서 양도시점과 사업양수도(포괄)방법을 고려하여야 합니다.

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