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경매비타민 - 37. 주택임차인은 대항력과 확정일자 갖추면 굳이 전세권등기필요없다

- 자신의 보증금을 보호받기 위한 수단 -

37. 주택임대차보호법의 의의 및 대항력과 확정일자에 대하여

6월의 마지막을 향해 달려가고 있습니다.

2006년도의 전반기가 어느새 인생의 뒤안길로 사라지는 시간인 듯 합니다.
이글을 읽는 많은 분들 새해에 세우셨던 계획들을 잘 이루어가시고 있겠지요
다시금 점검이 필요한 시기입니다.

필자가 여러경매포탈사이트의 법률자문을 하고 또한 강의를 하는 도중에 수강생들로부터 가장 많이 질문받는 분야가 바로 이 주택임대차부분이다.

경매를 배우는 여러분의 입장에서는 저가에 부동산을 낙찰받아 수익을 내는 것도 중요하지만 임차인의 입장에서 방어할 수 있는 능력도 배양하는 부분도 상당히 중요하다.

오늘 이시간에는 그 중에서도 일반인들이 많이 궁금해하는 부분 즉 자신의 보증금을 보호받기 위한 수단으로서 꼭 전세권등기를 하여야 하는 것인지 아니면 대항요건과 확정일자만을 갖추면 되는 것인지에 대해 알아보기로 한다.

임차인들은 자신들의 권리를 보다 안전하게 보장받기을 원한다. 그러한 연유에서 전세권등기를 고집하는 임차인들이 많다. 그러나 실무례에서 보면 굳이 비용을 들여가면서 전세권등기를 할 필요는 없어 보인다. 즉 앞선 시간에 학습하신 대항요건과 확정일자 제도가 있기 때문이다.

즉, 임차인이 주택을 임차하고, 주택의 인도와 주민등록전입을 하였을 경우, 그 익일 0시에 대항력이 생기는 바, 여기에 임대차계약서상에 확정일자까지 갖추게 되면(확정일자는 동사무소, 등기소, 공증사무실에서 받을 수 있다) 부동산 담보권과 유사한 권리 즉 우선변제권을 가지게 된다.

임차인이 대항력과 확정일자를 갖추게 되면, 경매가 진행될 경우 임차주택의 환가대금(대지부분 포함)에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받는다. 그러나 통상 전세권은 건물부분만 하기 때문에 아파트나 빌라가 아닌 다가구주택인 경우에는 토지부분에 대해서 우선변제권을 행사하지 못한다.

위와 같이 살펴보면, 임차인의 입장에서는 임대인에게 사정하고, 굳이 비용을 들여가면서까지 전세권을 설정할 필요가 없는 대목이다.

다만, 전세권이 확정일자부 임차인에 비해 보다 유리한 장점 하나는 전세기간이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 곧바로 전세목적물에 대한 임의경매신청이 가능하다는 것이다(다만, 구분등기가 되어 있는 건물전체, 또는 일반건물 전체에 대해 전세권이 설정되어 있으면 경매가능하나, 건물중의 일부분에 설정되어 있는 전세권에 기한 경매절차는 진행되기 어렵다). 반면 확정일자부 임차인은 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 판결문 등 집행권원을 얻어야 강제경매가 가능한 것이다.

NOTE

1. 임차인은 대항요건과 확정일자 갖추면 물권과 유사한 우선변제권이 생긴다.

2. 대항요건과 확정일자 갖추면 굳이 비용들여가면서까지 전세권등기할 이유없다

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무