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투자비타민 - ★여기서잠깐! 기반시설부담금과 상가시장

- 분양가 상승에 따른 투자심리 위축으로 상가경기도 불안 -

기반시설부담금제도가 2006년 7월12일부터 마침내 시행된다. 기반시설부담금제도란 건축 연면적 200㎡를 초과하는 신.증축등의 개발행위로 인해 추가로 필요한 주변 기반시설설치비를 건축주가 직접 부담케한 제도다.

이 법안의 시행으로 신규 분양 아파트시장은 풍전등화의 형국이다. 사업자가 개발이익의 감소를 고스란히 맡기에는 그 부담액이 크고 분양가에 포함시키자니 이 또한 여의치가 않다.

서울, 수도권등을 제외하고 주택수요가 빈약하거나 분양가격에 민감한 지방의 경우 무작정 분양가를 올리기가 어려운 이유에서다.

한편 정부의 강도 높은 금번 정책은 아파트시장의 위축뿐 아니라 상가시장에도 영향을 미칠것이 자명하다.

특히 도심에서 소규모 2층-3층짜리 상가를 지을때에도 기반시설부담금을 부담해야해 소규모 개발사업에까지 영향을 끼칠 수 있어 상가후분양제도로 인한 영향보다도 오히려 그 파급효과가 더 클 수도 있다.

현재 상가시장은 수요자 관망에 대비해서 공급과잉으로 물량소화에 적체가 걸려있는 상황이다.

하지만 정부의 8.31, 3.30조치 이후 주택시장에 쏠렸던 투자열풍이 심리적으로 나마 서서히 상가시장으로 관심을 보이고 있는 상황이어서 중장기적으로는 호재의 영향속에 있다고 할 수 있었다.

그러나 한국은행의 잇따른 콜금리 인상에 따른 금리인상 여파로 상가투자자의 투자수익율이 일정부분 감소할지 모른다는 우려는 이들의 움직임을 경직되게 만들고 있다.

관련업계에서도 투자자의 투자수익율을 맞추기 위해서는 실물경기의 호전이 뒷받침돼야 함을 잘 알고 있어 당장의 수익보전을 위해 보증금 및 임대료를 인위적으로 상승시키기도 어렵다는 판단이다.

이런 분위기를 반영하듯 일부 업계에서는 분양가를 다소 낮춰 상가투자자의 수익률을 보전해주려는 움직임도 일부 보이고 있다.

실제 이런 움직임이 전반적인 상가분양가 거품을 걷어낼 수 있을 것인지에 대해서는 조금 더 움직임을 지켜봐야겠지만 오히려 기반시설부담금제도 시행으로 새로운 상가공급을 계획하고 있는 개발업체의 사정은 조금 다르다.

제도시행 이전 공급시기를 맞추지 못한 개발업체 입장에서는 개발비용의 상승을 피해갈 수 없기 때문에 수지를 맞추기 위해서는 상가 분양가 상승이 필연적이다.

특히 영세개발업체 경우는 초기 비용에 따른 자금난등으로 상가 신축 및 분양에 난항을 겪을 것으로 보여 사업자체를 포기하는 사례도 속출할것으로 예상된다.

또한 덤핑분양을 통해 자금수혈을 하려하지만 분양률이 원만하게 뒷받침 되지 않으면 자칫 개발업체의 부도등으로 인한 피해가 발생할 수도 있다.

따라서 기반시설부담금제도는 곧 분양가의 상승을 의미하며 상가 개발업체가 떠안지 않을 분양가는 투자자의 몫이 될 것이다.

이로서 상승된 분양가의 적응전까지 상가경기의 위축요소중 하나로 작용할 것으로 예상된다. 그러나 분양성이 좋은 지역의 경우는 분양가의 경쟁력이 생겨 적체물량의 소진에는 다소 물꼬가 터질것으로 전망된다.

다만 주변 상가와 분양가의 격차가 클 경우는 기반시설부담금과 무관한 일부 개발업체에서 분양가를 상향 조정할 가능성도 있으니 투자자들은 현실 가능한 수익률을 꼼꼼히 따져본후 투자에 임해야한다.

NOTE

기반시설부담금제도란 건축 연면적 200㎡를 초과하는 신.증축등 개발행위로 인해 추가로 필요한 주변 기반시설설치비용을 건축주가 직접 부담하도록 한 제도다.

기반시설부담금제도는 곧 분양가의 상승을 의미하며 상가 개발업체가 떠안지 않을 분양가는 투자자의 몫이 될 것이다.

상승된 분양가의 적응전까지 상가경기의 위축은 계속될것으로 보여진다. 그러나 분양성이 좋은 지역의 경우는 분양가의 경쟁력이 생겨 적체물량의 소진에는 다소 물꼬가 터질것으로 전망된다.

다만 주변 상가와 분양가의 격차가 클 경우는 기반시설부담금과 무관한 일부 개발업체에서 분양가를 상향 조정할 가능성도 있으니 투자자들은 이점에 유의를 해야할 것으로 보인다.

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