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경매비타민 - 39. 임차인의 범위에 대하여

39. 임차인의 범위에 대하여

장마가 한창입니다. 어제는 서울 경기지역에 대규모 폭우가 내리는 바람에 많은 분들이 피해를 입었습니다.
조속한 쾌유와 복구를 바라는 마음 간절합니다.

오늘 이시간에는 주택임대차에 있어서 임차인의 범위에 대해서 알아보기로 한다.
즉 용어의 정의 및 그 개념에 대해 잘 파악해보자

1. 주택임차인

임대차라 함은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약의 일종으로 주택임차인은 일반 임대차와 달리 차임의 지급을 대가로 하여 주거용건물을 사용, 수익함을 목적으로 하는 임대차계약 당사자중 임차인을 말하는 것이다.

주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 임차인은 일정기간이상 계속적인 임대차관계 존속이 있는 임차인만을 의미하며 일시 사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

2. 임차인의 승계인

임차인과 동거생활을 하면서 사실혼관계에 있었던 배우자 및 그 가족 등은 임차인이 사망하였을 경우 임차인의 지위를 승계받아 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다.

이는 주택임대차보호법 제9조 주택의 임차권의 승계에 의한 것으로, 그 내용을 보면,

① 임차인이 상속권자없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

② 임차인이 사망한 경우에 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다고 하였고, 또한 위의 경우 임차인이 사망한 후 1월이내에 임대인에 대하여 반대 의사를 표시한 때에는 그러하지 아니하고, 임차인의 권리의무를 승계한 경우 임대차관계에서 생긴 채권·채무도 승계인에게 귀속한다고 하고 있다.

3. 전차인

전차인은 임차인의 임차보증금 범위내에서 주택임대차보호법의 적용을 받아 우선배당을 받을 수 있으나 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추지 못하였거나 임차인(전대인)과의 전대차 계약시 임대인(소유자)의 동의가 없었다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없다.

4. 주택임차인이 법인인 경우

주택임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 소정의 우선변제권을 주장하기 위하여는 같은 법 제3조 제1항 소정의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 하고, 그 법은 원칙적으로 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이므로, 법인을 그 보호대상으로 삼고 있다고는 할 수 없다.

따라서 법인은 주택임대차보호법 적용을 받지 못한다.
실무에서는 실제 임차인이 법인이나, 그 직원을 내세워 임대차계약을 체결하고 주민등록마저 전입하였다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 밖에 없는 것이 현실이다.

5. 주택임차인이 외국인인 경우

주택임차인이 외국인이라 하더라도 주택임대차보호법의 적용을 받아 보호받을 수 있다.

6. 채권담보의 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 주택의 인도와 주민등록을 마친 경우

임대차계약의 형식만 갖추고 실제는 주택의 사용·수익을 목적으로 한 것이 아니고 단지 주택소유자 내지 담보권자에 대한 채권을 담보할 목적으로 성립된 계약관계에 대해서는 주택임대차보호법의 적용대상이 아니다. 실제로 실무에서는 위와 같은 부분이 많이 문제가 된 사례가 있다.

이글을 통해 여러분이 위와 같은 개념에 대해 잘 이해했으면 한다.

NOTE

1. 전차인이 보호받기 위해서는 전대차에 대한 임대인의 동의가 필요하다

2. 법인은 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다.

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설춘환 위원

상가뉴스레이다 경매자문위원

법무법인 문형부동산 법무팀장

호원대 법경찰학부 경매담당 겸임교수

저서 : 누구나 할 수 있는 부동산경매실무